关于中国房地产“泡沫”的讨论一直以来都是大家最为关心和讨论最热烈的话题。然而从房价暴涨的十多年前算起，中国房地产的“泡沫”依然坚而不破。而在“互联网+”等热风的吹动下，国内房地产大佬也从单一的房地产跨界转型做其他产业。前段时间潘石屹参加某著名脱口秀节目中对年轻人建议“买房不如租房”，那么究竟大佬的建议该如何理解？年轻人是租房合算还是更应该买房？为何中国房地产“泡沫”能十几年不破？中国楼市未来十年会向何处发展？在国际市场上楼市又是如何表现的？

1、中国楼市未来十年的巨大转变和两大危机

中国过去十年，城镇住房整体呈现供不应求的态势，而未来十年，楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变。

过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，城镇住房整体呈现供不应求的态势。而未来十年，中国楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变。

2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦资本市场的时候，中国楼市正悄无声息的告别低迷，稳步回暖。这是楼市告别黄金时代后，再次迎来复苏。

国家统计局最新数据显示，上半年，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%，其中住宅投资增长2.8%。

全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，全国商品房销售额34259亿元，同比增长10.0%，其中住宅销售额增长12.9%。上半年，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%。

中国指数研究院发布的百城房价数据也显示，6月份中国平均房价环比上涨0.56%，高于5月份0.45%的环比涨幅，是2014年1月以来的最高环比涨幅。在这之前，百城房价刚刚在5月份完成了由跌转涨的过程。

而在北上广深等一线城市，上半年成交面积同比增长48%，深圳还出现局部楼市暴涨现象。中原地产研究中心更是得出结论，上半年房地产成交量明显复苏，一二线城市全面上涨。

国家统计局数据显示，2015年上半年国内生产总值296868亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%，宏观经济处于触底阶段。2015年上半年，全国居民消费价格(CPI)同比上涨1.3%。

同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。

当前来看，2015年上半年GDP增速与CPI增速累加值为8.3，已经明显低于10这个警戒值，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，四次降息三次降准之后仍然具备继续降准或降息的空间，尤其是降准的空间。

从今年上半年GDP增速来讲，其实已经从去年全年的7.4%降至今年上半年的7%，短期内经济通缩的压力加大。

从上述的角度来看，中国货币政策短期内由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降息降准，预计随后再次降准降息也是大概率的事件，“宽货币”的特征越来越明显。

但是，这并不意味着房地产行业信贷环境会全面宽松，相反，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场基本面来看，进入2015年，即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台，央行也降准降息了，五部委也发布“330新政”刺激改善型需求入市。

由于房地产市场能“牵一发而动全身”地影响上下游数十个行业的发展，楼市回暖无疑能为下半年宏观经济“稳增长”护航。

国家统计局新闻发言人盛来运指出，下半年中国经济可能好于上半年。除了现有政策效应将持续释放外，另一个很重要的因素就是房地产市场的回暖将对相关行业产生拉动效应。

但业内人士预计，随着楼市逐渐升温，政府土地出让收入的降幅会慢慢收窄。目前中国一二线土地市场也出现复苏的势头，“地王”和高溢价的地块开始陆续出现。

但是，市场库存偏大的基本面没有改变，大多数房企的盈利状况仍然堪忧，企业也会面临一定的资金面问题。

因此，从2015年下半年银行信贷大背景来看，即使央行再降准降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，“严信贷”的特征表现还是比较突出。

宏观经济触底阶段，“宽货币，严信贷”成为主特征，尽管货币政策在下半年以后会进一步放松，但是，银行对楼市的“惜贷”行为仍将继续，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。

2014年，尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松，但住房市场仍然在主动下调。这表明，住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。

