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行业观察
房价的15%底线:2014-6-25卓越前海壹号讲座5

作者:@尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-06-08 17:28:04点击2674


■前注

22014年6月25日,由前海管理局、卓越集团联合举行的“商务美学与优空间”展览活动(“前海规划建筑周”系列活动之一),在前海企业公馆的卓越公馆顺利进行。当天下午,我司@尹香武 先生受邀莅临现场,于14:30开始主题为“美学与国力”专题演讲。

正值周三繁忙的工作时间,14:30~16:30仍有超百位市民来到前海企业公馆,与前海管理局及卓越集团领导一起参与“美学与国力”讲座,这也是我司@尹香武 首次公开美学与国力的关系、城市扩与收的危与机、产商距离定律、金融化具象等观点。在问答环节,对于听众们的积极踊跃提问,@尹香武 先生也进行了鞭辟入里的解答,连续2小时知识盛宴让大家满脑而归!

此次讲座主办方之一——卓越集团,旗下鼎力打造的47万㎡体量前海首席商务综合体——卓越•前海壹号,主要由四栋超甲级写字楼、两栋高级行政公寓、特色地下商业街、裙楼商业、开放式休闲广场及相应配套公共设施等组成。卓越•前海壹号,这一前海中心商务区第一座国际5A甲级城市综合体,承载着“前海第一门户”价值,也将为这片城市下一个中心后续出现的系列作品而起了标签化的引领作用。

■@尹香武  演讲速记

二十六、房地产是投资规律最强的资产

提问:感谢您的精彩分享,我想问一下半求老师,今年全国房价都在调整,你对楼市的调整大概周期多长时间?而且调整幅度大概是多少?

半求:绝大部分搞研究的人就是被这些问题给坑了,因为这个问题就是你要么当算命先生。我不知道,但是可以给一些方法论。方法论可以有,结论不可以有。如果说了结论,也只是个人观点,仅供参考。市场的走势拿捏比较困难,但是还是有规律可寻。

房地产是所有投资里头规律最强的资产,所以规律的稳定性导致大家不怎么看房地产的书,城市化的书你们也不怎么看。我建议大家多看城市化的书,少看带有“房地产”三个字的书名的书。城市经济学请你多看一看。

二十七、15%是政府能容忍房价下跌的底线

你问到这次周期要多长,什么时候有好转。这个要问银行。银行的放贷规模直接决定了房地产的交易规模。因为房地产是一个信贷发放的主市场。如果银行惜贷,房地产贷款少,它的规模被限定了。现在你看我们中央政府是定向降准,现在出现一个情况,社会有很多钱,二定向他怎么定?华为、腾讯不要钱,好的企业不要钱。

差的企业你也不让给。需要钱的行业他也不一定给。这么一个格局,他不给你钱。逼着银行表态贷款给一些有可能收不回来的地方,他也很谨慎。这个逻辑之下有一个演绎,目前金融政策被迫形成一个体外市场,在这个体系之外有一个市场在周转。高利贷或者空手套这么玩下去,必须越玩越高,这个游戏才能玩下去。

如果是这样,你限贷,你要窗口指导、你要定向降准,必定造成一个体外市场,而体外市场的存在必定催生空手套。空手套必须把这个回报越拉越高,这个游戏才能接下去。所以我的判断,不救房地产应该是不可能。但是救法可能不太一样。如果房价下降,我的判断15%左右中央政府一定会放开。因为跌10%,地方政府着急。15%,不仅是地方,中央也开始冒烟了。

二十八、房地产是国家的枢纽行业

所以在这种情况下,我觉得时间多长我不知道。但是房地产在任何国家也没有像我们这样仇视房地产的,很奇怪,我们觉得高了是坏事,价格高了他有自我调节的作用。控制投资是应该的。比如说第三套房子就不给贷款。控制投机、控制投资是对的,但是目前的控制法,目前的做法有点仇视房地产。

央行的副行长说以住宅促成财富是很危险的?我要问一句话,哪一个国家不是以住宅作为主渠道呢?任何国家,你跑到北朝鲜去,它的房子也是它最大的东西。也就是说房地产是一个枢纽,枢纽到什么地步呢?房地产地价和房价、租金是一个基础性的枢纽的价格信号,你胆敢动这个枢纽,就动全身。房地产崩盘,经济崩。我反对投机,你们不要再把80、90后的翅膀折断了,可以了,你们挣的钱够多了,但是我反对如此的仇视房地产。

