半求
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    《2004“楼市蓝筹”榜》

    ■舆论滞后半求发现：一年！

   半求在去年10月份曾经发布《前海，我为你哭泣！》
，文中已经将前海的利空全面归纳了，也可以这样说，该文是前海的利空大全，是前海不利因素的全面总结。换言之，除文中所列以外，该出现的已经全部出现过，前海几乎不可能再有其余负面因素出现。

    而当时，几乎所有舆论包括报纸、电视、广播在内，都还在为前海唱赞歌！直到今年9月份，才由南方都市报发起了赤湾港湾生活小区空气质量的质疑，这是传统媒体第一次对前海乃至南头半岛的空气污染表示关注，也是舆论转向的标志性事件。

    所以，本求才有传统舆论滞后半求一年的说法。为什么这么说呢？

    因为按照深圳环保局录得的数据，赤湾港湾生活小区空气质量属于国家二级，其实比以前大幅度好转。更加令人注意的是，由于测试时间是9月份，其时已经开始有局部北风，按理此区的污染比春夏两季重。

    所以，半求觉得此次录得的数据其实可以充分表明，前海片区的污染已经从高峰期向好的方面转化，尤其是前海实现集中供热以及电厂改少液化天然气以后，前海的污染状况将进一步好转。

    半求认为，按照目前的各个方面的表现，前海片区已经是“利空出尽是利好”。“利空出尽是利好”的意思并不是说原有的利空会全面消失，而是说前海将向好的方面转变，同时迎来了不少的发展良机。

    半求如此说，道理何在且听后续分析。

    ■前海环保利好：减轻污染因素＞加重污染因素

    深圳市环保局数据显示，前海综合污染指数为1.96，小于广州市2002年、2003年的2.62和2.87；也小于佛山2002年、2003年的2.25和2.51。即使把前海片区放到全国所有的重工业区里面去比较，这里的环境条件也是处于中上水平的。

    说明去年年底以来，深圳市环保局采取的控制污染措施已经取得实效，目前前海的工业污染源废气排放基本实现稳定达标，也因此，媒体滞后半年的报道恰好是在前海污染开始缓解的时候出台的。

    前海污染降低的主要因素可以这样分析：

    【加重污染因素：唯有西部通道】

    就目前的情况，半求认为只有西部通道建设的因素将加重前海的空气污染，因为电厂自垃圾电厂投产以后，已经不再可能新建新的电厂或者其它重污染源了。而西部通道将带来货柜车流量以及前海物流园区的建设，加之前海将有香港车辆的分流口，因此，此项因素将加重前海的污染。按每天30000辆来计算，污染不小。

    但这个污染前海后海的水平是一致的，同时，西部通道在带来环保利空的同时，也带来经济上的大利好。前海将因为西部通道的通车，而成为深港对接以及进出口货物主要的中转基地，经济受益将为片区房地产带来机会。

    【减轻污染因素：集中供热、电厂煤油改气、公园、珠江水质超后海、新路分流前海车流】
  
    一、集中供热及电厂煤油改气：片区最大的污染源将被遏制和削弱

    2004年4月2日上午10时，市环保局局长范俊君率领环保局有关工作人员，来到月亮湾片区的南山热电厂、光大木材厂等6家企业进行检查，督促企业加大环保力度。

    南山热电厂去年起先后关停了3个烟囱。每个星期，该厂会全炉水洗，将粘附在烟囱壁的粉尘洗净，并通过提高排烟温度来降低烟尘。妈湾电厂和西部电厂已经率先引进的海水脱硫设备。

    为减少一些印染企业的污染，环保部门将采取集中供热的方式，南山热电厂已经集中供热，共有14家企业34台锅炉加入集中供热，27根烟囱已经废弃不用，这对于片区来说是一个实实在在的利好。

    另外，环保部门已经向市政府打报告，要求将南山热电厂和妈湾电厂等纳入LNG（液化天然气项目）项目内。如果此计划可行的话，2006年后，南山热电厂和妈湾电厂将燃烧天然气，以减低对周围的污染，因为成本的降低，到时电价可能会有所下降。

    电厂是片区最大的污染源，妈湾发电总厂、南山热电股份有限公司和月亮湾燃机电厂位居前三位，其中妈湾发电总厂的污染负荷占到重点源的46.09％，三大发电厂的污染总和则占到35家重点工业废气污染源的73.26％。半求认为，只要电厂的污染被遏制或者削弱，那么整个片区的污染就将有质的提高。

    二、前海规划建设高密度公园：有利于改善片区污染
  
    片区拥有总面积3.9平方公里的两个公园：南山公园及前海公园，公园密度之大为全市之冠。估计是否市政府在对片区做弥补，毕竟这里布置了不少的污染企业。半求认为，前海片区是此项规划的最大受益者。

    1、南山公园共有8个景区和36个景点

    半求记得南山公园规划始于1995年5月，并于1997年7月完成了总体规划。2003年初，市政府提出加快全市郊野公园的规划建设，南山公园作为市区内初具规模的郊野公园，规划重修。国土局划定了公园用地范围，并由区政府移交给市政府进行建设和管理，南山公园筹建办公室已经成立。