优质住房仍将存在“结构性短缺”。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。

但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。

随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然具有一定的稀缺性。

“结构性过剩与结构性短缺并存”取代“总量供不应求”，成为未来十年中国楼市发展的大背景。

“住好房”将取代“有房住”，成为未来十年中国住房发展主线。根据一般的消费规律，当总量短缺问题解决后，对高品质的诉求将提升。

城镇居民的住房消费重点，将由拥有商品住房，转变为不断改善现有居住条件。

中国城镇人均住房面积虽然达到33平方米以上，但多数人对自身的住房条件难言满足。

紧凑型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的期望仍很迫切。

挤住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能够独立居住以减少家庭摩擦，住公寓的期望拥有别墅，住普通社区的向往住进高档社区，住在偏远郊区的希望能够就近居住减少通勤时间，在城内有房还想要有个更接近自然的度假房产，这些都构成了潜在的住房改善需求。

需要注意的是，不能将居民改善住房条件的意愿，简单理解为购买大户型，将小房子换购成大房子。

个性化、人性化、智能化、环境友好化及内部空间的改造优化等，都将构成住房实质性改善的内容。

居民将小房子换成大房子，有时意味着离城市中心更加偏远，且家务劳动成本大大增加。

在家庭小型化的趋势下，房屋面积增大也不能容纳更多的人居住。现代社会，多代同堂只是一种理想状态，实际上摩擦很大难以和谐共居。

以日本经验看，在上世纪九十年代初楼市泡沫破灭以后，户均住房面积并没有增加，居民家庭没有借房价大跌之契机换购大房。

人们更倾向于把收入用于住房内部空间利用上的改造与优化，而不是以小换大。

这表明，日本楼市退烧后，住房消费行为变得更为理性。

随着住房发展背景由“总量供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变，以及住房发展主线由“有房住”向“住好房”转型，未来十年中国楼市将面临以下突出问题：

一是住房存量的结构性过剩如何消化及鬼城、空城问题。

未来十年，中国产业结构将面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将不断上升，而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。

由于第三产业主要集中于一、二线城市，而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱，这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。

未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。

三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。

此外，过去十年，各地方政府通过“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。

这些题材新城，有一些只是为了配合政绩或地产炒作需要，通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪投资建设起来的，并没有真实的产业发展作为支撑。

随着房地产热的退潮，其中有部分必将沦为鬼城或空城。

二是住宅小区物业脱管问题。未来住宅小区被物业公司主动“抛弃”的现象将会越来越常见，形成一个重要的社会问题。

在过去住房大开发时代，开发商为了促进楼盘销售，往往主动掏钱对旗下楼盘的物业管理费用进行补贴，从而营造出高档明星楼盘的假象。

随着大开发时代淡出历史，部分开发商退出区域市场不再卖房，也就无需通过补贴原有楼盘物业管理来促进新楼盘销售。

失去了开发商补贴后，小区原有的物业管理将难以维持，随时面临被物业脱管的可能。

物业脱管的另一个重要原因是，我国的住宅小区规模偏大，五千户以上的大楼盘也极为常见，这就产生了一个物业费搭便车问题。

部分业主以各种理由拒交物业费，从而间接将物业管理成本转嫁到缴费业主的身上。

2、中国经不起房地产泡沫破灭

中国在过去一年采取了多项温和措施，以控制地产泡沫。如今有人担心：随着中国经济进一步放缓，政府或会进一步调整地产业，以维持增长。如今中国经济放缓已经成为新常态，有专家称在此背景下房产泡沫破灭将会影响金融体系，形成政治问题，并足以影响社会稳定。

北大国发院院长姚洋认为，房价暴涨的年代已经过去，未来即使有涨幅，也只会是缓慢上涨。房地产与宏观经济、与金融走势密切相关。在经济增长放缓的大背景下，房地产的兴衰直接危及金融安全和经济安全。高房价的解决方案并非所谓的“打压”，而是应更多地通过债券发放、人口疏导、房产税征收等经济手段进行调节。

房地产债券可缓解房地产问题

在此经济增速放缓之际，中国经不起地产行业泡沫破裂，房地产市场如若“崩盘”，影响金融体系，经济增速会降至“不可接受”的程度。“我们不能听任房地产业跌掉一半，对谁都没好处，经济受不了。”

