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行业观察
地段三角论: 2014-6-14龙光城讲座速记5

作者:@尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-04-07 16:27:56点击2770


■前注

6月14日下午,受龙光地产之邀,我司负责人@尹香武 先生于15:00在龙光城营销中心举办主题为空间史与房价5年判的房地产专题讲座。尽管此次讲座地点相对较远,但仍吸引50多位嘉宾前来,共同分享对于当前房地产市场趋势的深度思考,感恩感谢众多新老客户的长期支持。

围绕“房价的未来趋势,如何全取智选”,尹香武先生从土地、空间逻辑、金融进行了深度分析。在问答环节,对于听众们的积极踊跃提问,@尹香武 先生也进行了鞭辟入里的解答。但由于时间关系,听众只能在意犹未尽的提问中结束了这场讲座。期待能在下次补上。

现在分次刊登速记稿,仅供参考,未经严格审核,请阅读者自行鉴别。

■@尹香武 讲座速记

十七、地段竞争,终成三角

关于竞争,最有名的书叫什么?三国演义!那个书名确实是一个好书名。而地段的竞争成三角鼎立,不是偶然现象,所有的都是。举个例子,比如说世界上有两个国家两霸林相争。但是这是不持续的。慢慢的,它将变成三个国家相争!

三个国家,比如说中美俄,我们再往上追,好,比如说珠三角,深圳、广州、香港,好,你再细分一点,深圳、东莞、惠州,广州、佛山、肇庆或者广州、佛山、清远。澳门、珠海、江门,三个城市很容易成为一个很稳定的地方,所有的地方都是这个样子。所以你会听见珠三角,但你听说过“珠四角”没有?没有啊!

有没有听见过什么其他的四角啊?印象中,也没有,你只听说过三角。而且,三国演义,不是四国演义,原来是多少?原来是好多国家竞争啊!七雄八雄竞争啊,春秋战国的时候好多啊,最后变成三国。好,把中国统一起来,我们最后发现,你以为是一国了,最后一看中国、印度、奥斯曼加一个罗马帝国,还是三国,看见了吗。只要是地段竞争,一定是三角。只要是产品竞争,最后的终极结果是两强,终极结果就是两强。

十八、深圳是一个个三角组成的

这个有什么理论根据呢?没有,啥理论根据也没有,这就是一个定义,没办法,人类的定位就是这个样子,你也不要去找根据,我看的书也蛮多的,我也找不着为什么是这个样子。好了,还不够。比如说一个城市的内部,你会觉得说好啊,那你大的就是竞争,你可能是三角。

那小的地方呢?城市化理论有一个基石,这个基石叫什么呢?叫一拖三,就是一个中心啊,最后它的周边不是形成六边形,六边形是由几个三角形组成的?他这一个核心跟另外两个点构成一个三角的实力,就是一个城市最后是由一个一个的三角组成的。

我们来把深圳画一下,深圳的西边是沙井、松岗、福永,三角。他们三家绑在一起了。好了,到了中间呢?中间龙岗、罗湖、福田,一个三角,他们来往比较密切。西边呢?南山、后海、前海、港澳中心区,他们来往的比较密切。北边呢?坪山、龙岗中心城,还有哪里?坑梓,他们来往的比较厉害。你看,全市也是一个一个的小三角。

好,深圳是特例。我们看一个最经常、最经常的案例,成都。成都是摊大饼摊的很均匀的,摊的非常均匀。好,你去看成都,成都就是一个六边形,画成一个一个的大三角和小三角,区域竞争就这么神奇啊。如果你还是不愿意相信的话,你把你的GPS地图打开,你开一年,开完一年之后,你看你平时的出行,最后你会很震撼,就是你的出行的路线是一个三角,而且就在这三个点之间来回的移动,密集的移动。

这个试验是谁做的呢?美国一个吃饱了没事干的人做的,最后他发现他的结果是这个样子的。好,你会觉得说他在生活中这个样子,那出差呢?如果你愿意做实验,出差,但凡你的必经路线也是一个三角。所以好神奇啊。所以城市化的地区呢,最后的结果就是一个又一个的三角。

十九、初级城市化到都市圈化需30年

好,我们刚才讲了,城市化就是农村的死亡证明书,原来的城市化是农村人到了城市,未来的城市化是把远离都市的农村,一个一个连根拔掉,再放到都市群中来。说到这个我想起一件事情,百事达的一个副总是人一介很好的朋友、兄弟。他到百事达上海去做外滩的项目,差不多做完了,他就开始转型了。

他做什么呢?有机农业!用有机农业为核心去圈地,圈完地之后呢,他要做策划,于是他问我:他的地都是在都市的旁边,怎么样来卖他的项目呢?你知道吗,最后的研究的结果是一个很震撼的结论,结论是什么呢?结论就是,在都市旁边拿了地,一方面我搞一个金融链,另一方面我愿意为从农村来城市的人,仿造你家的祖屋,一块砖一块瓦拆下来,梁拆下来,在这个地方给你复原。

我的母亲跟我说过一句话,她最近一直回老家,睡在家里好害怕,为什么呢?前面没人,后边没人,左边没人,右边没人,黑咕隆咚的。跟原来的经验不一样,原来是左边有人,右边有人,前面有人,后面有人,现在不一样,没人了,而且会听见野猪叫声。你看,如此顽固、要回老家的一个人,也已经回不去了。所以说,改变生活习惯只需要一代,一代是多长时间啊?30年。

30年可以改变的,也就是说,农村成见制的消灭,迁移到城市的速度会很快,所以李先生的这个项目,做的这个策划,复原祖屋,把祖屋从山脚里,从边缘的地方复原到这个城市边缘的有机地带,从这个意义上来讲,就是深度城市化的阶段发生变化了,就是从原来的初级城市化到现在的都市圈化,有这么一个过程。


……待续


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