导读：
■因莱蒙国际引发的商业地产思考
■未来几年住宅地产难有大波动
■商用物业是经济发展中最持续受益的资产
■住宅地产溢出效应，商业地产成资金蓄水池
■数量→质量，商业地产新常态
■投资也是投智，莱蒙都会现有市场下的商业地产逻辑
正文：

■因莱蒙国际引发的商业地产思考

在《全球老6“目的地消费中心”：CBD成就新商圈！》一文中，@房地内参 就南昌莱蒙都会所在的红谷滩新区从 “中心漂移”、“全球老6“目的地消费中心”城市角度方面作了一番客观的事实表述与价值认知。落笔掩卷，发现仍有一个新的命题作文萦绕心中，那就是：在现场的市场环境下，特别是在两会提出2015年GDP增长率定在1990年以来最低的7%的风口当下，如何看分析判断当下房地产的走势特别是莱蒙国际商用物业的未来？

要解决这个问题，我们首先要认清7%这个关键性数字。从历年国家对GDP速度的把控来看，7%的首次出现，其实就代表着“保8”目标早已成为过去式，也就意味中国的经济发展模式已发生改变，进入新常态的序列模式之中。在新常态下，整体而言，中国依然处在快速城镇化阶段、经济发展依然保持较快增速，房地产业仍有较大发展空间，但存在结构分化。概括而言，就是住宅地产渐进平稳；而商业地产呢，相反，却将进入一个新的拐点。

■未来几年住宅地产难有大波动

为什么这么说？首先，我们有必要来了解一下住宅地产与商业地产两者的特性。就住宅而言，住宅属于资产性、持有性的资产。资产性的投资，就是纯粹买入一些资产，如地产、证券、黄金、名画、珠宝、名表之类，持有一段时期，投资品的价格可以有所上升，令投资者可以用买入价更高的价钱卖出，赚取差价。但纯粹靠这些，并不足以令这些资产增值，对未来现金流也没影响，并且还得看整个社会的经济增长情况，市场受外界影响较大。

因此，相较而言，从事持有性投资的人，本身没有为社会带来增值，他们只是利用社会经济增长的机会，搭一程顺风车罢了。所以，住宅类地产，虽然参与者众多，但在现有的楼市风新常态向下，由于其特定的属性，由于行业进入一个去炒作的调整期，在未来几年大波动将不会出现，重点在于消化库存。

■商用物业是经济发展中最持续受益的资产

而商用物业，不同于住宅，它属于经营性、消费型的资产，房地内参将之定义为“母品资产”。什么叫母品呢？这里的“母”,形象的来说，其实指的就是可以产生现金流的母牛。相较住宅而言，这些“母品房产”是一种资本密集的重型资产，由于涉及到商用企业租赁者所持有的员工的支撑力作、需要位于闹市区、并呈现聚集效应等等等等，当量级较高，所以导致参与者不可能像住宅房产一样多，参与者少。

一定程度上，这实际上就削弱了炒作的热度，所以“母品房产”的价格，在绝大多数情况下都会比“附品房产”——住宅更合理，更客观。相较于住宅地产，商用地产，可看作是经济发展的源头、母亲，也是受经济发展最持续受益的资产。

此外，以经营为目标的商业地产在促进城市可持续发展方面比住宅有明显优势，因而也更容易得到国家政策的支持。而这，也正是大部分政府会欢迎与鼓励经营性的投资者，为他们提供居留权、税务宽免、廉价土地，以及其他政策优惠的原因所在。

■住宅地产溢出效应，商业地产成资金蓄水池

就整体形势而言，2015年的房地产，行业仍处于调整期，楼市大波动不会出现，重点仍在消化库存。在住宅行情波动不大、受限的背景下，因为市场上那么大的资金流动性，商业地产呢，就成了一个资金蓄水池。而商业地产呢，其实本身就是地产开发里面非常重要的一部分，只是在早期，大家把注意力都放在比较容易操作、比较火爆的住宅开发领域，因为有短平快的好处，可以很快出售、回笼资金。

