导读：
■预计8月才入市，投资高手已瞄准
■深圳最吃“香”的片区：香蜜湖
一、深圳最具价值的字眼：香、华、半
二、十年香蜜湖，山姆大叔云集
三、深圳有多深，香蜜湖就有多香！
■深圳常绿片区，宝能公馆的永恒价值
■资源分析
一、原特区范围容积率最低片区，宝能公馆天生受关注
二、五大生态资源，只是宝能公馆的窗前风景
1、背靠安托山、远眺千万级塘朗山
2、北面紧邻儿童乐园，家门口收获成长与活力
3、最“香”香蜜湖：超42万㎡福田“天然氧吧”
4、家旁边免费的植物大观园：农科中心
5、西邻66万平米园博园，业主永恒的窗外美景
三、无形之物，是生活最大的诱惑
■配套简析
一、商业配套
1、高品质家常生活的便捷：深国投广场+山姆会员店就在家门前
2、车公庙CBD商业区增配，再凸显高品质
二、教育配套
1、深圳高级中学初中部，成就名校学区物业
2、省一级小学竹园小学就在家门口
3、百米内三家学前教育机构，虎妈猫爸不用愁
三、医疗配套：10分钟即达现代化综合医院，为家人健康保驾护航
■交通配套
1、双地铁环绕：1#竹子林站+7#农林站
2、国内首座位于城央的全地下火车站，就在宝能公馆东面
3、福田汽车站始发站，就在项目南侧700米
4、数条主干道环绕，快速通达粤港澳
■深圳核心生态大宅绝供，宝能公馆尚不够瓜分？
正文：

■预计8月才入市，投资高手已瞄准

宝能公馆，位于深圳市福田香蜜湖片区竹子林段、红荔西路与农林路交汇处。该项目建筑整体已建至约10层，预计8月将开盘。该项目占地面积5万平方米，总建筑面积30万平方米，涵盖高端住宅、洒店公寓及集中商业，是福田区极其稀缺的综合体项目。

就位置而言，宝能公馆北面毗临高端购物中心—深国投广场、山姆会员店及深圳儿童公园，东为车公庙CBD商业区、香蜜湖豪宅区，南望深圳湾海景、西看园博园生态公园，周边拥有的城市资源、生态资源、商务资源、交通资源都是深圳城市核心的上乘之作。

正是如此，自进入建设阶段的宝能公馆，备受城市顶级资产人士的瞩目，尚未开始大范围推广已得到来自福田、南山、罗湖等城市核心区改善需求人士或投资高手的青睐。

■深圳最吃“香”的片区：香蜜湖

作为深圳香蜜湖豪宅片区罕见的新供应豪宅，宝能公馆所扼守的区域、地段、生态、商务资源，均最受这座城市主流高端人士欢迎，是深圳最吃香的豪宅片区。为此，@房地内参 对宝能公馆所在片区进行价值性分析，必要性更强。

一、深圳最具价值的字眼：香、华、半

一座城市的核心区，往往在政治、经济、文化、金融、商业等方面占据这座城市链条的最高端，而且集中了片区最好的地段、配套、交通、经济……从而成为城市价值最核心点。由于各种经济要素集中在城市核心区，这就使得越来越多高净值人士在此集中，具备了成为一座城市最香片区、也是最具价值片区的重要因素。

三十五年不断发展的深圳，一些独特的片区无意识中已形成了与地域名密切相关的关系，并逐渐养成了这座城市最具价值的片区，而这些片区几乎都集中在“香”、“半”“华”等带有这些字的片区，如香蜜湖、香山街；银湖半山、蛇口半山；华侨城、华强北、龙华等，均是深圳最主流、价值性最高、最吃香的片区。

二、十年香蜜湖，山姆大叔云集

宝能公馆所在的香蜜湖片区，属于深圳中心区范围，是深圳乃至全国闻名的豪宅区之一。如轰动全国的“九万三”地块，即香蜜湖1号，2006年开盘时，香蜜湖一号单价超8000元/平米，为深圳原关内最高，惊动了全城乃至全国，一经进入市场却大卖，吸引了众多富豪进入，香蜜湖豪宅区地位由此奠定。

