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投资分析
为企业未来注资,华强给出最好idea

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-05-06 15:41:48点击2303


导读:
■十年河东十年河西,何解聚焦产业园?
■回顾深圳史上的数次产业结构大调整
■产业大转型时代,产业园区汹涌的不可逆势头
■深圳二产驱动最强区,也是光明的根本与命脉
■产业转型升级的最大需求,在于自持商办
■为企业未来注资,华强给出最好idea
正文:


■十年河东十年河西,何解聚焦产业园?

近期行业圈内的又一重磅消息,莫过于某大佬从职业经理人转型为创业人,正在深圳辖区寻觅产业园区作为办公用地,准备大干一番。不少产业园区闻悉纷纷伸出橄榄枝,意向更多价值性合作。这样的消息让人好奇的内容很多,但@房地内参 从中更想探讨的是,不同于十几年前对住宅的热捧,现在越来越多目光聚焦在产业园区,究竟意味着什么?

就此,大家不妨回顾或梳理下深圳的产业发展之路,应该就有更多价值性发展。在2005年之前,深圳经历了数次较大的产业结构调整和变化。之后十年直到如今,深圳产业发展再次进行大升级时期,伴随出现的,正是合符类似这样产业需求发展的产业园区。

回顾历史,深圳第一次产业结构大调整发生在20世纪八十年代初。1979年前,深圳的产业结构基本上是单一的农业经济结构,改革开放后深圳以大力发展“三来一补”加工业为契机,使深圳的产业结构发生了巨大变化,三次产业的比重由1979年的37∶20.5∶42.5演化为1983年的17.2∶42.6∶40.2,第一次产业比重大幅度下降,第二次产业比重急剧攀升,第三次产业比重略有减少,即初步实现了从传统农业到工业化的产业转变。

■回顾深圳史上的数次产业结构大调整

其实,深圳第一次产业结构的变化,正是意味着深圳从曾经的小渔村,逐渐发展成以工业制造为主的城市;随之而来的第二次产业结构大调整,应该是在20世纪90年代中后期。从1980年到1995年,深圳用了15年的时间,在工业化道路不断发展,使得这座城市从贫穷落后的边陲小镇迅速发展成人均GDP达4.6万元的现代化规模大城市,那时的深圳被称为“世界工厂”。

尔后从1996年到2010年,深圳产业发展开始逐步转型,开始以高新技术产业为先导,先进工业为基础,第三产业为支柱,大力发展高新技术产业、现代金融业和现代物流业,并不断提高服务业在三次产业结构中的比重。通过发展技术、资本密集型装备制造业和基础工业,以先进技术改造传统产业,优化区域结构、产业结构,积极调整市场结构,并大力开拓国际国内市场。

如今深圳已经启动了有史以来最大的产业升级,形成以高新技术、现代物流、金融服务及文化产业为代表的四大支柱产业,以及互联网、新能源、生物、新材料和新一代信息技术所构成的五大战略性新兴产业,并成为深圳最强有力的经济支撑。

正如诺贝尔经济学奖获得者克里斯托弗·皮萨里德斯所言:“高科技是中国工业转型升级的一个非常好的方向,关于这一点,深圳就做得非常好。”梳理深圳产业发展的概括,我们可以发现,深圳工业从无到有、从小到大,产业转型升级为深圳经济的蓬勃发展提供了强有力的支撑,创造了世界工业化、城市化和现代化发展史上的奇迹。

■产业大转型时代,产业园区汹涌的不可逆势头

无可否认,一台台生产机器,流水线式的劳动密集型、粗放型厂房经营,曾支撑起深圳十几年的高速发展,让深圳迅速崛起。然而,在土地资源锐减,原材料成本上涨,仅靠赚取廉价的加工费已不足以养活整个产业的纵深发展,市场竞争日益白热化之时,通过城市更新、产业转型升级,通过产业“腾笼换鸟”,引进电子商务、移动互联网、物联网等高科技产业,已是这座城市不可逆的产业发展方向。

为此,在产业布局上,深圳不断进行优化,依托西、中、东三条城市发展轴,逐步形成“一核心、九片区、五十二园”的工业布局结构。其中“光明—石岩高新技术产业片区”重点发展集成电路、电子器件、电子照明、计算机等产业。可以说,在强化高新技术产业集群的同时,深圳正加速发展战略性新兴产业,打造具有国际竞争力的产业基地,预计2020年实现工业增加值10000亿元,工业用地效益达到45亿元/平方公里。

在此梳理过程中,我们可以发现的是,随着产业转型升级的不断加快,这座城市经济发展的重要正越来越偏向技术研发型、知识密集型、现代服务业等新型产业。这对其中的企业而言,核心竞争力不仅仅包括物化要素,更要包括知识要素,通过研发和营销取代制造加工,通过人的创造力、协作力取代传统的机械设备,由此,企业的经营模式及办公空间也势必发生变革性影响。这就是大转型时代下深圳产业园区汹涌而出的必然性。