从市场环境来看，部分二三线城市商业地产的供需敞口加大，为迎合地方政府、消费者、地方企业的发展，加大商业地产的供给成为必然。特别是楼市的渐进平稳，更是加快了住宅业‘低风险、高收益’行业特征的退化。

而新型城镇化的制度红利呢，又提高了商业地产投资回报率。目前，商业地产发展非常火爆，国内知名的房地产开放商全部涉足商业地产。公开资料显示，目前排名前20名的开发商均已进入商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。

■数量→质量，商业地产新常态

而这个大发展大跃进时代，本质是指商业地产将从数量型发展转向质量型发展，从开发竞争转向运营竞争，从价格投资转向价值投资。国内过往综合体重住宅而轻商业、重销售而轻经营，这样的传统综合体模式在住宅市场低迷的背景下逐步难以为继了。从国际经验来看，商业地产的价值不能依赖地价与物业升值，而更主要是来源于运营的成功。回归到运营创造价值的专业理念将是未来中国商业地产“新常态”。

如果将这两个时代以分水岭划开的话，或可称之为第二商业地产时代。第一代商业地产处于市场发展的早期，由于当时市场供应稀疏，通常并不讲究合理规划、体量大小、品牌引进、业态配比和经营管理，单纯的商品买卖足以支撑起第一代商业地产风风火火发展的20年。而近年来，体量局促、品牌和业态单一、规划不合理且缺乏经营管理的第一代商业地产面对越发精明的消费者，显得力不从心。

伴随着第一代商业地产渐为明日黄花，第二代商业地产逐渐进入历史的舞台，这是市场的自然规律。随着市场的不断进步，消费者的日渐进取，‘什么都不讲究’的第一代商业地产终将淡出历史舞台，为第二代商业地产的崛起让路。而电商对商业地产如商铺的冲击，也只是加速了这一趋势，倒逼第二代商业地产改革，加快步伐，以实现市场一直以来所期待的转型和升级。

■投资也是投智，莱蒙都会现有市场下的商业地产逻辑

那么，第二代商业地产有什么样的特点呢？我们将其归纳为以下几点：1、最优地段：必须是CBD核心商圈内，可以办公楼汇集的商务区，也可以是住宅汇集的民用生活区，但必须交通便捷、配套齐全，这是支撑商业地产未来的关键。2、多线品牌：品牌是支撑新一代商业地产的基石，应在不遗余力保留经典品牌的同时，引进优质的新品牌，只有做到“新”、“老”搭配，才能始终保持那份神秘感和新鲜感，这是吸引人流驻足的核心要素。

3、业态广：多业态、一站式、体验性消费是第二代商业地产的核心，新生代购物中心的立身之本。4、规划精：合理搭配业态组合，配合现代人的生活节奏，在初具雏形的娱乐、家庭消费以外，糅合多样化的生活元素。5、管理新：创新的管理和运营将成就卓越的商业地产，一个强大的品牌故事/主题/身份以及一支专业有效的管理团队，这样的组合对于商场的成功大有裨益。

综合以上各项，我们又不自由自主将焦点落到位于红谷滩新CBD的南昌莱蒙都会，最优地段/红谷滩新CBD；多线品牌/莱蒙都会国际名品MALL，Vivienne Westwood、RABEANCO、Chole等一线大牌；业态广/23层超5A国际森态写字楼莱蒙中心、Fraser辉盛坊国际公寓、CGV星聚汇国际影城、儿童魔法城堡等；规划精/完败电商的体验式设计、南昌首见的立体绿化设计、超越绿地万达的多层互通设计、下沉广场+地下空间；管理新/地标级领袖、打开“世界居住的想象力”等，当之无愧！

概括以上种种，我们可以得出这样一个结论：经济结构的转型强化了对内需的支持，国内外产业转移趋势有利于中国服务业发展，而商业地产作为服务业的发展平台，受炒作少，价格相对客观，未来对其需求量也将增加。而在现在的市场环境下，投资者如果要把握大势，就应该清醒的认识到住宅地产与商业地产区别，应将时间/精力更多投向资产性活动而非消费性活动，甚至将必要的消费也转化为投资行为，这是获得财务自由的至要，也是投资南昌莱蒙都会最重要的理由！