如今，香蜜湖一号二手房单价已超过11万元/㎡，甚至出现了13万元/平米的高价。以香蜜湖为核心的周边，集中了包括水榭花都、煕园等众多高端豪宅产品，扎堆形成了深圳城市核心地段的高端豪宅区。

早前已进入香蜜湖的老业主们，享受着这里的山清水秀、便捷交通、品质生活、中心级高端商务、世界级山姆商业。久居这里的资产人士们也收获了整个片区及城市的发展，尽管会对区域亟需改善的一些洞悉有所诟病，却始终不愿意离开香蜜湖。

事业有成、家庭成员不断增加的他们，在寻找改善型居住空间时，依然把置业目光聚焦在香蜜湖范围。这样的一波人士，他们或许已经年过四十，但绝对是事业有成、家有儿女、亲善父母，加上深圳第一家山姆会员店就在香蜜湖范围，而“山姆”本身，从美国到中国，再到全球，已然是成功人士的代名词。对此，我们把集中在香蜜湖的高端资产人士，打趣地称之为：“山姆大叔”。

三、深圳有多深，香蜜湖就有多香！

正是如此，这才使得香蜜湖的价值日益显贵。作为深圳的最“香”片区之一，香蜜湖的“香”，不仅与香蜜湖的称谓相匹配，更在于这里集中了这座城市最具价值的核心生态资源、城市经济资源、商务资源等综合要素，是深圳最具价值感的城市核心片区。

作为城市最吃香片区，由于集中的高净值人士极多，财富聚集集中，但可开发土地日益减少、土地极其稀缺，供求关系十分紧张。由此即使在市场不景气情况下，这些片区的房产价值也是最具保险性、安全性最高的。自然，这里也是房地产产品最具备避险价值的片区，基于此，这也是宝能公馆一直备受客户追捧的重要原因。

对此，作为深圳中心区范围的综合体项目，宝能公馆以总建面30万平米的体量即将进入市场，正是深圳最香片区提供的最后批次高端住宅综合体项目。更何况，目前整个香蜜湖及紧邻的农科中心、竹子林片区，近年来几乎上没什么新大宅供应，区域改善性需求十分饥渴。

■深圳常绿片区，宝能公馆的永恒价值

探讨宝能公馆所在的片区价值，我们认为，在侧重香蜜湖片区之余，应把竹子林片区、农科中心片区共同进行考虑，即：由深南大道以北、广深高速以东、侨香路以南、香梅路以西围合而成的区域，对此我们称之为：泛香蜜湖片区。具体而言：

1、香蜜湖片区规划范围：香梅路以西，北环大道以南，侨城东路以东，深南大道以北区域，片区总用地面积约312.83公顷，建设规模总量为176万平方米。该片区整体容积率约0.563。

2、农科中心片区规划范围：深南大道以北，侨香路以南，香蜜湖路以西，农林路以东的围合区域，总用地面积190.5公顷，建设规模总量为264.6 万平方米。片区容积率仅约1.389。

3、竹子林片区规划范围：深南大道以北、侨香路以南、农林路以西、侨城东路以东的城市用地，总用地面积 250.53 公顷。（注：上述数据来源于《深圳市城市总体规划（1996－2010）》和《深圳市福田分区规划（1998－2010）》，不排除后续规划及建设规模总量的变更，计算时我们则暂使用原规划数据）

宝能公馆所在的地块，尽享了上述三大片区最精华部分，东临车公庙CBD商业商务区，同时北面紧邻高端购物中心深国投广场、山姆会员店及深圳儿童乐园，同时极其靠近农科中心、香蜜湖豪宅区，西面则靠近园博园绿地植被公园。

毫无疑问，项目所在不但享受了这座城市的最繁华、最核心的经济发展圈，如今深圳这座城市正逐渐成长为世界级大都市，经济发展远不可估量。同样的，宝能公馆也拥有了这座城市核心人居最吃香的自然生态资源、人文休闲资源，经济价值和生态价值的双重发展保障下，宝能公馆已然为自己赢得了更多更大的空间。

