导读：
■如何看待金地珑悦1.2万/平的价格？
■7%代表什么？十年翻一倍！
■通胀后，30%的货币将沉淀到不动产！
■金地珑悦理论估值：5年3万！
正文：
■如何看待金地珑悦1.2万/平的价格？
近日，在《最被低估的中国城市：佛山金地珑悦启示录》、《尖端放电，就在珑悦：粤第三城的盲购级地段！》两篇文章推出后，有深圳投资客开始向@房地内参 咨询项目的具体价格、配套、交通等情况。当然，最关心的还是价格。在得知佛山金地珑悦均价仅在1.2万/平水平线上时，从交谈中，笔者还是从语气中体会到深圳投资客语气中惊讶的口气！
与这名深圳投资客一直相聊甚久，对目前楼市的形势、经济的发展、以及房产的价格，这名投资客一直保持着非常高的敏感度与理性价值预期。在更深入的了解之后，结合近期的经济形势、项目的基本概况，最终达成一致，对该项目的价值预期：5年后应是3万/平！理由从何而来？我们不妨共同来理性分析、探讨一下。
首先，从国家目前的经济形来看，很多人对楼市的预期其实是不太看好的。特别是是两会提出的7%的增速目标，舆论普遍认为不理想。可是，笔者却不这样认为，借来白岩松那句泊来名言：我们走的太快了，灵魂都跟不上了。当然，这里的“灵魂”我们可以这样理解，那就是我们习惯了这种高增速的经济发展形态，对于其复合的经济增长率,其实某种程度上已经达到了一个“语义饱和”的状态。
■7%代表什么？十年翻一倍！
什么意思呢？举个例子，有没有试过长时间盯着一个字看，看着看着就感觉不认识了？对此，心理学家解释道，这在心理学上可以用“语义饱和”来解释，即大脑在接受持续的相同刺激之后就会产生神经疲倦。简单来说，就是大脑的同一个地方一直卖命地工作，在高强度的运转之后，它发出了怒吼，进行了一次为时短暂的“罢工”。
当人的眼睛持续接受到一个字的刺激，该刺激会连续地传送到大脑相对固定的位置，那里的大脑神经活动就会由于疲惫而受到抑制，形成联想阻断。因为神经活动降低，大脑仅能注意字的某个部分，而无法从整体上得到对这个字的意识。于是，奇妙的事情发生了。我们会先对字的读音感到困惑，继而失去对字义的联想能力，最后甚至“不认识”这个字了。
对于7%的认识也是一样，中国的经济增长率调为7%，但很多人或许没算过，所以没有根本的认识到“7%”增长率这个数字的意味。7%代表什么呢？意味着十年翻一倍！即如按7%增长，到2023年中国GDP将达20万亿美元，这或将是地球上首个二十万亿级别的经济体。如能保证7%还愁什么？即使5%增长率，也意味14年即翻倍、到2027年可达20万亿美元，也是绝尘之速了！还想要多快？
■通胀后，30%的货币将沉淀到不动产！
看国外也是一样，美国GDP跨入10万亿美元后年增长率在0-4.9%区间。中国GDP也跨入了10万亿门槛，10%对中国来说是过热的，有了经济泡沫。1996年到2003年，7年间常态增长是7%到8%，未来，7%、8%反而是回归常态。所以，总的来看，对于高增速的经济形态，在某种形式上，我们已经“语义饱和”了，饱和的甚至有点麻木、糊涂了！
那么，这些钞票将流向哪里去呢？这就涉及到一个资金存量的关系。通过对楼市的观察，我们发现，其中一部分是一定要沉将淀到不动产里面去的。比如说现在整个国家的货币的流通量达到了120万亿，那么，30%的货币将沉淀到不动产里面。这就造成了资金的对立面将越来越贵。其中，房地产方面，特别是中心地段的房地产，将迎来一个新的价值预期。
佛山金地珑悦5年后理论估值达3万/平，与市场的关系密切相关。这是第一点。其次，是从整个项目所在的地理位置来分析的，在《最被低估的中国城市：佛山金地珑悦启示录》 一文中，笔者已提到佛山这个增量城市的潜力。但特别值得一提的是，很多人或许不知道，佛山的知名品牌在全国范围来看，在全国排名第二，占到了110多个，仅次于深圳，高于青岛、广州、上海，民营总部极其发达，自身造血、升级能力彪悍、野蛮。
■金地珑悦理论估值：5年3万！
由此，2014年，佛山的GDP总量达到了7603.28亿，再加上现在广佛同城的广州的2014年GDP总量，差不到达了2.5万亿。在存量与房价的关系上，按照@房地内参 的观察，每个城市的资金的存量跟房价是有关系的，好比说深圳的资金大概是5千亿的时候，深圳的房价就是5千块。但现在广佛已经同城了，2.5万亿的GDP照理来说房价均价应达2.5万元/平，这才是合理的。而现在没有达到，只是处于一个缓冲前期，照理论来看，5年破3万才是合理的、有利于城际竞争正常发展的趋势！
再涉及到项目具体所在的地段，以佛山金地珑悦所在的季华路CBD来看，季华路核心区内已有高级商业写字楼12个，购物中心及城市综合体17个，金融机构则高达40个。从某种程度上来说，片区的土地已接近饱和，进入一个土地的拐点，而土地的拐点，也就是房价的拐点，这是形势。
综合来看，理论上来看，佛山金地珑悦目前还处于一个没被发现的状态，像矿藏里的“金子”，被黑灰熊灰的泥土掩埋，只是偶尔露出了一角，偶尔闪闪光。而对于金子质地的验证，无非就是时间的结果。长期来看，结合目前的市场形势，佛山金地珑悦的理论估价5年达3万，看起来挺有道理的，众看客觉得呢？
