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行业观察
学界眼中的房地产经纪行业(上)

作者:杨现领 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-05-06 16:32:42点击2138


美国经纪人协会(NAR)的一个历史贡献是推动了学术界对房地产经纪行业的持续性研究和历久弥新的广泛关注,从而间接影响了美国经纪行业的专业化和科学化进程。反观中国,房地产经纪行业作为一个拥有百万人从业大军的大行业,至今仍未吸引有份量的学者、也不可能有专业严谨的学术分析,行业本身也仍然混乱不堪,处于极大的动荡之中,相信这种局面在不久的未来会有所改变。基于这种考虑,我把美国过去30多年的学术研究成果作一个比较系统的梳理,从学术界的视角观察房地产经纪行业是什么以及应该是什么。

从1981年美国学者Yinger在顶级学术期刊《美国经济评论》发表其经典学术论文作为一个历史性开端,美国学术界对房地产经纪行业的理论和实证研究不断增加、关注度逐步上升。这里我们首先梳理以下三个层面的学术研究成果,供大家参考:

一.经纪服务的属性是什么?这对经纪公司有何影响?

关于这个问题,学术界的研究集中在三个层面:其一,买方和卖方为什么会使用经纪服务?其二,经纪服务的属性如何影响经纪公司的规模效率?其三,特许加盟的意义何在?

1、为何使用经纪服务?

Jud(1983年)最早研究了买方和卖方选择经纪服务的决定因素,他指出:对于卖方而言,使用卖方经纪人而不是自己出售的决定因素主要是房屋市场的交易成本以及自己的时间成本,对于那些准备从本地迁出的业主和高收入的业主,时间成本往往是更为重要的决策因素;对于买方而言,在房屋搜寻过程中使用经纪人的原因是买方对本地房屋市场的了解不足,自己学习和搜索房屋的时间成本过高,对于刚从外地迁入本地的买方以及高收入的买方,时间的节省是决定因素。Zumpano(1996年)的研究进一步证实买方所承担的机会成本更高,更容易受到信息不对称的负面冲击,从而也更加倾向于使用经纪人的服务。

Johnson(1988年)的研究指出在卖方选择经纪人的过程中,经纪人个体比经纪公司的决策权重更大,换言之,经纪人比经纪公司更重要。他的调查数据同时也验证了一个事实,即当业主选择经纪人时,他们更倾向于选择之前认识或朋友推荐的经纪人,当然,经纪人的诚实、能力、专业知识以及对客户的理解等因素也发挥着重要的作用。

Nelson则从买方的角度研究指出经纪人的“友好度”是买方考虑的主要因素,其次是经纪公司的声誉和经纪人的教育和执照。

2、经纪公司是否存在规模效应?
美国的经纪公司普遍较小,劳工部的统计数据显示95%的经纪公司雇佣的全职员工数量不足20人,只有1%的经纪公司的员工规模超过100人。

表面上观察,规模小本身也许意味着经纪行业是不存在规模效应的。然而,这个问题在学术界的争议是极大的,一大批学者如Yinger Crockett,Wachter,Zumpano,Elder,Crellin,Zumpano,Anderson,Fok等都在这个方向展开研究。尽管部分研究指出规模效应不明显,但大部分人都认为经纪公司不是没有规模效应,而是绝大部分公司都没有达到实现规模效应所需要的“规模临界点”。有意思的是,也有人指出大公司与小公司相比,并不具备成本上的竞争优势,所以公司没有必要变大。同时,如果一个经纪公司既做卖方经纪服务,也做买方经纪服务,就可以实现一定程度的范围经济,从而把成本降低;相反,专注于单边服务并不是成本最优的。

也有另外一些学者研究了经纪公司的市场份额问题,他们指出经纪人的数量、特许加盟品牌、分类展示广告的数量对公司的交易份额有显著的影响。

相对于规模和份额而言,也有研究更关注单个公司的业绩或收入,这些研究的共识是为了获取更多的收入,公司并没有必要加入一个本地的MLS,因为MLS实施的佣金分成机制,必须与外部的经纪人分享佣金。对于大公司而言,因为同时获得更多的委托,也从事买方经纪服务,可以实现内部匹配,而不必加入MLS。

3、为什么要使用一个特许加盟品牌?

加盟品牌存在的意义是为经纪公司、经纪人建立和维持声誉,这一点和广告的作用类似。加盟品牌和广告有一个共同点是具备传统的规模效应,有助于建立一个全国性声誉。从加盟对经纪公司的影响看,大部分实证研究得出的结论是尽管一个经纪公司的交易份额和收入主要地取决于公司规模、公司成立年限以及是否加入本地MLS,但是相对于不加盟,加盟一个品牌可以让公司出售更多的房子,Rogers(1994年)的定量分析指出即使扣除加盟费用等相关支出,特许加盟品牌可以产生9%的额外净收入。

二.什么因素决定经纪人的收入,收入不平等为何普遍存在?

