导读：
■写字楼“超临现象”， 福田CBD扩容成必然
■福田CBD直辖区，梅林坐上“值升机”
■深圳中轴中央，卓越城令市场瞩目
■深圳唯一的双铁甲写综合体：卓越城2期，传奇再来
正文：

■写字楼“超临现象”， 福田CBD扩容成必然

福田CBD即深圳中心区，由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成，占地面积6.07平方公里，其中，莲花山公园和市民广场共占的2.36平方公里土地无法用于建设。如今，区域内已建成近750万㎡的商务、商业、会展及市政公共建筑，而写字楼建面包括已建、在建以及规划的一共是近500万㎡。

而纵观世界级城市中心区，占地都在5~10平方公里之间。但就建筑规模来看，伦敦金融城总建面1600多万㎡、美国华尔街金融中心建筑总量达近1000万㎡、日本东京金融区1400万㎡……相较之下，深圳中心区的建筑体量太小。由于大量低密度市政设施，整个深圳CBD的总容积率仅为1.7，因此还远低于国内的北京国贸、上海陆家嘴、广州珠江新城等其他一线城市的CBD。

参照世界级城市的发展规律，一般地说，商务中心具备临界现象：在甲级写字楼聚集超过一级临界500万㎡以后，这个商务区就具备区域中心的功能；在甲级写字楼聚集超过二级临界800万㎡以后，这个商务区就具备国家中心的功能；在甲级写字楼聚集超过三级临界1000万㎡以后，这个商务区就具备国际中心的功能。

自1984年《深圳经济特区总体规划》中提出打造深圳中心区，30年后，福田CBD早已从纸面走向现实，而未来，作为深圳的龙头、集行政、金融、商务、文化、 信息、会展等于一体的现代化国际性城市中心，福田CBD若带领深圳稳居世界级列强城市地位，扩容势必成为必然。

■福田CBD直辖区，梅林坐上“值升机”

福田CBD新的拓展区在哪里呢？这需要满足四大条件：空间大、距离近、交通便利、方便改造。综合以上四大条件，梅林片区正是CBD北拓的不二选择。

首先，地理上，梅林与中心区无缝相接，是现有CBD向北的自然延伸。其次，交通上，莲花路、彩田路和新洲路直接连通整个梅林片区，还有地铁4号线相通，从福田口岸北上，连接着深圳中心区、梅林、深圳北站，促使区域一体化。

还值得重点突出的是，目前，梅林片区规划了近25块商业、商务办公用地，总建筑面积超200万㎡，接近CBD规模的一半。因此，现有的CBD区域与梅林合并，将大大增加区域商务及商业量，从而突破甲级写字楼一级临界，继续向前腾飞。

况且梅林片区改造对象则是大批旧厂房，属原始工业产业升级，改造难度小，目前已有数个商务项目动工，大批土地完成规划，将在极短时间内形成商务新区。因此，福田CBD进行扩容，梅林将成为最佳选择。其实，近两年，梅林成为CBD直辖区的声音也从未间断过，并且福田区政府又重点规划打造1.69平方公里的梅林国际电子商务产业带，无疑释放更加清晰的信号。而梅林成为福田CBD直辖区，其区域价值也无疑将坐上“值升机”。

■深圳中轴中央，卓越城令市场瞩目

除了福田CBD直辖对于梅林的价值影响外，还有一个不得不提的梅林升值因素，那就是城市中轴线。纵观全球经验来看，每一座具有世界级竞争力的城市都有一条城市中轴线，汇聚了整座城市最为贵重的资源与配套。譬如纽约曼哈顿的第五大道，华盛顿从林肯纪念堂到国会大厦，再到巴黎的卢浮宫到凯旋门的，北京的天安门广场到鸟巢、水立方……

而在深圳，这一条中轴线也逐渐形成，从深圳的会展中心北上，CBD商务区、市民中心、深圳书城、图书馆、音乐厅、少年宫、莲花山公园及邓小平雕像……中轴线南端，连接香港，向北，到深圳北站，是深圳商贸、金融、信息、文化、会展及办公集约地，也代表着城市经济发展的火车头。

城市中轴线所聚集的资源效应，对国内来讲，是城市对外辐射的桥头堡；对国外来说，是进入中国中心城市的门户。因此，大批跨国公司、金融机构进入中国，以及国内企业的壮大而发展全球业务，建立它们的总部，引发众多行业聚集，这必然对城市中轴线上的商务区的甲级写字楼产生大量、持续的需求。

如今，福田中心区的写字楼价格、租金持续上涨，今年二季度，其甲级写字楼约340元/㎡，最高租金突破400元/㎡；空置率处于较低水平、今年一季度下降至4.0%，出现供不应求之势。而处于城市中轴中央、福田CBD直辖区的梅林，其写字楼由双地铁（地铁4号线与地铁9号线交汇）上盖的商务综合体项目——体量达40万㎡的卓越城的带领下，呈现出目前的价格洼地、未来的价值高地，成为市场关注的目标。

■深圳唯一的双铁甲写综合体：卓越城2期，传奇再来

而卓越城自2013年入市以来，一路凯歌，热销势头不减。今年，具有区域绝对地标意义的项目2期双子商务塔楼A座，已于6月24日开售，当天以成交面积约1.2万㎡，均价约4.8万/㎡的成交额，共揽金5.5亿，再次延续卓越城自入市以来的热销之势，更是刷新福田写字楼当日成交记录。截止目前为止，卓越城已有中国手游、中建三局、华剑集团、唐山湾等20多家行业领军企业的购买整层以上物业。

卓越城取得冠绝深圳的成绩，有力证明了其背后的卓越价值。40万㎡体量的卓越城为福田中心北拓首站，居华南最大的电子商务产业带腹地，雄踞双地铁（地铁4、9号线）之上，以低容积率、高生态、规模庞大的商业、写字楼为一体的全新商务综合体，构建成深圳第七大商务区全新商务地标。其20万㎡福田未来最大的商业购物中心，将引领企业抢占高端商务新起点。

而从深圳整个市场的甲级写字楼成交价格上看，今年二季度其平均售价为5.07万元/㎡。可见，卓越城的价格还低于全市成交均价的。这对于企业主来说，也正是入手的好时机，若“价格洼地”的时候还不出手，可能到年末就更高攀不起。

据悉，卓越城2期即将于2015年底入伙，2016年Shopping Mall全面试营业，地铁9号线完工试运行联通前海，即将全面兑现区域价值。如今，卓越城整个项目的最后一栋新品——卓越城2期A座，无疑是最具性价比的准现楼，也将再造传奇。