导读：
■CBD→CBD分区→ABD
■城市的发展需要新增长极
■深圳格局已发生变化，前海赋予的世界性机遇！
正文：

■CBD→CBD分区→ABD

3月29日下午，受华侨城华寓之邀，我司负责人@尹香武 在宝安中心区的前海华侨城JW万豪酒店作了一场主题为《新的原爆点Ground zero、你、我》的专题讲座。其中就商务区方面，借鉴于曼哈顿中央商务区的形成发展，提出了CBD、CBD分区、ABD三个关键词，并就三者之间的关系作了很详细的分析，这对于认识前海新CBD的发展有很强的意义。

就纽约曼哈顿的CBD而言，它的价值跨越其实经历了一个漫长的形成、蜕变、分化的过程，曼哈顿 CBD 形成20世纪70年代，主要分布在曼哈顿岛的老城（Downtown）、中城（Midtown），面积约26平方公里。老城位于曼哈顿岛南端，是CBD的发源地，目前已成为全球金融中心。20世纪初，随着纽约市区范围的扩大，老城发展空间受限，于是向外不断拓展，纽约经济活动中心开始逐渐延伸到中城区。

在面对曼哈顿 CBD 发展过程中遇到的困难及解决措施，市政府通过地域扩展，分担了曼哈顿 CBD 中心区压力面对不断上升的商务地产需求和曼哈顿 CBD 限的地域面积之间的矛盾。
但无奈CBD的功能以及聚集效应太过强大，最后迫使纽约规划部门对曼哈顿 CBD 及其周边区域再次进行开发规划，在曼哈顿中城和下城的传统边界开发规划了布鲁克林下城区、长岛市和远西三个新的 CBD 分区。

■城市发展需要新增长极

同时，曼哈顿还建设了一些比CBD规模更小的附属商务区（Ancillary Business District，简称 ABD）。ABD 虽然不可能同长岛等三个新的 CBD 分区一样得到大规模的发展，但每个 ABD 都将为商务办公及活动提供一定数量的场地和空间。纽约市政府确定了Jamaica、 Flushing、Harlem、Hub The（in the Bronx）、StatenIsland Corporate Park 五个地区发展 ABD，并因地制宜制定了不同的政策。

在这一形势的发展之下，按照美国主流都市的CBD发展趋势，按序列来分，应是CBD→CBD分区→ABD，而且通过研究发现，这些区域一旦成熟，从经济体量上来说，就有20-25之间的倍率，而且其中CBD对整个城市的经济贡献占比最大，几乎达到了65%。

纵观纽约曼哈顿CBD的发展历史，可以看到的是，当老CBD发展受限、饱和、功能性效应趋于老化臃肿，其商务空间必然向外拓展，否则将丧失CBD已有的优势，丢失CBD原有的核心化、规模化、商业活动密集的城市中心化等，没有以上种种，CBD将脱离CBD的职能，与其他区域相比，就不具务势能差，也就没有发展极。也就是说，一个城市发展成形以后，就应有一个真正的CBD。

■深圳格局已发生变化，前海赋予的世界性机遇！

将这一话题放到深圳来说，也是一样。5年前，当政府在打造福田CBD的时候，前海还只是规划为物流园，不毛之地，楼面地价仅有400-500元/平。但5年之后，深圳规划的形势就变了，定义为深圳的新中心，前海第一拍地价就破1.6万/平，形势发现巨大逆转。也就是说，前海的土地性质开始发生巨大转变了。

为什么会发生这种转变？不否认的是，目前的福田CBD发展已经到了瓶颈，特别是对商办空间的写字楼的规划，因为规划的太早，已不能容纳世界级大都市这种定义。纵观深圳从制造业到服务业的转型过程，无论是科技、通讯制造，还是系统的集成能力等等，深圳都已然具备世界性大都市的光芒。如果不继续往“世界性大都市”这一方向靠拢，那么，规划将失去意义，而深圳未来的发展，也必然走下坡路。

在这种格局之下，福田CBD不得不面对不断上升的商务地产的迫切需求，不得不寻找新的发展极。于是前海，理所当然就成了香饽饽。从区域形态上看，前海作为曼哈顿CBD的另一个版本，已然具备世界性的影响力，未来的商务格局，将如曼哈顿CBD般发生巨大的价值飞越，而那些诸如华侨城华寓、卓越前海壹号，也将迎接新的发展机遇！

华侨城华寓

卓越前海壹号