摘要：20世纪90年代以来，美国房地产经历了三个主要的发展阶段，尽管经受次贷危机的冲击，但美国房地产在2009年以后一直稳步复苏。总体来说，在城镇化后期受益移民政策的推动，美国房地产并没有出现日本式衰退，而是呈现出长期稳步发展的特征，但货币政策因素与房地产波动息息相关。

1990-2006年，美国经济进入较长时期的增长阶段，同时城镇劳动人口稳步增长，为房地产的稳定发展奠定较好环境，美国房地产维持了十多年的快速发展。频繁变化的货币政策成为这一时期美国房地产小幅波动的主要影响因素，“1994年11月-1995年6月”和“2000年3月-2001年3月”受货币政策突然紧缩的影响，美国房地产出现过两次短暂的向下波动周期。

始于2004年下半年，持续近3年的紧缩货币政策加快了美国房地产的去泡沫化进程，并在2007年下半年引发了次贷危机。2006-2008年美国房地产迅速回落；房屋新开工数由200多万套下降到不足50万套，房地产价格大幅缩水，美国房地产经历了1990年后最大幅度的周期性调整。

2007年9月，美国货币政策转向宽松，经过多次快速降息后，2008年底美国联邦基准利率下降到0.25%的超低水平。美国房地产在超宽松货币政策刺激下，于2009年开始稳步复苏至今。

从1990年至今美国房地产发展看，受益于移民政策，稳步增长的劳动人口对房地产的推动作用比较平稳，货币政策是美国房地产周期性波动的主要影响要素。现在，美联储的加息在路上，未来美国房地产的短期波动看起来将不可避免。

一、1991-2006年初美国房地产在较好的发展环境中稳步增长十多年。但在此期间美国货币政策调整频繁，受紧缩货币政策影响，美国房地产曾在1994年11月-1995年6月和2000年3月-2001年3月出现过两次短暂的向下波动周期。

1、1991-1994年11月，宽松货币政策促进美国房地产持续快速发展。1994年末-1995年中，紧缩的货币政策使美国房地产出现短暂回落。

美联储宽松货币政策使美国房地产持续快速发展。1990年美国实际GDP增长1.88%，失业率在5.2%以上。在经济增长下滑、失业率持续升高的背景下，美联储于1990年10开始降息，至1992年9月经过18次调息，将联邦基金利率由8%降到3%的较低水平。

在持续低利率刺激下，1991年美国房地产逐步回暖。1991初美国新屋开工数明显增加，房地产价格指数稳步上升。1992年9月至1994年1月，联邦基金利率始终保持在3%的较低水平，宽松货币政策刺激了美国购房需求，1994年11美国新屋开工是1991年初的2倍。1991到1994年11月美国房地产实现持续快速发展。

美联储货币政策收紧，使美国房地产发展出现两个季度的短暂回落。1994年美国经济发展较快，实际GDP增长至4.07%，为防止经济过热，美联储从1994年2月开始加息，到1995年2月经7次调整，联邦基金利率升至6%。受升息影响，居民投资、购房需求下降，房地产新屋开工数从1994年12月的145万套下滑到1995年6月的128万套，房地产市场发展出现短暂回落。

2、1995年中，美联储货币政策转向宽松，持续宽松的货币政策促进美国房地产自1995-2000年的五年间保持总体增长态势。2000年3月到2001年3月，受紧缩货币政策的影响，房地产进入短期向下调整阶段。

1995年7月美联储货币政策转向宽松，美国房地产从1995年10月起持续了长达5年的快速发展。1995年美国经济增长缓慢，实际GDP增长为2.51%，而通货膨胀率为2.81%，高于GDP增长速度，为此美联储于1995年7月小幅调低利率，到1996年1月经3次调整，将联邦基金利率降至5.25%。1997年3月美联储将利率微调至5.5%，对房地产影响较小。1997年下半年亚洲金融危机爆发，针对经济放缓的形势，美联储从1998年9月开始连续3个月调低利率。受宽松货币政策影响，美国房地产从1995年10月开始回升，1998年末美国房屋新开工数接近180万套，相比1995年10月增长了31%。

由于紧缩的货币政策，美国房地产在2000年3月到2001年3月回落。1999年美国实际GDP增速为4.83%，经济增长较快且通货膨胀率较高，美联储于1999年6月开始升息减轻通货膨胀压力，到2000年5月共升息6次。伴随着加息，美国房地产从2000年3月开始回落，新屋开工数在2000年7月曾下降到146万套，下滑了19%。美国房地产从2000年3月到2001年3月都处在下行周期。

3、2001年1月起美联储实施了长达三年的超宽松货币政策，房屋需求持续上升和房价持续上涨，催生了房地产泡沫。

2000年互联网泡沫破裂，为减轻泡沫对经济的影响，美联储于2001年初开始降息，到2003年6月共降息13次。货币政策过于宽松导致短期利率较低时，融资成本下降和流动性过剩刺激了房屋需求上升、房价上涨。2006年1月美国新屋开工数高达200多万套，相比2001年3月增长了33%，20大中城市房地产价格指数由2001年的115上升到2006年初的190。房价上涨导致投机需求活跃，进一步推动了需求上升和价格上涨，催生了房地产泡沫。

二、2004年6月开始美国推行紧缩的货币政策以促进房地产去泡沫化，持续收紧的货币政策也成为引发次贷危机的重要因素，从而导致美国房地产在2006-2008年持续衰退。

2004年由于经济发展较快，通货膨胀率较高，美联储转入加息周期，将联邦基金利率由2004年6月的1%提高到2006年6月的5.25%。连续升息提高了房地产企业的借贷成本和购房者的房贷成本，美国房地产开始降温，2006-2008年持续衰退。2008年末美国新屋开工数下滑到56万套，相比2006年2月下降了75%。美联储持续近3年的紧缩货币政策加快了美国房地产的去泡沫化进程，最终引发了次贷危机。

三、金融危机后美国实施超宽松货币政策，美国房地产从2009年开始稳步复苏至今。

1、美国经济衰退，美联储实施超宽松货币政策。受金融危机影响，2007年美国经济开始衰退、失业率持续上升、通货膨胀率下滑甚至到2009年跌为负值。由于经济整体恶化，美联储于2007年9月开始降息，2008年已将联邦基金利率降至0-0.25%的超低区间。同时从2008年11月到2012年末，实施4轮QE政策向市场释放超规模流动性。

2、超宽松货币政策推动美国房地产从2009年稳步复苏至今。美联储超宽松货币政策对房地产行业形成利好，在资金成本较低，资金面宽松的货币环境下，美国房地产从2009年1月开始好转进入回升周期，到2015年1月美国新屋开工数达到108万套，相比2009年1月增长了55%。2009年至今，美国新开工数持续回升，房屋价格持续上涨，房地产行业稳步复苏。

2015年下半年，美联储即将进入加息周期，货币政策收紧周期过程中美国房地产的短期波动看起来将不可避免。但由于美国劳动人口的稳步增长，我们仍然认为，这次加息进程中的美国房地产波动仍是周期波动而非日式的趋势性衰落。