姚洋认为，房地产业最大的风险在金融。“目前全国房地产市场过剩，房子卖不出去，房地产商只能借新债还旧债，死扛，期盼房价来个大涨，然后解套。这种情况放在别的国家，银行很有可能不借，企业就要破产。”在中国，部分开发商因为被银行追债，用房子抵债，银行拿着房子也不敢降价，许多地方有价无市，许多房子没卖出去，大家都在等待。“如果房价大幅下跌，必然导致违约，许多影子银行背后就是传统银行部门，这样就会引发连锁效应，危及整个金融行业。”

应对房地产业高库存、高借贷杠杆导致的金融风险，姚洋认为，政府应当发挥作用。“我建议政府发点债券。”他表示，专门的房地产债券可以以政府信用撬动百姓手里的钱，再用这笔钱，去买下房地产多余的库存。“政府可以用较低的价格买下库存，再低价出租或出售给百姓，就此也能解决年轻人的住房问题。”这样做的好处是，将中国过去十多年高速增长累积的财富，变成债券，变成普通百姓的实际财富；而政府再以信用、以长期税收来还。

这个思路，与今年3月27日国土部、住建部联合发的“四类九条”新政思路相当一致。新政要求各地将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源；整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房。

一线城市限购并非长远之计

去年下半年起，面对市场的萧条，不少二三线城市已经公开或暗中取消了限购。但北京、上海、广州、深圳等一线城市，“限购”依旧。

在姚洋看来，一线城市的限购，并非长远之计。“短期内，限购对抑制房价上涨能起到一定作用，但实际上，它没有解决根本问题。”根本问题是人口向大城市的不断集中。“一线城市机会多，年轻人就是想来，你靠限购，能限制住嘛？”他认为，以抑制房价为目的的限购，在经济下行时期，反而会对经济发展带来负面因素。“不能单纯考虑房地产，也要考虑宏观经济。”

一线城市房价何以居高不下？姚洋认为，这是由于中国的人口结构具有特殊性，上世纪90年代开始，劳动人口数量和比例上升，加上东西部之间的发展不平衡，大量人口涌入一二线城市；与此同时，人们收入在增长，但收入分配不均、投资渠道有限，一线城市的房地产是最被看重的投资品，再加上土地高度管制、供给有限，供不应求。

“所以，不能只靠限购，而是要疏导一些城市功能。”姚洋说。

政府一定要调控房价吗

房地产市场年年调控，却往往被人诟病为“空调”。前些年，面对房价上涨，调控“越调越涨”。那么新的调控手段是否会取得好的效果呢？

对于这个问题，姚洋反问，“政府一定要调控房价吗？”他说，通常讲到经济结构调整，人们就会想到“宏观调控”。但实际上，宏观调控和结构调整根本是两回事。宏观调控，是经济运行中的具体手段；而结构调整，是整个经济的结构出了问题，需要调整，需要改革。“靠宏观调控去搞结构调整？行不通的。”

姚洋认为，在目前的经济状态下，这样那样的调控是没有必要的。宏观经济压力大，理应放松，用掉多余的产能；如果继续一味压制，只能造成产能的浪费。

“所谓的调控，不能老是用行政手段，可以多用一些经济手段。”比如，城市功能的疏导就是经济手段； 再比如，可以开征房产税。

“对存量房征房产税，很大程度上可以平抑房价。”姚洋说，“房产税，是调节收入分配的很好的方式。”他认为，90平方米以上，超出自住需求的房产，可以说是纯粹的财产。对财产征税，不会对经济带来太多影响。

而开征房产税，对地方政府而言，也是未来房价走势涨幅趋缓后非常稳定的财源。“北京、上海的房价已经不可能出现像前些年那样的疯涨，最多是缓慢上涨，再过十年二十年，可能连北京的房价都要下跌。”