■资源分析

一、原特区范围容积率最低片区，宝能公馆天生受关注

宝能公馆所紧邻的香蜜湖、农科中心，均是深圳原特区范围整体容积率最低的片区，这里所永久保留的生态资源之丰富，在深圳原关内核心地带，当属之最。这里所拥有的生态资源，包括了山脉、公园、湖泊、园博园绿地植被生态公园、农科中心……资源之丰富，即使不包括成百平方公里的安托山、塘朗山，也接近了160万平米山、湖泊、公园等。

深圳是一个土地资源和其他自然资源极度稀缺的城市，这片辖区陆地面积只有不到2000平方公里、仅相当于1/8.3个北京市，1/3.1个上海市，1/3.68个广州市的土地，却集聚和承载着近1500万常住人口。人口的大量集中，使得城市核心原本就已经非常稀缺的自然资源更加稀缺、价值性更高。

由此，这就使得那些占据或是山，或是海，或是湖泊、绿地等自然资源的住宅项目，就能够获得极佳的价值表现。而对高净值人士、拥有富余财富的资产人士而言，选择城市里最吃香的片区，同时享有最吃香的自然资源，是双全选择，也是人居最佳倾向。难怪，宝能公馆一经出现，已然得到众多高财富人士的关注。

二、五大生态资源，只是宝能公馆的窗前风景

就宝能公馆所在的片区，其背靠连绵起伏的安托山、塘朗山，西邻66万平米的园博园绿地植被景观，北临超18万平米的深圳市儿童主题乐园，东北面为42.3万平米的深圳中心区“天然氧吧”香蜜公园，以及43万平米的农科中心。这些都将为该项目添绿，为人居环境加分。

1、背靠安托山、远眺千万级塘朗山

宝能公馆背靠连绵起伏的安托山，根据规划，将建成占地面积达57.5万平米的安托山公园。未来建成这里景观将得以极大改善，成为片区及宝能公馆综合体住区的又一道风景线。

项目北面远眺的塘朗山，主峰海拔430米，面积约15000亩（1000万㎡），这里深圳原特区范围最大的山脉，是深圳人民的福山。在项目高层远眺，也将成为业主窗外的靓丽风景。

2、北面紧邻儿童乐园，家门口收获成长与活力

项目北面紧邻的深圳市儿童乐园，占地面积18.20万平方米，是一个以儿童游乐为主题的公益性、开放式的主题公园。园内分为卡通游乐区、水上乐园区、林地生态游乐区和自然探秘游乐区四大区域，是备受儿童欢迎的主题性公园。

住区紧邻着这样的儿童乐园，对家中有孩子的家庭而言，闲暇即可便捷前往，与孩子们共度欢愉时光，共享休闲乐趣，收获亲情与欢乐。甚至还有可能作为自己家窗外的活力与美景，感受生命的成长与快乐，幸哉！

3、最“香”香蜜湖：超42万㎡福田“天然氧吧”

项目东北侧的香蜜湖度假休闲村，作为深圳乃至中国第一家休闲度假村，整体体量42.3万平米，集文化、休闲、体验等功能为一体，是福田中心的“天然氧吧”。

4、家旁边免费的植物大观园：农科中心

同样位于宝能公馆东北侧的农科中心，紧邻着香蜜湖畔，是深圳市民赏花、看宠物、盆景等、摄影拍照、私房菜等集中为一体的休闲场所，是深圳人免费观赏的庞大植物园。

试想下，在钢筋水泥的城市里拥有这样一处返璞归真的自然原野，可以让你及家人们兴致来时，即可享受到这样的风景，免受长途奔波之苦，该是多愉悦之事。

5、西邻66万平米园博园，业主永恒的窗外美景

宝能公馆西侧紧邻的，是66万平米的园博园。这是深圳城市核心里最大的绿地植被景观园，，园区总体规划本着“人与天调、天人共荣”的理念，利用原址自然地貌，营造出一个依山傍水、自然优美的总体环境。

