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龙华“处女拍”:摆脱镇企阴影·打击机会主义

作者:半求 类型:营销万象

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2005-01-07 10:59:00点击3360


                                                     ◇ 半求banq

                                                         banq@vip.163.com   

    ■关外“处女拍”发生在宝安

    关于宝安房地产市场,自己先后写过7篇文章,之所以如此大着笔墨,是因为在2001年
前,业界对于宝安的认识多有谬误的缘故。

    2000年3月,宝安土地拍卖市场开始启动,并由泰华地产夺得关外第一拍卖土地地从而
并奠定了地价参照标准,关外的土地拍卖市场由此形成。

    目前,在宝安的纱井、观澜、石岩、光明都已经步入了土地公开出让新阶段的情况下,
龙华土地史上的“处女拍”明天就将举行,由于龙华是宝安房地产的重镇,更是深圳大盘重
地,因此,龙华“处女拍”的意义不在成交,而在于其开创性意义。

    根据“2003年深圳市土地使用权招标拍卖挂牌出让计划”,宝安区是今年全市六区中土
地出让地块最多的行政区,总数达9块之多,面积超过46万平方米,此9块拟出让地块中,有
7块是在新安新城和公明新城中,1块是在龙华新城。可见宝安在全市土地市场中的份量。

    ■龙华:机会主义天堂·大盘数量高地

    龙华镇是宝安房地产市场的龙头,今年前三个季度,这里的销售面积和销售金额都位居
全区第一,并成为宝安区外销最多的区域。2003年1~7月,龙华的房地产相关税收收入5527
万元,比上年同期增长122%,足见龙华房地产发展之快。

    来看看龙华房地产市场的特点。

    一、龙华是机会主义的天堂

    另外一点就是,目前已有近60~70个房地产商在龙华搞开发,有些是合法身份,有些是
非法身份,暴露出很多问题。许多人通过在龙华的空手套白狼,以“合作建房”、“挂靠开
发”、“垫资经营”、“协议转让”等各种灰色方法实现了快速的原始积累,多少人因此
“奴隶到将军”。

    二、镇属企业牵扯太深

    而龙华土地市场更是呈现垄断局面,龙华经济发展公司是当地的地主,控制着全镇绝大
部分的地皮,并以其为龙头形成了一个看似开放、实际封闭的土地生态链,可以说,龙华是
深圳房地产市场的机会主义者的天堂。

    大家可以看到,虽然龙华房地产市场火热异常,但是深圳一线发展商却没有一家能够进
入这个市场,不能不说是一种不正常。

    三、龙华是大盘数量高地,但却是质量上的洼地

    最后,龙华集中了美丽365、锦绣江南、丰泽湖山庄、世纪春城、书香门弟、风和日丽
等大盘,在深圳所有街道办事处、镇级区域里,这里的大盘最多、最集中,是名副其实的深
圳大盘高地。但是,龙华仅是数量上的高地,而不是质量上的高地,而是质量上的洼地。

    龙华的大盘中,在细节、园林、规划、与周围环境关系的处理、建筑施工上都与其它区
域的楼盘有较大差距,龙华,还当之无愧地成为关外纠纷最多、最集中、最激烈的区域。这
些都是机会主义者留下的后遗症。

    ■龙华“处女拍”:新秩序的开始

    鉴于以上分析,可见目前龙华土地市场依赖于镇属企业的程度太深,从正面说,镇属企
业行为是政府行为的延伸,它们确实在龙华的房地产建设、经济发展、社会发展中发挥了重
要作用。

    从反面来说,目前龙华的土地交易方式与土地阳光交易的大原则是严重相违背的,镇属
企业几乎均参与土地运作,因而对城市规划与土地集约利用有相当的影响,势必扭转。镇属
企业必须从土地市场中退出断奶,否则,龙华房地产的提升就只能是空谈。

    全国拍卖成交金额最高的深圳土地房产交易中心拍卖师王小敏明天下午15:00落锤后,
就意味着龙华这个机会主义者的天堂将开始告别灰色地带,从而进入土地交易的阳光时代。

    龙华土地市场上的那些机会主义者的好景日子不长了,龙华房地产市场的整体发展水平
将面临一次大的飞跃和提升。因此,此次拍卖的意义重于成交,王小敏拍出的,是新秩序的
开始、旧秩序的告终。