    大南山郊野文化公园，总面积352.6公顷，有8个景区和36个景点。主峰南山高336米。建设分为三期，近期工程为2003-2006年，中期工程为2007-2010年，远期工程为2011-2015年。近期工程已确定将投资1.1亿、建设4个景区15景点。2006年，首期将建成南山明灯、荔香徐来、天街揽胜、龟寿齐天4个景区，这些景区都集中在贯穿南北的主登山道附近。

    2、月亮湾公园要建十景区

    南山区月亮湾公园总体规划方案去年11月份敲定。月亮湾公园地处大南山西面山脚，占地面积约38万平方米，周边连接着青青世界、青青山庄。

    公园规划有10个景区：风情文化街、嫦娥奔月主题广场、月晓风清景区、荷塘月色景区、红荔农庄景区、雨林生态谷景区、蝶谷花溪景区、荔枝文化村景区、大南山登山服务中心景区、荔枝生态区等。

    3、前海花卉公园

    前海花卉主题公园位于星海名城以北，现在已经动工。建成后的花卉公园将使南山拥有花卉物流、大超市以及专业市场。

    该项目分二期建设，第一期占地约30000平方米，计划投资1000~1500万元人民币，第二期占地面积为7000~8000平方米，计划投资人民币3000万元。

    三、珠江水质超后海

    去年年中，460平方公里的珠江口中华白海豚自然保护区正式成为国家级自然保护区。按照保护区规划图，保护区的核心区偏向深圳一侧。

    今年5月份， 深圳不少市民专程来到妈湾港区，观看海豚嬉戏。甚至于一些新婚者在妈湾海面上拍婚纱照，可以看到海豚跃出水面。此后，妈湾海面海豚越来越多。

    今年10月12日上午，珠江口首次出现灰海豚。自从成立中华白海豚自然保护区后，珠江口水质有所改善，生态环境有所恢复，这也许是这次见到灰海豚和海豚越来越多的主要原因。

    半求觉得妈湾海面是珠江口江水和南海海水的汇合点，水流在此不断循环流动，是活水，比较起深圳湾的水，水质已经明显改善了，也比较适合海豚的生长，

    四：新路分流前海车流：沿江高速、蛇口→珠海海底隧道

    在西部通道之外，前海还有很多路网规划，这些规划建成以后，整个前海、南山就将由深圳的边陲变成南中国最重要的陆路枢纽，物流、资金流、人流必然交汇，经济机会不用说了。

    同时也可以看到，在深圳的口岸区，租赁总体上比其它区域要活跃，房价也要高一些，这也就是说，房价一定是经济的正函数，而不是简单的环保的负函数。这就是南头半岛、前海房地产后市看好的原因。

    （1）、中央已经批准广东沿江高速立项

    2004年10月23日，深圳所有媒体都发布了同样一条消息，那就是国家发改委、国土资源部印发通知，广深之间第二条高速公路——广深沿江高速被确认为国家第一批重点急需建设项目，将尽快开工建设。

    广深沿江高速公路是深圳近期干线道路建设重点项目，用于连接深港西部通道、西部港区、机场至东莞西部，承担香港至深圳、东莞西部和广州方向的过境货运交通，西部港区的疏港货运交通及深圳西向的部分对外交通。

    按照规划，该高速路起于广州黄埔区笔村（接东二环高速），沿途经过南岗，跨过东江，随后经过东莞麻涌、泗盛、穗隆、新湾，止于深圳蛇口，全长97公里，初步预计投资达150亿元，力争在2007年建成通车。

    半求发现广东沿江高速前海一侧将是填海连接大铲岛，与前海建成居住区之间保持了较远的距离，这对于分流片区的车流是有很大帮助的，
     
    （2）、深圳--珠海海底隧道规划。1#地铁使前海成为南头半岛率先进入地铁时代的片区之一

    半求掌握的消息是深圳--珠海海底隧道已经做了前期规划研究。而1#地铁很快就要开工，靠近前海将有桃园路地铁站和深圳西地铁站两个地铁站。前海将因此成为南头半岛率先进入地铁时代的片区之一，领先与后海。

    ■前海经济利好
 
    【政府投资力度加大】
   
    1、政府规划前海湾商圈

    2004年7月15日，南山区政府向外界透露南山计划在未来几年建成3个商圈，3个商圈呈三角形，三角形的顶角是蛇口商圈、两个底角是南山商业文化中心区和前海湾商圈。其中前海湾商圈的是第一次提出。

    2、周边路网系统即将全面更新

    （1）、月亮湾大道

    为了整改月亮湾大道（港湾大道以南），有关部门修建了从沿湖路至荔湾路的临时分流道路，分流部分经月亮湾大道的公交车辆和小车，待月亮湾大道竣工通车后，再取消此道路。 

    （2）、山岁月以西的老路及荔湾路即将整治

    同时，青青世界入口沿山边至太子山庄3期也就是山岁月以西的老路以及荔湾路即将整治，该两个路段经过整治后，可满足从太子山庄至青青世界景区的社会小型车辆，使往来青青世界景区的车辆保持畅通，同时缓解月亮湾大道的交通压力。