由于宝能公馆和园博园之间，只是一路之隔，且两者之间没什么高层建筑阻隔，由此园博园园区内部景观，将成为宝能公馆高层业主们最好的窗外风景。届时在项目高层俯瞰，或将直接把园博园内部的两场两馆、三塔三茅、四湖四院、五泉五园、六桥六亭等系列景观纳入视线范围，十分养眼。

三、无形之物，是生活最大的诱惑

不仅如此，宝能公馆还规划设计了6000㎡的市政花园。综合上述，宝能公馆自身及周边所能享受到的绿色永久性生态资源，累计近160万平米，如此高面积且复合型生态资源就在自家窗前，不但是赋予业主归家后最舒适的享受、也使得身体与心灵、思想得到最佳放松。

正如美国作家奥尔森所言：“那些无形之物”是能够激起我们的情感、关系到我们的幸福与满足、使得我们的生活更有价值的东西。如奥尔森举例所言：位于曼哈顿的中央公园，那一小片（其实面积已超过4平方公里）被喧嚣熙攘的大都市所包围的自然绿洲，其无形的价值对于都市居民而言是无与伦比的。而这些无形之物，正是来自大自然的恩惠，是自然文明的最高成果。

在车水马龙、灯火璀璨的商务商业中心区之间，深圳福田的土地供应已经越来越稀缺，几乎进入无土地可开发的现状，宝能公馆的出现，本就解渴了整个区域住宅重度稀缺的窘况。更难能金贵的是，宝能公馆周边所集聚的系列丰富生态资源，所散发的安宁气息，对一直在关注着该项目的高资产人士而言，无疑是最大的诱惑。

■配套简析

由于宝能公馆所在的区域及周边已相对成熟，相应的商业配套、教育、文化设施、医疗配套等生活综合配套，已是相当完善。这不但保证了宝能公馆业主生活的便捷，也是尽享城市核心高端品质生活的必需。

一、商业配套

1、高品质家常生活的便捷：深国投广场+山姆会员店就在家门前

宝能公馆北面靠近的深国投广场、山姆会员店，已是深圳人们所熟知的高端购物场所。这里是一个集办公、购物、休闲、娱乐、美食等为一体的大型综合商业中心，这里有山姆会员店， 有高星级的电影院---中影今典影城，有三十多家风味各异的餐馆， 无论购物、电影、美食都很方便。

值得注意的是，深国投广场一楼的山姆会员店，是进入深圳的首家、全市唯二已开业的山姆会员店，其内可供应的产品之全、品质之保证，已成为有品质的深圳人们的日常采购极佳去处。宝能公馆紧邻此地，自然为家常生活带来了更多便捷。

2、车公庙CBD商业区增配，再凸显高品质

项目南面的车公庙CBD商业区，区域及周边聚集了超过50万名精英白领，这里的商务升级发展，以丰盛町为领头的商业之旺，已是众多城市精英人士工作后、闲暇时首选的休闲、美食、娱乐之地。

值得注意的是，作为深圳最大地铁枢纽站车公庙北侧地下商业地块B302-0115，土地面积6941.25平方米，总建筑面积5890平方米，其中地上不大于500平方米，地下商业5390平方米，土地使用期限40年。

2015年4月17日，深中润投资控股有限公司和前海君临融资租赁有限公司联合以4.58亿元拿下车公庙北侧地下商业用地，溢价率为121%，按建筑面积计算地价为7.82万元/平方米。较十年前同址地块的693元/平方米，地价涨幅超过110倍。

这是深圳10年后再度公开拍卖地下商业用地，该地块将建设为精品地铁商业。也就是说，增配了商业面积的车公庙，以后还将更加旺盛。可以说，无论是商业还是休闲娱乐，在这些完善基础上，宝能公馆所享受的均高于很多其它地区，这就更进一步凸显了项目的高品质生活。

