导读：
■城长最震撼的线索是什么？
■片区轮动的浪潮
■深圳城市版图中最惊人的一幕
■深圳历史上最大规模的人口输出现象
正文：

■城长最震撼的线索是什么？

如果梳理35年来的深圳楼市发展史，就会发现其中最鲜明的变化线索，不是房价的涨跌、也不是房产品种表现的各异、更不是营销发展的此起彼伏……深圳楼市35年来的发展史，最主要的变化线索，是片区的不竭轮动。

1979年，大陆打开国门，深圳罗湖区率先崛起，其人民南片区成为对接世界的前沿窗口。深圳当时的房地产大事，无一不发生在人民南及以其为核心的周围：写字楼的萌芽、物业管理的启航、排队购房的首例、样板房的登陆、按揭的实际推行…人民南片区及以其为核心的2公里范围内，成为当时深圳乃至中国的门面。一直延续到1997年，深圳第一个单价3万元港币/㎡(计人民币3.2万/平)的公寓案例出现人民南，创造了当时的全国记录。

但时光不远，福田区开始崛起，从7800元/㎡起步，当时绝大多数人并不相信福田CBD真的能够成事，CBD项目---比如中海华庭、星河国际、城中雅苑等不到8千的售价，还要搞赠送、优惠才能吸引人们下定决心，绝大多数人还将眼光放在罗湖身上。但进入2001年之后，罗湖开始停滞，而福田开始领导全市，进入2004年，福田成为当然的全城之冠。

■片区轮动的浪潮

也就在2004年年初，@房地内参 在南山区还是深圳特区房价最低行政区的时候，下了这样的判断：“南山区将‘超罗赶福’”，这个判断在当时几乎无人相信。但是仅仅8年之后，南山已经不只是“超罗赶福”，而是“甩罗超福”了，成为当然的地产王区，这个价值表现历程令人极其感叹。

在大的行政区城市价值轮换的同时，行政区之下的片区价值轮动也在如火如荼地开展之中。

当罗湖人民南片区崛起的时候，距离其6公里之遥的正北方的布吉片区开始快速成长，收获100%以上的增值幅度，并一度有早熟的嫌疑。

而当福田中心区成为新的片区领袖的同时，距离其8公里之遥的正北方的龙华-坂田片区开始紧随其后，借助CBD成为就业中心、人口输出中心的裨益，龙华-坂田片区迅速吸纳人口，龙华从3500元/㎡上涨到3.5万/㎡，其实只用了不到10年！1年1倍，这不是价值奇迹又是什么？

而后南山崛起，成为深圳城市发展的新龙头。与此同时，凭借宝安大道对接深南大道、1#地铁连通的利好，宝中、西乡、新城等片区开始上扬，成为接受南山人口输出的重区，当地的房价已经从当时的3500元/㎡，上涨到了目前的50000元/平，8年上涨了14倍。

■深圳城市版图中最惊人的一幕

发展到这里，深圳城市版图中最惊人的一幕出现了：与原特区建成区相连的一级街道----布吉、坂田、龙华、民治、石岩、新城、宝中---这7大片区中，6个片区都经过了迅猛的价值重估，唯独石岩仍然处于价格的洼地。

但是，大学城片区也已经从1.2万/㎡上涨到5.5万/㎡的今天，位于大学城北的石岩竟然还维持3.5万元/㎡以下，存在2万/㎡的价格差。在10分钟车程内，在深圳任何两个相邻片区中，这是最大的邻差。

如果说原来存在这个现象，是大学城还没有受到重视、没有启动所导致，当目前大学城已经启动、石岩地铁开始进入勘探阶段、南光高速连通南山、深圳高新区取代福田CBD成为深圳最大商务区…大学城北俨然已经成为南山开始输出人口的主最主要区域，房地产最终还是人口的生意，因此巨变就开始了。

■深圳历史上最大规模的人口输出现象

各位在地图上看看吧：南山以高新区、后海、前海、超级总部基地、蛇口海上世界、留仙洞总部基地等6大重点建设区域，成为当之无愧的深圳商务中心，按照南山区4650万㎡的商务面积，每人15㎡的人均办公面积，南山单是这些商务楼宇就可容纳310万人就业，但是南山现有的所有居住建筑仅能够容纳120万人居住，还有190万人必须对外输出。

这可以说将是深圳历史上最大规模的人口输出现象。人口输出流向的变化，必然对深圳楼市以及城市版图构成彻底的、根本性的影响。但是，南山向西北是宝中、西乡，那里的房价已经不菲。向南与向西是海、向东是房价也昂贵的福田，南山输出人口只剩下向北一条路，那条路通往的名字就是“大学城北”！

南山需要对外输出的190万人，按照深圳目前人均居住面积25㎡计算，需要的居住面积是4750万㎡！小小大学城北严重的供小于求，面临着严重的住宅危机。目前，大学城北竟然仅有宏发·世纪城1个项目在售，在住宅危机的背景下…如前所述深圳城长最震撼的线索…情况已经了然。投资令已经响起，各位置业者与投资客们这一次准备好上膛了吗？