■前注

6月14日下午，受龙光地产之邀，我司负责人@尹香武 先生于15:00在龙光城营销中心举办主题为空间史与房价5年判的房地产专题讲座。尽管此次讲座地点相对较远，但仍吸引50多位嘉宾前来，共同分享对于当前房地产市场趋势的深度思考，感恩感谢众多新老客户的长期支持。

围绕“房价的未来趋势，如何全取智选”，尹香武先生从土地、空间逻辑、金融进行了深度分析。在问答环节，对于听众们的积极踊跃提问，@尹香武 先生也进行了鞭辟入里的解答。但由于时间关系，听众只能在意犹未尽的提问中结束了这场讲座。期待能在下次补上。

现在分次刊登速记稿，仅供参考，未经严格审核，请阅读者自行鉴别。

■@尹香武 讲座速记

十三、深圳的房地产开发水平已达世界级

比如说微信的革新，微信的革新是因为有深圳这样的城市带领，带领整个中华圈，带领整个世界发生变化。我们原来并不愿意相信深圳能干什么。深圳就是一个山寨啊，深圳的简写是SZ，山寨的简写也是SZ，你看，大家都这么说，所以深圳等于山寨，对不对？但是现在深圳某些方面已经影响世界了，就好比说现在通讯的很多技术是由华为带领的，我们想象的到吗？我们想象不到。

现在的房地产界，我告诉大家，我们享受的就是世界级的房地产的开发群体。但有时候，我们是不愿意相信它就是世界级的。比如说我们现在在深圳，你能看到世界级的商业中心。但是你要到台北去，台北有几个商业中心啊？没有的。现在的台北相当于90年代中期或者本世纪初的成都、武汉那个水平。事实就是这样。

但是你现在再来看，我们现在享受世界级的设施已经麻木了，每次跑步跑那个深圳湾公园，我就觉得很幸福，为什么呢？因为我觉得那就是世界级的。我在武汉跑那个江滩，我就跟我的同事说，我说你们跑在世界级的跑道上你们知道吗？他们说不会吧，这个太普通了啊。但是，我说，对不起，那就是世界级的。

十四、深度城市化将搬空整个农村

但是，如今已经发生很大的变化了。在这个基础上，我们整个城市在发生变化，就好比说最早工业化，工业化初期的时候带来我们城市的变化是什么呢？就是农村的一个一个的个体到城市来，来了以后把老婆放在家里，孩子放在家里，最早是这样子的，一个个体来，他压根没有长期打算，那时候的城市化是初级城市化。

好了，干了一段时间活以后，现在从工业制造业向服务业过渡，这个过渡期之内呢，很多人开始回流，我从生产线上退下来，服务业我干不了啊，我从城市就回到乡下去，这个就是所谓的逆城市化的过程，就是逆回去。但是回去以后就发现，农村看病不方便，文化很不发达，眼界很窄，物价很高，卫生状况很差，想看看电影都没法看，问题就出来了。

现在的人回农村，再用两年左右的时间，就不是简单的农村人回城市了。好，第一拨是农村人到城市对不对，第二拨不是了，从过渡期过渡到内需和服务业的程度，是农村整个搬过来了，就是挨着城市化，深度城市化。深度城市化是什么呢？就是都市圈大，就是一个一个的都市连成一圈叫都市圈化。

十五、城市是农村的死亡证明书

法国有一本书，它的名字叫什么呢，说城市是农村的死亡证明书，就是城市诞生以后，农村就死亡了。农村从经济意义上已经死亡了，没有经济价值了。未来农村要变成农业工厂才可以，你如果不变成农业工厂，你就死了，从经济意义上。而靠近地段好的会变成什么呢？你就会变成别人的旅游度假圣地，别人的农庄，别人的农家乐，只能变成这个，偶尔享受一下，常态化的意义不存在了。

你看，最开始是人到城市，然后待了一段时间之后，你转型，我待不下去了，我回到乡下，再往下发展就是举家到城市，这就是都市圈化。而都市圈化最有名的著作就是法国的那一本著作，叫《农村的死亡证明书就是城市化》，而且是深度城市化。

以后，我相信，如果你的家乡远离都市，远离城市，我可以断定，剩下的就是老弱病残。我们家那个小村庄40户人家，现在只剩14户人家。40户人家剩14户人家，而且14户人家的青壮年全都不在了，剩下的20多户人家全都已经到城里了。而剩下的14户全是老人，因为老人离不开，他不愿意离开。

如今，对于农村来说，冬天的草已经齐腰深了，已经有野猪围着人转了。也许，你们听到会心一笑，你们回去也是这个样子，也就是说举家迁到城市已经在发生，而这个高潮还没有到来，所以就是都市圈化已经来了。

十六、做产品/品牌，最后只有两强胜出！

认识都市圈化有一个很好玩儿的视角。比如说做公司和做产品，我们往往只记得两家。比如说做可乐，你就记得可口可乐，百事可乐。品牌也是，你只记得两个，第三个是什么呢？你记不太清了。也就是说，但凡要讲品牌，你一般只记得两个品牌，你之所以还会买一些你不认识的品牌，肯定是那个东西品牌不重要了，品牌就不重要了，或者说别的比较强了。

所以说做产品和做公司最后剩下来的是两强，大家看一本书，是克劳特的书，叫《21条商战定律》，那个书里面对这个有认识，就是如果做产品，做品牌就是两强。我们刮胡刀一个是吉列，还有一个是什么，我记不住了，好什么叫苏X刮胡刀。

还有，比如说你看我们原来的电冰箱，品牌繁多，但现在提到电冰箱，我就只记得海尔，还有什么我就忘了，最后冰箱也就剩两家，慢慢都是这个样子。产品就剩两个，只要从高端变成一个通用品，马上就剩两个了，在高端的时候就说不清楚了，因为那就不是一个正常产品。

……未完待续