二、教育配套

1、深圳高级中学初中部，成就名校学区物业

位于农林路东侧的深圳高级中学初中部，同样位于宝能公馆的东侧，步程约650米。深圳高级中学位于福田区农林路的初中部占地面积3万平方米，初中班级数量48个。作为深圳四大名校之一，宝能公馆紧邻名校学区，直接为项目添加了几分价值。

根据《义务教育法》，在小学、初中9年义务教育阶段，学校实行就近入学。深圳的新生儿逐年递增，学位越来越紧张，优质学位更是缺稀。为了实现曲线择校，家长往往选择名校周边置业，不惜血本进行投入。这种看似公平的就近入学，使得位于好学区的名校学位房，在家长们的追逐下，从而身价倍增。

2、省一级小学竹园小学就在家门口

竹园小学位于农林路西侧，为省一级学校。该学校占地面积14650平方米，绿化面积11861平方米；现有教学班24个，学生1116人。该学校分为教学区、运动区、生活区三大功能区自然分隔；校内绿树成荫、鸟语花香，是深圳市园林式、花园式单位。

竹园小学与宝能公馆同位于红荔西路，就在宝能公馆的东侧约240米。从项目前往竹园小学，步程只有3-5分钟。省一级小学就在家门口的宝能公馆，自然是赋予了家长们更多的人文之气与教育便利。

3、百米内三家学前教育机构，虎妈猫爸不用愁

此外，位于宝能公馆北侧的，还有华强职业技校竹香校区、慧文幼儿园、香山美树苑幼儿园等。上述教育机构均位于宝能公馆百米范围，出了小区门口即可享受得到，为项目业主家长们提供了最便捷的学前教育系统。

如此来看，其实宝能公馆所在，汇聚了深圳全市乃至省级中小学顶尖名校，可以说这里是深圳城市中心的顶级教育资源学区。

近期以儿女教育为题材的《虎妈猫爸》电视剧的风靡，正是戳中了众多家长们的心窝。事实上，包括该剧主演赵薇本人，也投掷了过亿元在香港为女儿提前准备学区房。

三、医疗配套：10分钟即达现代化综合医院，为家人健康保驾护航

香蜜湖风湿病专科分院是深圳市第四人民医院（福田医院）的一所国有公立风湿病专科分院，也是广东医学院的风湿病研究所及风湿病学科硕士研究生培养基地，集科研、教学、医疗、预防、康复、社康服务为一体的大专科小综合型特色医院，是深圳市医疗保险定点医院。 该医院距离宝能公馆约1000米。

已投入使用的香港大学深圳医院，是全深圳市最大的公立医院，也是首间深港合作的公立医院。该医院位于滨海大道与侨城东路交汇处，占地19.2万平方米，投资规模35亿元，停车位2000个。

港大医院是目前深圳最好的医院之一。宝能公馆与之相距仅4.1公里，车程约9分钟即可到达。宝能公馆1-5公里范围，覆盖了集医疗、教学、科研和预防保健为一体的现代化综合医院，便捷易达。对住宅物业来说，这是比较适合的距离，既保持了一定距离，必要时也能快速享受到相应的服务，为家人健康保驾护航。

■交通配套

宝能公馆位于福田红荔西路与农林路交汇处，项目周边所集中的地铁、综合交通枢纽、快速路、主干道等，均促成项目内外联系的高效、迅达。

1、双地铁环绕：1#竹子林站+7#农林站

地铁已是众多深圳人首选的交通工具，对豪宅项目来说，尽管家庭拥有多辆车已是常态，但在购置物业时，地铁已是众多住家人士考虑的重要因素。宝能公馆在300米范围，近享1号线竹子林站及7号线农林站，使得自身成就为双地铁物业。

1号线罗宝是贯穿关内重要核心区域的地下轨道，项目3站即可到达世界之窗，4站即可达到会展中心，通达全城商务核心区，轻松便捷享受快人一步的出行方式。预计2016年12月前通车的7号线西丽线，距宝能公馆7个站即到皇岗口岸，轻松通关出行，达到香港的选择路径就更加丰富。