    ■A835-0032楼面预价:1600元/平米

    2002年龙华镇完成外贸出口54亿美元,约占全市的九分之一,工业总产值和GDP也分别
占宝安区的二分之一和三分之一,财政收入达2.49亿元,是宝安区首个财政收入突破2亿元
的镇,是宝安的“经济大镇”。
                        
    2002年,龙华镇平均每天销售18套商品房,销售面积为38万平方米,,占宝安区房地产
销售面积的30%。销售额为14亿元,商品房均价每平方米3500元,比前年升了900元。

    6月份,深圳市规划与国土资源局发出通告,今后3年,深圳将减少新增土地出让量,新
增用地控制在1000公顷左右、 每年土地基金收益珈控制在60亿~70亿元的收益规模。

    综合来看,本片区的前景还是值得看好的,由于土地出让处于缩减的轨道中,因此此次
土地拍卖很可能出现较为火热的局面。
  
    龙华A835-0032宗地位于龙华镇龙观路南侧、东环二路东侧,与美丽365为邻,地块总
面积7.3万平米,建面18.3万平米。地段优势劣势都不明显,但规模在龙华来说还是偏小,
尤其是面对要与周围大盘竞争的情况下更明显。

    2.5的容积率在龙华就有点高了,冲淡了关外对于购房者的吸引力。另外,由于建筑规
模不大,运做空间受到限制,因此本地块对于品牌发展商的吸引力是有限的,宝安这三块
地,大型发展商重点关注的应该是尖岗山地块。

    因此,个人估计成交价在1600元/平方米是比较合适的。

    ■竞争阵营预测

    由于还有尖岗山的土地在后头,面积更大具有规模有时,因此可以推测深圳一线发展商
的关注点并不在此地块,可能出现主流发展商缺席的情况。

    一、中航物业

    对于中航物业,大家可能还记得在上一次拍卖中它的表现,可以用“不计代价”来形
容。对于一家立志重新回到深圳房地产主流的发展商来说,此次拍卖似乎也不应放过。

    二、劲力

    劲力尝到了甜头,内心一直涌动着对房地产的热情。但热情不等于水平和能力,如果不
尽快培养高素质的经理人队伍、建立内部合理的机制,目前的劲力即使拿到了地,也不能完
全让人放心。

    三、招商

    近期招商在土地市场上收获丰厚,今天,北京一块20万平方米的地皮顺利签约,而龙岗
中心城的地块也已经接近尾声,东莞一块66万的地皮也正在接洽中,因此推测招商会参与此
次拍卖,但可能适可而止,价一高则立即收手。

    四、美丽置业

    美丽365销售顺利,美丽置业实力已经今非昔比,原始积累已经完成,作为老龙华,此
次拍卖应该不会保持旁观。而该小区已经接近开发尾期,寻找下一个开发目标在公司战略上
已经越来越迫切。

    五、鹏基

    在一些老地主中,惟有鹏基原来手上的地皮已经开发完毕,而鹏兴花园的成功又积累了
不少资金,因此,如果很少参加拍卖的鹏基参加此次拍卖并夺得地皮,大家千万不要感到奇
怪。

    六、富通

    富通的胃口比较杂,什么地块都可能感兴趣,又什么地块都可能不感兴趣,这家公司似
乎看不太懂,没有一个明确的路线和公司的战略意图。相信这一次拍卖,富通无论如何都会
露面。

    七、卓越

    蔚蓝海岸作为深圳大盘开发最成功、销售速度最快、教育与地产结合最完美的楼盘,如
今已经接近尾声,但卓越却面对着产品供应跟不上需求的局面。未来一年后,卓越已经无楼
可卖,后海新地块、中心区地块目前还没有具备开发条件,因此,寻找到一快可以立即开发
的地块,对于保证公司连续开发意义重大,相信李晓平会很大程度关注此次拍卖。

    八、鸿荣源

    熙园目前的销售在香蜜湖仅次于水榭花都,回收的款项以亿记,因此这些款项也寻找下
一个出口,本次土地拍卖就提供了一次好机会。龙华毕竟还是宝安的地盘,鸿荣源去顺理成
章。


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