■深圳二产驱动最强区,也是光明的根本与命脉

必需强调的是,根据深圳市“三轴两带多中心”城市规划,深圳产业发展轴线,由福田中心区通过广深港客运专线向南联系香港,向北经龙华中心、光明新城中心,联系东莞松山湖高新园区和莞城中心,构成莞-深-港区域性产业聚合发展走廊。位于中部发展轴线的光明新区,主要承担的正是发展综合服务、高新技术产业和先进制造业等功能,未来将成为深圳西部高新技术产业服务中心,重点发展高新技术产业。

正是在这样的产业转型升级,这就使得作为中部发展轴重要节点的光明新区,区位优势和产业优势不断被挖掘,进而释放产业发展优势。譬如华强Idea Park所在的凤凰城,总体产业定位正是深圳西部高新技术产业服务中心和战略性新兴产业园区,重点发展以互联网、文化创意、节能环保为主的新兴产业和未来产业。

在此区域产业发展下,如今光明新区已是深圳高新技术产业的重要增长极。在产业板块,高新技术产业以第二产业为主,这也是目前光明新区经济发展的根本和命脉。在此带动下,区域经济不断腾飞,已然是深圳二产驱动最强片区。也正是如此集聚的产业转型与升级需求,这就使得越来越多的企业对办公环境和空间不断提出升级需求。

■产业转型升级的最大需求,在于自持商办

由此在产业转型与升级过程的大时代需求下,一是促使了企业需要更加优越且合理、优化的办公环境和生活配套环境,从而顺应企业转型升级与发展的需求。二是,良好的办公环境,提升了企业形象,从而也为企业积累了宝贵的社会财富。三是,在产业转型升级过程中,由于人的创造力取代了传统的机械设备,这就使得人成为技术研发、知识密集型产业生产过程的最关键因素,而舒适优越的办公空间及环境,则成为吸引人才的又一法宝。

不得不提醒各位的是,产业的发展与楼市必然存在密切关系。在行业里就有这样一句老话:从2000-2010年,不可否认这是住宅的黄金十年。如今再看,过去那十年里,因产业发展需求而购置了自用办公空间的企业主们,无意中更是赚得盆满钵满。可知,在中国内需时代,企业做生意,若办公物业只租不买,即使买卖生意赢利也10%,也比不上写字楼租金上涨20%的速度啊。

正是如此,在区域经济高速发展阶段,也就是一个地区进入发达阶段之前,特别是产业化阶段,产业驱动是房地产发展的关键要素。此时,房地产市场相应地也有这样的特征:自住为主投资客为辅、就地居住为主跨区域居住减少、同企业员工相对群居、购买力相对下降。而对企业来说,要想未来不亏本,必须购买商办而非租赁商办,方更长足保持发展。

■为企业未来注资,华强给出最好idea

如今中心区的商办物业,进入门槛已是相对较高,但在深圳这座稳速发展的城市来说,正是产业转型及升级的不断需求,从而给予大多数企业拥有自有商办、未来翻身的机会。正如上述提及的光明新区,作为深圳产业驱动力最强的片区,在高铁已通、距离福田中心区仅30分钟车程、地铁6号线很快将开通的通勤优势下,目前这里已集中了包括华星光电、招商局集团、腾讯研发等系列大鳄企业,不断带动区域产业升级、盘活区域经济发展。

在此区域产业转型升级需求下,作为华强集团时隔六年再度回归深圳、也是华强集团开发的首个产业园项目,华强idea park的出现具有标志性意义。为此,华强集团不遗余力,投掷超50亿元人民币进行整体开发,以Google总部设计团队SWA和国内顶尖团队之力,旨在打造一个包括创新研发写字楼、时尚商业、精品公寓在内的58万㎡智慧级产业总部基地。

为赋予企业最强的商务体验空间,华强idea park采用华强独创的“华强云”系统,帮助企业颠覆原始固化的运营和发展模式,打造全新互联网时代的创意型企业发展平台,并将规划建设创意基地、影视制作及设备生产基地、人才学院及人才公寓等,可吸引创意及科技金融企业超800家。

届时实现之际,这将是目前深圳产业园市场从未出现过的综合组合形态产品,预计带来深圳产业一个前所未见的创意时代。目前,华强idea park已开放展示中心,首批主推130-1300平米创意办公产品,现已启动招商咨询,企业贵宾热线26665666。企业主们,再次重新定义未来的机会要来了,那不仅是个人的投资,更是对整个企业未来的最好投资机会!

1  华强Idea Park 效果图

2 华强idea park 局部效果图

3 华强idea park 总体鸟瞰图


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