中国很奇怪,只要有骂的,都是好东西。歌颂的你最好不要去干。房地产是一个枢纽行业,是一个枢纽价格,谁要去动这个价格,后果是很难收拾的。我坚信我们领导层有这个智慧。慢慢地大家对房地产市场心态比较正常。但是总归来讲,我个人觉得中国房地产市场远未到崩盘的时期。

二十九、中国房地产远没到崩盘期

我也说一个观点,好比说我们中国经济发展的速度,我举例子说,比如说美国人均收入是A,中国人均收入是B,我们速度比他快,没有快到每一年增加的绝对值比他大的时候,我的增加收入越来越大。我们必须有一定的速度导致我们每一年新增值绝对值比他要大。一旦达到这个,那才叫赶超期真正到了,现在已经到了吗?没有见到这个场面。

我们被别人压到这个墙角打了200年。你告诉我你是世界老二,对不起,你已经是世界老二,而且你已经是世界第一集团。现在已经到这个关口,我们每一年新增的绝对值已经比他大。跑马拉松的人知道,你有速度没用,你的速度必须要保证你每年的新增量比他大,我们已经出现这个情况,而这个情况,假如中央稳住中国房地产,很多东西可以释放出来。

所以我觉得中国房地产市场没有到这个崩盘期,但是到了刚才我说的这个时期,扩张的过程已经到了回收这个过程,而这个过程非常快。这个领域的人很苦,从边缘收缩的过程会非常苦。有一个简单的匡算标准,用这个城市真正的地理中心,用8公里划一个圈,这个圈内是很安全的。8公里以外比较危险。就已经分化了。就这样回答你。

三十、深圳香港当量开始颠倒

提问:我有一个问题,前海跟香港,你刚才说前海要发展成为国际大都市,香港已经已经成为国际都市,如果前海发展的话,他会对香港造成什么影响?谢谢!

半求:也许在我们心目当中,竞争是一个贬义词,但是我认为竞争是一个褒义词。肯定是有竞争的。这是毫无疑问的。至于说前海和香港的关系?我看我们怎么看。首先声明我不是研究这方面的专家,也许说一些外行的话,但是我很赞成一个观点,就是整个深圳跟香港的关系要这样看,而不是看前海跟香港的关系。前海跟香港比是不公平的。

如果中国把跨境双向贷款的试验局限在前海做,那前海投资脱媒化后它的产值可以很高。但是我们现在怎么看深港的关系很重要。我个人觉得第一点就是原来我们深圳哭着喊着要跟香港,有点想谈恋爱、想结个婚,原来是这样。但是是这几年有变化,包括我们企业领袖跟香港企业领袖谈生意的时候,明显当量级有点颠倒。原来谈10万、20万上升到百万、千万,现在深圳的企业家跟香港企业家谈是没有障碍的。

原来是有障碍。原来我也举一个例子,日本最大的纺织公司董事长在香港野村证券的人陪同下到深圳来说要15亿人民币,想在深圳收购一栋楼。我们在大中华大堂里头看世纪中心那个主楼,他说我想要这栋,我说不低于50亿。他没有想到中国已经这么贵了。他甚至没有想到中国军工、船舶制造、装备产业已经很发达,这个关系已经变了。

三十一、香港是前台,前海是中台

现在的香港会成为一个纯粹的体验中心、消费中心、高科技、物流,说的难听一点,香港现在连给深圳提鞋的资格都失去了。原来还搞一个数码港,我们可是有腾讯、华为、中兴通讯,而这个才是真正的财富的创造者。但是香港的前景我觉得其实是很好的,因为中国富人这么多,转移消费,但是香港的民粹主义又起来了,小孩撒尿种种之类的,总归两个地方还有摩擦。

我看好香港,但是香港的地位可能有变化,他做好他金融中心、消费体验中心、富豪的财富管理中心,其他的职能基本解决不了,科技他做不了、物流基本上转移了,加上现在比较仇富,香港的富豪也开始外撤,大陆之间的文化隔阂,似乎还有加深的感觉。

原来香港还有一个资本,就是他跟世界靠得近。原来我们经常去香港,也不是购物了,就是去看香港的一些我们在这儿看不到的书。原来台湾杂志订不到,现在可以订到了。现在微博也看到了,所以香港去的少了。重要的原因这个文化上已经没有拉力了,文化上他失去优势了,物流、高科技。

