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业内及人事
深业上城的价值逻辑,此生应拥有一套

作者:室介屋笈 类型:业内及人事

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-07-15 10:23:16点击2806


导读:
■深业上城经济学
■稀缺没错,但是不够
■深圳物业价值观的缺失
■物业价值=稀缺性价值+链接性价值
■越高者越低:深业上城3年30万的逻辑演绎
正文:

■深业上城经济学

在《“秒薪者”最爽之宅:5000万相对经济学》一文发出之后,无论是在微信,还是微博上,均引发出对深业上城400+㎡Sky Villa产品不同程度的探讨,这在意料之内。确实,作为具备世界级超豪级面相的深业上城,有太多可书可写的点,值得人们去思考、去讨论、去分析。

那么,问题又来了:深业上城于经济学中存在的价值意义在哪?我们应该如何正确认识深业上城的稀缺价值?要回答这个问题,其实不难,但有必要的,我们应该先纠正于对于房地产物业的错误认识。

什么意思呢?对于房地产的价值认识,深圳人乃至绝大多数的中产国人,已经顺利地度过了启蒙时期。但启蒙期虽然已经度过,物业价值观却仍然只是处于成长期,还没有到达成熟期。譬如,至今为止人们对物业价值的认识,仅仅聚焦在稀缺性上---资源、景观等等,几乎可以浓缩为“稀缺、稀缺还是稀缺”了。

■稀缺没错,但是不够

这当然没有错,稀缺性是经济定价的主轴。但是,仅仅只认识到稀缺性的价值层面是不够的,因为房产不是标准化、可以独立存在的消费品。

一个显明的例证是,按照景观、资源等稀缺性去判断,青海湖、喜马拉雅山足够稀缺吧?但为什么开发商不去那里拿地呢,还有,就是当地的物业价值为何并不高呢?这很明显的说明单纯的稀缺性价值观难以全面概括物业价值。

而也正因为这个片面的认识,使得GDP已经世界级的深圳,至今没能出现世界级的都市豪宅。请注意,这里说的世界级的都市豪宅,其实指的是其价格,而不是产品本身。

■深圳物业价值观的缺失

深圳2014年GDP约2460亿美元、如作为独立经济体参与194个国家或地区排名,居全球第44位、在其它150个国家或地区之前。而按GDP、科技、金融与物流评估,深圳已是世界20大列强城市之一,进入了全球经济竞争力城市前三甲、全球宜居城市、全球金融中心城市前20、全球旅游城市第七、全球发展最快城市前10、全球新兴市场前十……

深圳可谓是要钱有钱、要力有力。那么问题就来了,为什么世界级的深圳,有了世界级都市豪宅,却没有世界级都市豪宅对应的房价呢?因为按照目前深圳金融业总资产7.15万亿、单位土地产出7.6亿/平方公里等指标,可以估算出深圳的都市豪宅理论估价为约16万元/平米、顶级都市豪宅理论估价为约23万元/平米。

而目前的现实成交价还远低于这个数字,在普通住宅、高档住宅估价合理的情况下,都市豪宅的这个低估幅度实在令人震惊。

出现如此大幅度的低估,其实关键就是物业价值观的缺失。说白了,深圳不缺钱不缺基础与条件,只缺观念上的突破。有些投资客凭借上述片面的物业价值观,单纯追求资源、稀缺,而将重资投放在了远郊从而造成了绝对或者相对的损失。而更专业的解读是,物业价值=稀缺性价值+链接性价值。而目前,人们普遍只看到了前者而忽视了后者。

■物业价值=稀缺性价值+链接性价值

所谓链接性价值、也称为普及性价值,是指对于那些无法独立存在的东西,与外界链接越密切、链接的对象越多价值则越高。一台传真机、一台计算机、一颗卫星……是无法发挥价值的,但是一旦连成网,价值就开始聚变、裂变。房地产也是这样。

“房地产是城市化的生意,城市化是聚集现象而非分散现象”,说的就是当一处物业,它能够与外界发生更多的联系,比如与学校、商业区、办公区、医疗区、景区发生便利链接,其价值就会聚变、裂变。单纯的“稀缺、稀缺还是稀缺”会导出“穷山恶水出豪宅”的荒谬结论!既拥有稀缺性价值、又拥有普及性价值的物业,才能成就其顶级都市豪宅的地位。

曼哈顿第五大道区域,其稀缺价值是拥有纽约中央公园、其链接性价值是与城市万象保持了最密切的关系,因而成就其世界物业之巅的地位。而新加坡滨海区、香港核心区港岛北、东京、巴黎香榭丽大道……世界潮流皆如此!

■越高者越低:上城3年30万的逻辑演绎

反向观之,城市化的特征在于人口/建筑的聚集,是经济马太效应的极致展现。城市越大,人口越多,资源要素因此聚集越多,生活商务等流换成本越低,这意味效率越高,在城际竞争中占优,城市的价值因此越高。而因城市的价值高,对人/财的吸附越高端,总值越大,形成良性循环。

而如果一个投资品的资产价格很低的时候,一定带来负面效率,出行成本就越高。如果一个产品价格够高的时候,效率反而高,那么出行成本就越低。这就是“越高者越低,越低者越高”的经济学原理,同样适用于上城。

当下,掌控了最强3公里半径的上城400+㎡Sky Villa,均价已达到12万元/平米,在城市价值趋势下,已然具备3年23万元/平米的价值空间。再加上与CBD总部不到2公里的距离非常适中、周围三大公园景色优美、项目本身是顶级综合体等等优点,以上城400+㎡Sky Villa 的产品质量,未来3年或将实现单价30万元/平米。这个逻辑你认识到了么?


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评论者:过客
房价就是这些中介炒高的!你们看不见,很多公司在关内成本太高而外迁,都坐在高楼里赚大钱,迟早都得死!!!