2、国内首座位于城央的全地下火车站，就在宝能公馆东面

位于宝能公馆东侧、地铁约4站的福田中心火车站，作为广深港客运专线的重要站点，也是国内首座位于城市中心区的全地下火车站。

福田综合交通枢纽工程，集高速铁路、城际铁路、城市轨道交通、公交以及出租等多种交通设施于一体的立体式换乘综合交通枢纽，是贯通广州、深圳、香港的重要枢纽站。未来宝能业主们要乘坐快速深港快速列车，只需15分钟车程即可享受到此专列。

宝能公馆业主们从福田中心区到香港西九龙仅需15分钟，到广州南站约需34分钟，不仅方便广州、深圳、香港三地市民的往来，还将进一步加强深圳的城市竞争力，有利于珠三角区域经济的快速发展，并把深港两城的城市轨道交通连成一片。

由此，预计2015年底建成通车的福田中心火车站，将成为业主们出行广州、香港，通达全国的又一绝佳选择。

3、福田汽车站始发站，就在项目南侧700米

福田汽车客运站位于宝能公馆南侧约700米，业主们步程约10分钟即可到达。该汽车客运站为国家一级客运站，与深圳地铁竹子林站相连。

已投入运营使用的福田汽车站，按照“人车分流、无缝接驳”的理念设计，设施完善，交通便利，建筑面积达3万多平方米，可以满足日发送旅客7万人次的需求，是集长途客运、地铁、公交、出租车等综合交通换乘于一体的无缝接驳客运站，主要承担广东省内及全国13个省市长途客运服务。

4、数条主干道环绕，快速通达粤港澳

广深高速：联系广州、深圳的重要通道，1小时直达广州；
深南大道：双向10车道，深圳最繁华的道路，贯穿原特区东西方向的深圳经济大动脉；
北环大道、红荔路、香蜜湖路：二横一纵自由往来深圳市区各地。

从地下到地上，由东到西、由南往北，宝能公馆所拥有的多维立体交通，已然为项目形成了一个立体式交通路网，以实现快速畅达全城、珠三角、粤港澳。

不仅如此，在赢得时间、争得效率就是天下的时代，未来三年深圳地铁路网还将大爆发，届时随着西丽线、内环线、机场线、东部快线都将相继开通，从而真正实现地铁通达全城。作为上述4条地铁换乘站的车公庙地铁站，加之宝能公馆环绕的双地铁，都将成为项目价值的提速器。

■深圳核心生态大宅绝供，宝能公馆尚不够瓜分？

当下凶猛的深圳楼市，越来越多曾被限购限外限贷的诚意客户或投资客，正瞄准着这个市场，瞄准着这座城市的中心。成交量成交价不断被刷新的深圳楼市，不乏出现16万元/平米、20万元/平米、37万元/平米这样的高价高层豪宅。

这样的市场热浪下，不少沉默已久的客户其实早已入手，坚守着香蜜湖的山姆大叔们，则伺机待发，瞄准了宝能公馆这样的城核生态大宅。在这座不断发展、不断向上的城市，这样瞄准了中心标的的高净值人士不在少数。

数据显示，过去5年，深圳人均GDP增加1万美元，达到2.4万美元，每平方公里产出GDP、财政收入分别达8亿元和2.8亿元，均居全国大城市首位。已然具备了世界级大都市的深圳，正在不断散发着自己的魅力。

正是如此，扼守了这座城市核心地段、城市中心区最丰富生态资源、融合高端CBD商务商业区发展的宝能公馆所在片区，与其它寥寥可数的几个片区（华侨城、华强北等），构成了深圳最香的片区。宝能公馆所在，则当之无愧为城市核心所拥有生态、交通、教育、商务最丰富的片区，也是最具价值感的片区。

对此不妨顺上一句：深圳有多深，香蜜湖就有多香，宝能公馆就有多香！当下，深圳福田核心范围，高端住宅极其稀缺，几乎没有什么新增的大型综合体可向市场供应。宝能公馆作为扼守香蜜湖最多资源的住宅综合体，所提供的110-230㎡城市中央人文生态大宅，只怕还不够区域客群瓜分呢。

宝能公馆所在的区域图

宝能公馆效果图