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行业观察
未来属于有产者:2014-6-14龙光城讲座速记9

作者:@尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-05-07 18:00:14点击2886


■前注

6月14日下午,受龙光地产之邀,我司负责人@尹香武 先生于15:00在龙光城营销中心举办主题为空间史与房价5年判的房地产专题讲座。尽管此次讲座地点相对较远,但仍吸引50多位嘉宾前来,共同分享对于当前房地产市场趋势的深度思考,感恩感谢众多新老客户的长期支持。

围绕“房价的未来趋势,如何全取智选”,尹香武先生从土地、空间逻辑、金融进行了深度分析。在问答环节,对于听众们的积极踊跃提问,@尹香武 先生也进行了鞭辟入里的解答。但由于时间关系,听众只能在意犹未尽的提问中结束了这场讲座。期待能在下次补上。

现在分次刊登速记稿,仅供参考,未经严格审核,请阅读者自行鉴别。

■@尹香武 讲座速记

三十二、中国人住的是世界级的商品房

我前一段时间去出差,先跑到烟台,然后跑到唐山,然后跑到北京。我们有一个客户要收购小区,一个一个小区的收,看到之后,我给他们的结论,大家猜一猜,我给他们的结论是什么?收还是不收?烟台这个项目是在他们机场的南边,不是主城区,是一个次级的城区,叫福什么区,我现在忘了,在他们那个叫慈福区南边的那个区,一个工业区里面。

现在企业为了加快速度,给出来的价格,因为我们是搞房地产的,不用计算器,一看这个价格就知道这个价格是什么样的水平,而我们这个企业,这个客户是为了把资产给做大,要迅速做大。但是做大又不能失去安全性,所以不追求回报率有多少,就是类似于自助,所以有这个基础,我们的判断是什么:买。

在那呆了多长时间?4个小时而已,然后晚上坐飞机到北京,又看了一个项目。然后到唐山,唐山那个项目在政府的旁边,很好的小区。所以刚才我给大家讲了,中国人已经在住世界级的商品房,但是我们就是不相信。所以我之前那个讲座提的一个建议,建议大家要经常出国。

三十三、农村成见制消失,需求就会出现!

原来我提的建议是什么,买商铺的那一年,2009年的年初,我们那些VIP客户已经买了很多了,那个时候,公开讲座我提了一个要求,说大家能不能壮壮胆,花150万在一段时间之内,在香港不要买名表这些。150万干嘛呢?就是去享受完,把它享受完,比如说三个月或者半年,你也不要可惜那个钱,因为只有你花过这个钱,你才知道买商户要买哪个地方。

当时还真的有一些人花光150万,之后给我发了一个微博,然后买商铺挣了很多钱,但是那个过程都没买,现在买商铺的价格就高了很多了。当年宝安中心区的商铺是多少钱,应该是2万8,我们说3万以下,短短一年时间,就是一年时间,但是很多人呢,这个行动慢,再取已经晚了,我也有这个预感。

金融化的速度这么快,钱这么多,有些企业极度缺钱,有些企业又极度有钱,收购那个项目的就是养老资金控制下的一个小公司,所有人都不知道是养老基金,他说养老基金我需要什么回报啊,一年5%足以。5%的利润,随便做我都做的出来啊,左手倒到右手都能把它倒出来啊,这种资金开始露出它的爪牙,他在收的时候别人又没钱,所以他们大量的收。

你不要以为那个地方比较荒凉,需求都会存在,在中国这个大人口城市,当然农村成见制消灭的时候,需求会出现,你知道这个养老基金做什么生意啊,我买下来,我卖给政府,为什么卖给政府呢,政府需要钱,你那个地方需要钱,可以啊,我给你钱,但是你前提条件是把我这个小区买下来,我只挣10%,那个地方给你钱,我只需要5%,你试试看你干不干,我给你50个亿。当然干啊!

三十四、中国在崛起

你看,那两头不亏钱啊,养老基金也不亏钱啊,亏钱的是谁啊?开发的这个企业亏钱啊。乃至于开发企业,他也不亏钱,他只是没挣够而已啊。那谁亏钱呢?谁也没亏,因为这个国家在崛起,就这么简单。我已经参与这个过程了,但是这个过程离社会最近还有八层远,等到转过身来,养老基金和保险公司在做这个生意的时候,你再想干什么,对不起,加30%,一定是这样的,一定的。

现在保险公司看准这样的机会,太凶猛了。就是一个企业5个人,掌控50亿、100亿,去买,收,然后给我们签生死状,赚了钱再给你钱,就给你很多。没赚钱之前,除了你的机票费,我一分钱不给你,这个可以,这个事儿好干,所以就是他们赚,道理就在这个地方。而这个过程,我个人觉得现在已经不能看香港了,要看哪呢,看美国。如果你是一个保险基金,你会不会发疯掉啊。

好,我以为真的要养老,这个企业要做大规模,他低成本可以卖给我们,我反正要买了,我的要求回报率又不高,我当然你盖好房子,我买下来最方便了,而且老百姓会觉得说:哪有这么多人要养老啊?

三十五、金融需一堆无产者养起来

对不起,中国这个市场大,深圳2千万级别,这个需求一定存在,所以我有一个预感,我们金融化的潮流已经开始发动了,只是大家还只认识到拿土地而已,在拿土地之外,他已经成立了N个子公司去控制一个又一个的低价的,收到自己怀了,然后再找政府去谈,你不是要安居房吗,你不要自个建,你买我的,只需要加10%,你看这个也不多。

然后别的地方你还要钱,我给你50亿,我只需要5%。在一个大国里面的玩法是不一样的,在一个120万亿里头的玩法是不一样的。最后的玩法,玩到最后是什么呢,无产者请你老老实实的做无产者,我可以做便宜的给你,但是你已经买不起,未来就是这个样子,需要有一堆的人做无产者来把这个金融业养起来,否则不可能。

然后他也不要求多,我就要求你5%的回报,他的购买资金低,5%的回报,租金还是很低啊,那么好了,他的规模大,他可以做这些。所以巨大的无产阶级即将浮现了,我的感觉,因为他已经不卖楼了,他就是持有了,要么就卖给政府持有,要么就是自己持有,而这个巨大无比的吞噬的力量非常大。

三十六、拥有房产,才是真正的有产者

金融吞噬的低价能力,有自己金融平台的企业用自己的耐心推高了真正好的商品房的房价,两边的挤压,有一部分会绝望。我不买楼了,现在工资不是在增长吗,我吃喝玩乐啊,我旅游啊,买车啊,你们看到韩剧里面是不是就是这个情况,开个车跑老远去住,车很好,房子差差的,那是无产阶级好吧。中国也会是这个情况,必须这样,这就是今天的结尾,一个是服务价值,第二个是金融价值。

而金融价值的大潮,我个人也只看到了一点皮毛,而我预感金融大潮的结局是把绝大部分人变成无产者,而不是变成有产者,香港已经不是我们的模板了,原来是建了卖,以后不是,建完收,收了卖给政府,政府租给你,所以以后拥有房子的人一定就是真正的有产者了,因为为什么呢,如果里有一个好的房子,那就是你的条件,一定是这样。

所以我看不出来这个绝望情绪是怎么出来的,你为什么会有这么大的绝望情绪,他只是在转型,在缓轨道,有点茫然而已。一个人觉得房地产要崩塌,我不这么认为,我看到的是一部分人有钱,一部分人没钱,就那么简单。那么有钱的人会把你变得有那么一点钱,你也不能太有钱,就这么一个游戏而已。我的汇报到此。谢谢大家。


未完待续……



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