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行业观察
房价会跌吗?看纳什均衡理论如何分析

作者:房地产投资 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-05-27 21:27:38点击3731


2015年5月23日,约翰·纳什遇车祸身亡,这位数学和经济学大师一生的传奇也暂时画上了一个句号。

他在二十几岁时就做出惊人的数学发现,在经济学博弈论中享有国际声誉;在30岁时,罹患妄想型精神分裂症。在天才与狂乱中渡过历经痛苦的20年。在那期间,他频繁地回到普林斯顿大学。有时在学校黑板上涂写一些数学公式,有时人们又看到沉默寡言的他,穿着不太合身的衣服在图书馆里看书,或者在校园里徘徊。就这样,他成为了学生们口中那个普林斯顿的幽灵。

可就是这样一个人物,从数学的角度,解释了人性的规律。他所提出的纳什均衡理论令人们明白,作为一个理性人,我们为何经常会做出损人不利己的事情。

纳什均衡的定义:在非合作类博弈中,如果参与者当前选择的策略形成了“纳什均衡”,那么对于任何一位参与者来说,单方更改自己的策略不会带来任何好处。最容易理解的就是“囚徒定律”,不了解的同学们可以咨询度娘,当然直接找纳什当年的论文看也是可以的……

 

楼市上行背景下的均衡博弈

 

那么在纷繁复杂的楼市中,纳什均衡又是如何体现的呢?来看看下面这个简单的例子:

最近北京楼市开始回暖,面对潜在的巨大购房需求,开发商面临着降价(大批走量)、平价(平稳跑量)和涨价(赚取更高利润)三种选择。购房者只有两种必然选择:购买和观望(不买)。

在目前市场回暖的背景下,开发商降价基本已无可能,开发商大多是采取平价跑量,并通过折扣等手段让利给消费者。因此,目前开发商的策略可分为平价和涨价。

其博弈关系如下:

如此看来,在开发商平价跑量和购房者积极入市时,双方均能获得最好收益。反之,有任何一方做出相反决定,利益均会受损。这么看来,从目前的市场背景下,平价跑量应该成为开发商最理性的王道选择。

 

房价不会上涨吗?

 

那么根据博弈判定,这是否意味着北京楼市的价格就不会上涨了。

要知道,纳什均衡达成时,并不意味着博弈双方都处于不动状态,在顺序博弈中这个均衡是在博弈者连续的动作和反应中达成的。纳什均衡也不意味着,博弈双方达到了一个整体最优状态。

众所周知,北京楼市存在着巨大的潜在需求。在开发商平价跑量,成交量持续高攀的情况下,楼市库存持续消化,越来越多的观望客群将会作出市场加速回暖的判断,并迈开入市的步伐。

一旦均衡节点降临,随着时间推移,实际市场供需关系发生扭转,市场拐点也会随之到来。

供小于求的北京楼市,价格上涨将成为必然。

有些同学会说,如果我一直观望,耗着开发商。从资金周转方面考虑,开发商会不会有大幅降价的可能呢?

如果小编说不可能是不是太过残忍。

在楼市僵持局面下,开发商大幅降价只会导致楼市唱衰论,购房者情绪可会进一步观望,无法从根本上打破楼市僵局。

由于开发商之间的信息不对称,出于纳什均衡,大部分开发商会形成价格联盟,维持现有价格体系不变,等待市场好转,以避免“价格战”造成两败俱伤。

在刚需、刚改需求旺盛的北京,经过一段时间的僵持,这些群体依旧会选择入市购房。

这也就是为什么在去年市场冷淡的背景下,北京市场平价跑量和小幅让利占主流,很难看到大幅降价的情况。

实际上,谈到纳什均衡,不得不提的还有智猪博弈。

笼子里面有两只猪,一只比较大,一只比较小。笼子很长,一头有一个按钮,另一头是饮料的出口和食槽。按一下按钮,将有相当于10份的猪食进槽,但是按按钮以后跑到食槽所需要付出的“劳动”加起来要消耗相当于2份的猪食。问题是按钮和食槽分置于笼子的两端,按按钮的猪付出劳动跑到食槽的时候,坐享其成的另一头猪早已吃了不少。如果大猪先到,大猪吃到9份,小猪只能吃到1份;如果同时到达,大猪吃到7份,小猪吃到3份;如果小猪先到,小猪可以吃到4份,而大猪吃到6份。

因此,对于小猪而言,如果大猪选择按开关,那么其最佳选择是等待,如果大猪选择等待,其最佳选择仍是等待。这样,无论什么情况小猪都应该选择等待,因此等待就成为小猪的优势策略。

而这一博弈也能够从更宏观的层面解读目前楼市的背景。

去年上半年北京楼市遇冷,930新政的出台,挽救了持续低落的市场。而目前的市场回暖,也是受益于今年的330新政。

房地产行业作为国家的支柱型产业,每当市场遇冷时,购房者便将目光投向开发商手中紧握的房价;开发商便将视野投向国家迅猛有力的行业调控;楼市政策在三者中成为"纳什均衡点"的主导因素。

三者都想实现利益最大化,在博弈过程中,开发商和购房者往往扮演的是搭便车的小猪。

眼下,政策这只“大猪”已经按下按钮,市场的博弈均衡点也已到来,各位看官觉得北京楼市未来将会如何走向?

结果恐怕是显而易见的——大师已逝,普林斯顿的幽灵却依然主宰着市场。


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