经纪人的收入差异广泛存在,这表现在几个维度:其一,全职经纪人是兼职经纪人收入的两倍左右,这个容易理解;其二,男性经纪人比女性经纪人的收入高30%左右,无论是全职或者是兼职,这种差异都普遍存在;其三,居于收入“金字塔”5%、10%、20%比例的高收入经纪人获取了大部分收入。

Lutes和Meier(1987年)从人力资产的角度考察了这种收入差异,他们的研究结论是收入不平等与教育、经验、工作年限、经纪人执照级别、企业规模和经纪人所在的城市有一定关联度。同时他们也指出,尽管经验丰富对收入提升有正的影响,但是这种影响是边际递减的,换言之,经验有用,但不会永远有用,持续的学习和人力资本投入是必要的。

也有一些学者的研究结论比较出奇,典型的代表是Sirmans(1997年),他指出尽管经验有助于高收入,但教育的影响不显著;尽管工作年限有正效应,但同样年限下,高级别执照的经纪人未必能够带来高收入;企业规模对于经纪人的收入也没有明显影响,反而加盟品牌的影响更大,他们的研究也发现经纪人的年龄和收入没直接的关系。

Sirmans(1998年)的进一步研究指出是否配备个人助理、是否使用互联网等信息工具对收入的影响显著,性别(女性)、只做住宅经纪人、频繁的换公司和换加盟品牌对收入是负面影响。

考虑到在美国大多数州都会对经纪人和经纪公司施加相关的执照监管和行业准入标准,学者们也相应地基于这些政策对收入的影响进行了研究,普遍的观点是从业执照更加有助于提供经纪人服务的质量,带来更高的客户满意度,但也有相反的观点,例如Smith(1998年)的研究指出执照本身并不一定会减少客户抱怨,某种程度上,经纪人的服务质量和专业能力不能通过一个执照来加以确认,如果消费者只依据执照,而忽略其它因素进行选择,往往会产生意想不到的负面效果。换言之,关于经纪人的信息不对称难以通过执照来解决。一种相对中性的观点认为最低限度的行业准入和执照管理是必要的,但除此之外的更加严格的监管和惩罚措施对于提供客户满意效果不佳。

这一类研究的重点集中在监管与服务质量之间的关系上,另一类的研究也同时表明尽管监管对服务质量有影响,但对于经纪人的收入影响不明显。也就是说,严格的监管和准入标准并不能带来高收入。

从实证分析的角度看,所有这些学术研究都有一个共同缺陷就是计量数量的可信度不高,关于监管和经纪人关系的数据要么难以获取,要么难以标准化处理。所以,这些研究成果的可信性仍然值得探讨。

关于这一点,我个人的观点是经纪服务不仅复杂,服务的链条漫长,而且服务质量难以衡量和量化,经纪人的贡献难以观测和评估,这会导致一系列学术研究成果的数据失真。更加麻烦的是,经纪行业作为人力资产高度密集的强服务属性,其收入和评价的核心在于人本身,而的人力资产的复杂度如经验、教育、执照、性别、工作年限等诸多变量相互交织,难以分享,这会导致实证研究的困难。幸运的是,可以预期,未来随着移动互联网对经纪人服务的全面渗透,一切都将数据化,行业本身变得可量化,这些难题将有所缓解。

三.经纪服务如何影响房屋在售时间?

经纪公司或经纪人的竞争力之一是比其它对手更快地、更高地把业主委托的房子卖出去,这个从业主委托到成功出售的时间差在学术界被简称为TOM(time on market),可以粗略地翻译为“在售时间”。Cubbin(1974)、Miller(1978)、Huffman和Mehdian(1993)等人的研究表明TOM在很大程度上与委托卖价、抵押贷款利率和特殊的房屋金融支持条件有正相关性,过度的高定价往往会错过最佳的出售时间,定价与TOM需要有所权衡。一种普遍的情况是,如果同一套房屋,因为前期高定价而未能出售,调价再次挂牌的话,买家的关注度会降低、浏览曲线会快速衰减。相反,如果业主急于出手,低价快销在实证上是有效果的,而且这会节省部分佣金。

Baryla(1995)从买方的角度观察TOM,他指出买方的搜索时间和搜索密度会影响卖方的出售时间,由于信息不对称广泛存在,对于第一次买房者或从外地的迁入者,相对于本地买家,他们经验更少,花费的搜索时间更长。

Yang和Yavas(1995)从经纪公司的特征考察了这个问题,他们的结论比较有趣,简言之,就是房源多、卖的快,但是卖的多,则未必卖的快。就是说一个公司如果业主委托的房源多,则成功出售增量房源的时间就会相应短;然而,一个公司历史上出售的房屋多,并不意味着销售的快。他们同时也发现佣金率的高低与TOM无关。



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