所以香港还是很好,这么小一个地方,就这么一些人。只要大陆放一点,那边就好起来。如果把大陆的人财富放过去,香港的贫富差距还会扩大,他最痛苦的是这个。这个钱不太可能顺利地流到下面的人。香港如果能解决贫富差距,香港会好上加好。但是这个解决非常痛苦。一解决,富豪就走。

所以我认为有竞争吧,但是前海起的作用会越来越大,生产性服务业,里面这几个名词特别好,香港会成为一个前台,前海会成为一个中台,一个前台展示一下,体验一下,但是前海是一个中台,他也不是制造,制造在后方。我指导他制造,我给你做会计,我给你做贷款业务,我给你做股权交易,他做这些,我觉得是这样。谢谢!

三十二、前海形成完美生态体系

提问:我想了解一下前海?

半求:超级城市是红树湾,红树湾体量小,我觉得红树湾做一些顶端的东西还可以,但是相对来讲它体量比较小,而且没有别的特殊政策。红树湾很有可能演变成什么呢?演变成做以住宅回报现金,然后以写字楼作为自己用,玩投资布局的一个场所。对真正的产业布局的影响会比较小。

红树湾再说的直接一点,红树湾目前的搞法,我似乎是闻到了,特别是华东,不像我们深圳的搞法。深圳不是这样,但是深圳现在是这样,不知道为什么。但是他们有这些政策。所以相对来讲,那个地方我觉得规划一些顶级豪宅,过五年后,卖20、30万挺好。

做顶级豪宅的好地方。但是做产业也不一定是好的地方。一东一西我都可以去,就那个地方。不一定最合适吧,但是地段是不错的,很好的地段。我建议政府搞成顶级豪宅,多收一点税,然后用那个再干别的。但是超级城市,北边有一个白石洲村,白石洲村要改造,对它有伤害。他跟前海不一样,前海有地铁安居房,前海的地铁安居房为前海的活力是很重要的。他会保证各个阶层的人形成一个很完美的生态。

如果前海没有这些保障的话和周围没有相对低成本生存的人、这些场所,是不能保证这个利用活力。白石洲村一拆,华侨城本来就已经是豪宅化了,那这个地方满足低成本居住就要远距离奔袭,大冲村也拆掉了,那个地方活力会下降。农民房,你得也有东西去抵他的作用。我个人觉得红树湾这是一个很大的风险。他完全高成本以后,它的活力下降。前海这个地方不一样。前海周围是有保障的。

三十三、前海是国际中心总部聚集地

主持人:前海未来可能会吸纳很多现有中心区一些知名的企业过来,我想了解一下你怎么看待前海对福田中心区的影响?谢谢!

半求:你这个问题我给你扩大一下,你可能是中途来的。刚才讲到一个临界点,一个地方扎堆500万,是一个区域中心。一个地方扎堆800万,是一个国家的中心之一,一个地方扎堆超过1000万写字楼就具备国际级中心的门票了。这个地方已经超过1000万规划量了,应该来讲它以后影响的区域或者影响的面积会更大。我们中产阶级多了,全球配置。我们企业全球化了,他要24小时运转。我们要素市场聚集,要素市场要跟国外无时差。这个时候我们新的经济形态出现。现在我们深圳有几个有效的写字楼地方,其他地方是无效的。

前海、深圳中心区,后海、北站商务区,宝中,这几个地方,这几个地方我们怎么看了?福田中心区更多的成为本土级企业的总部所在。龙华北站商务区更多的成为城际商务公司,比如说我关心国土面积,我更多在国境之内,但是我出差半径1000公里以内,我在北站商务区效率最高。

像我们公司在那个地方比较合适,因为经常坐高铁。但是如果影响国土面积再大,超过1000公里或者是国际化企业,这个时候在前海这个地方会合适,他有条件了,两个机场,都是差不多的距离。起飞降落比较方便。公司也是以群分的。所以未来我觉得我们深圳有效的写字楼地段应该是功能分区了,本土总部,国际型公司总部和超过1000公里国内公司总部和本土1000公里以内的公司的总部所在地,就是这个地方。除了这几个地方,其他地方作为写字楼来讲并不一定是有效地段,大概就是这个样子。个人观点,谢谢大家!

 


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