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行业观察
空间均衡理论:2014-6-14龙光城讲座速记6

作者:@尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-04-16 14:45:41点击2667


■前注

6月14日下午,受龙光地产之邀,我司负责人@尹香武 先生于15:00在龙光城营销中心举办主题为空间史与房价5年判的房地产专题讲座。尽管此次讲座地点相对较远,但仍吸引50多位嘉宾前来,共同分享对于当前房地产市场趋势的深度思考,感恩感谢众多新老客户的长期支持。

围绕“房价的未来趋势,如何全取智选”,尹香武先生从土地、空间逻辑、金融进行了深度分析。在问答环节,对于听众们的积极踊跃提问,@尹香武 先生也进行了鞭辟入里的解答。但由于时间关系,听众只能在意犹未尽的提问中结束了这场讲座。期待能在下次补上。

现在分次刊登速记稿,仅供参考,未经严格审核,请阅读者自行鉴别。

■@尹香武 讲座速记

二十、空间均衡理论公式

好,这就牵涉到一个问题,我们怎么样去看待不同地段的房子。原来有一个话叫地段,地段,还是地段。这个话对不对呢?对,一定是对的,但是这个话还有一个潜台词,就是刚才我们讲的三角形、公司竞争,产品竞争、国家竞争。地区竞争是三角关系,那么它为什么会形成三角关系呢?

有一个理论叫做空间均衡理论。什么意思呢?就是说一个地方跟另外一个地方要有一个均等,记不记得我们有一段时间说过,中美房价的评估,公式就是人力资本加土地资本加现金,总量除以人均,应该均等的,两个国家可以和平相处做生意,对不对?那么如果这个公式是存在的,我们再把它深化一下,这个理论我今天早上发了一条微博,就是空间均衡理论。

什么意思呢?意思就是,具象到一个城市的内部,城市达到均衡状态以后,有一个条件,这个条件是什么呢?就是一个地方获得的收入加这个地方获得的便利性,减去这个地方的居住成本,减去这个地方的通勤成本,两者之间,不同的区域之间要保持均衡,这个理论是导致城市最终形成三角鼎立的理论基石,没有这个基石就会形成一个点。

二十一、美国政府不要有独霸心态

就比如说一国强就行了,那么为什么一个国家强总是挺不到最后呢。美国有一个学者,他用这个理论做了一个很大的文章,提交给美国政府,里面提到美国政府不要有做独霸的心态,你一定要做三国的心态,有这个心态世界就安宁了。都市圈的理论基础也是这个,最终是这个形成的三角关系,所以中心地段肯定是最好的,这毫无疑问。

但是城市的资源的分配会借助这个公式,把一些时间价值相对没那么高的人排挤出去,因为那个地方的居住成本相对实惠,相对低,那么这个时候他跟另外一个地方的地段获得均衡,它会有一个自动的这样的排挤和筛选的趋势,这就是为什么地段总是成为三强鼎立的很重要的原因。

大家一定记住这个公式,就是这个地方产生的收入加这个地方的配套,导致的便利性,减去这个地方的居住成本和通勤成本,任何两点有效的地方之间要比较均衡,否则你是挡不住的,总会有一帮人,他的时间成本相对较低,他会追逐成本的低,我们来进行布局,而这一部分的人往往是更大的群体,所以地段,地段还是地段是对的,如果地段,地段还是地段是一个单纯思维,如果咱们够前,不考虑经济的问题,那么显然中心地段是最棒的。

二十二、所有的农村都粘着城市走

但是如果从积极意义上,他又要考虑,他就变成这个空间均衡理论的公式了,这个公式我今天特意写出来了,大家在微博上就可以看到,我不重复。然后所有的地区竞争,城市竞争,国家竞争最后成为三国演义最重要的理论基石也是这个,这个就是关于我们整个城市化的变化,从工业化过来,到过渡时期能回去,叫逆城市化。

然后再到服务化阶段,人从整个农村连根拔掉,到城市旁边融入都市圈,所以以后的这个变化是城市的边缘越来越扩张蔓延,所有的农村粘着城市走,这就是对的。好,远离城市群的就会还给自然,就是长野草,长野树,就是这个效果了,这是第一个问题。

二十三、房地产投资还有没机会?

第二个大的问题就是刚才我们讲的,在昨天卓越城上的论坛上,当时我们谈了一个很大的问题,在论坛上我们谈到,接下来我们在房地产市场到底要看到什么价值?原来我们投资房地产看到什么价值啊,我今天5千卖,明天6千卖,我们看中的是这个。这个还有没有机会呢?我觉得这个机会还有,但是这个机会显然已经没有以前大了。

那么接下来主要是什么机会呢?我把昨天谈的这个结论给大家分享一下,作为今天的一个很重头的新的观点和知识。原来工业化初期,工业化迅速崛起,还记不记得我们原来讲座说过一个现象叫人力内化,资本深化,资本广化,就是这个阶段。

如果说是资本深化的时候,资本方要赚更多的钱对不对,但是如果服务业就是人力内化,对人的要求越来越多,那么老百姓工资收入增长要快于企业的利润增长,现在已经呈现这个情况了,就是人的收入增长,老百姓的收入增长比企业的增长速度要快,比政府的财政收入增长速度也要快。

为什么呢?人力内化阶段要来了。人力内化阶段实际上就是服务化的阶段。那么服务化阶段以后,我们应该具有什么价值呢?服务化阶段我们追什么价值呢?服务化阶段我们追的是服务的价值。

……待续



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