    （3）、公园建设

    片区拥有总面积3.9平方公里的两个公园：南山公园及前海公园，公园密度之大为全市之冠。估计是否市政府在对片区做弥补，毕竟这里布置了不少的污染企业。半求认为前海片区是此项规划的最大受益者。

    【企业投资力度加大】

    1、前海纳入招商局势力范围，5年45亿建亚太最重要物流中枢，每年GDP贡献1000亿

    2003年9月19日，市政府批准了《关于招商局集团投资发展西部港区等事项意见的报告》。  招商局同时获得前海和宝安光明南的两块工业用地，前海用地拟建设为前海湾港区联动物流园区，计3.5平方公里，而此地原是深圳最大的败家子“南油集团”在操作，1992年开始折腾，一直没有结果。
                            
    按规划，前海物流园区总投资逾45亿元人民币，将建设成为亚太地区最重要的物流中枢。总建设期5年，其中一期工程面积约1.1平方公里，据有关部门估计，联动物流园区建成后，将产生200亿的直接GDP贡献和800亿的间接GDP贡献。
 
    深圳将重点发展前海、盐田、笋岗、平湖、机场和华南六大物流园区。而前海物流园区作为六大物流园区之一，位于深圳特区内尚存的最大的约134平方公里储备用地内。园区内的主体项目包括港区联动物流园、汽车物流园、西部第三方物流基地等。

    2、保利佐川物流有限公司总部落户前海

    2004年4月21日，中国大型企业集团中排名第47位的中国保利集团公司与日本佐川急便株式会社合资组成中国首家中外合资综合性物流企业、南山区第一家外资第三方物流公司“保利佐川物流有限公司”，公司总部设在南山，面向全中国发展， 将在前海建设占地45000平米的世界最先进的现代化综合物流中心。
                
    3、深圳特区唯一永久性汽车城落户前海

    深圳市特区内现有的20余家专业汽车交易市场，全市有90多万平方米汽车交易场地。其中经过批准建立的永久性汽车交易场所仅30多万平方米，均位于龙岗区107国道沿线附近。深圳市特区内现有的20余家专业汽车交易市场，大多是临时性用地，都面临着被拆迁的可能。

    今年3月初，福田华鹏汽车交易中心拉开了深圳违建汽车卖场拆迁的序幕，其他的三家大富汽车交易广场、深港汽车城、香蜜湖汽车大世界、罗湖区的东益华鹏和华南汽车交易中心最迟也将在年内完成拆迁、搬迁工作。这种状况极大地影响了深圳汽车市场的发展。

    因此市政府在2003年9月19日的三届99次常务会议决定，在前海建设深圳汽车城，这是深圳唯一永久性汽车城，被列入市政府2004重大投资项目名单，占地1平方公里。    

    今年4月27日上午，“深圳汽车城”开工。
       
    “深圳汽车城”项目总投资约18亿元人民币，园区面积100万平米，计划分三期开发实施。一期工程将于明年年底建成。这也是深圳迄今为止规划规模最大的一个专业汽车交易市场，包括品牌专营区、汽车集中贸易区、零配件服务区、物流仓储服务区、汽车配套服务区、含“一站式”服务的工作生活区；二手车交易区和汽车文化娱乐区。计划2005年5月，第一批轿车品牌专营（4S）店将正式开张；2005年8月，第二批轿车品牌专营（4S）店和汽车百货陆续开张；2005年10月，二手车与汽车配件将会开张。

    前海深圳汽车城拥有专用汽车滚装码头，并可通过平南铁路、南坪快速路、深港西部通道、月亮湾大道等主要交通干线直通海内外。

    ■结束语

    从以上分析可见，前海的空气质量情况现在开始出现好转的势头，并引起了政府的关注和重视。而经济上的利好则比较多。但这并不代表前海空气质量会发生翻天覆地的根本性变化，但在电厂污染被遏制以后，前海的情况则比较乐观，前海的前景在于经济上的收获大于在环保上的付出。同时，前海总体上非常适合中小户型面积的生存，而由于经济的利好，这里将是一个租赁的旺地。

    同时，半求建议购房者不要跟着舆论走，而要自己掌握信息，进行前瞻性分析，从而作出符合实际的决策。如果说一年前的前海值得投信任票，那么现在的前海在向好的方向发展，并不象一些传统舆论的滞后宣传一样。半求可以预计的是，一年以后，那些舆论又将开始步半求之后尘，为前海空气污染情况的变化而给环保部门唱赞歌了。

    ■前海片区系列文章

    《前海片区新变化》

    《前海之春：招商局空降“软硬”论》

    《前海，我为你哭泣！》

    《前海“破窗理论”》

    《“宁买后海一张床·不要前海一套房”?：前海案续》

    《前海 碰 后海》

    《前海片区又遇利好----深圳客运建设投资进入历史最高潮》

       
    图：在距离赤湾港约四五海里的珠江口水面，海豚妈妈与海豚宝宝惊鸿一瞥。而赤湾港
的建筑则清晰可见。（图片由深圳商报提供）