导读：
■红色警报早已拉响，深圳是“地急市“
■最年轻的城市，造就最大的空间缺口
■深圳硅谷效应，推动房地产旺盛需求
■香港价值洼地效应，别的城市无法复制
■中国土地刚性最强，深圳仍有洼地？
正文：
■红色警报早已拉响，深圳是“地急市“
在《楼市追涨心理放缓，现在应该买房吗？》一文中，@房地内参 就“为什么要买房？现在是不是买房的最佳时机？”两个问题进行了深入浅出的探讨，提出了“在别人贪婪时恐惧、在别人恐惧时贪婪”、“现在是入手楼市的最佳时机”等等观点。然而，延续这个问题之后，我们必须清醒的认识到，并不是所有的城市都值得入手。但如果说最应该值得进驻的城市，首当其冲，深圳无疑。
为什么这么说？这里面有很多个理由。首先，我们来看深圳的土地供给。作为国内发展历史较短的一线大城市，在经历30年城市化和工业化的发展之后，深圳最先面临土地资源不足。深圳市规划和国土资源委员会统计数据显示，行政辖区面积仅有不到2000平方公里的深圳，预计到2020年新增可建设用地不足50平方公里，土地供应偏紧，而且旧改周期长，难度大。
在这样的情况下，深圳的城市发展不可能向周边城市借地，只能依靠已使用的土地再利用。而深圳目前的行政管辖面积不超过2000平方公里，这意味着与其他城市可以向周边拓展的优势相比，深圳城市扩张的局限性更大。在北上广深四个城市的可开发建设土地情况中，本身已是土地资源匮乏型城市的深圳是最困窘的小兄弟。
一连串数字让深圳的困窘情况变得不那么抽象。深圳陆域1991平方公里，面积只相当于1/8北京、1/6天津、1/4苏州、1/3上海及广州。目前深圳纳入储备管理土地217.52平方公里，其中可建设用地为65.65平方公里。邻居香港的面积为深圳一半，目前未批未拨土地322平方公里，是深圳的1.5倍。土地小、供给少，面粉都这么贵，房价能不坚挺吗？
■最年轻的城市，造就最大的空间缺口
好了，说完了土地，我们再来说说人口。我们知道，深圳作为移民城市，人口年轻化一直是深圳的一大特点。据了解，深圳的人口平均年龄大约为30岁，是一线城市乃至全国最年轻的城市。这个年龄段是对空间需求最敏感的城市。比如说我要结婚，我需要买房；比如说，我决定要孩子，需要更大的房；就算是离婚，仍需要重新购房等等，对空间需求如此之高，房子能不值钱吗？
据了解，深圳适龄购房人群（25-44岁）占比达到50.8%，远远比北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%要高。人口如此年轻、支付能力又高、现代服务业占主导且充满活力，商品住房供应又少，房价不涨才怪。这就是为什么，美国房价最低的是汽车城市底特律、房价最高的是“硅谷”——加利福尼亚州圣何塞。
另外，尽管深圳仍然执行限购政策，但事实上在深圳落户要比北京、上海落户难度小很多。在深圳，一般本科毕业生就可以通过单位申请落户，也就可以购买两套房子。而且，在深圳满足购房资格所需要的社保缴纳和纳税年限都是比较短的，而广州需要3年、北京需要5年、上海需要2年并“已婚”。宽松的人口流入，是保证楼市稳定的有效助推器。
■深圳硅谷效应，推动房地产旺盛需求
说完了深圳的土地供给与人口，再者就是深圳的市场环境——硅谷效应。深圳2014年GDP约2460亿美元、如作为独立经济体参与194个国家或地区排名，居全球第44位、在其它150个国家或地区之前。而按GDP、科技、金融与物流评估，深圳已是世界20大列强城市之一，进入了全球经济竞争力城市前三甲、全球宜居城市、全球金融中心城市前20、全球旅游城市第七、全球发展最快城市前10、全球新兴市场前十……
我们可以看到，中国很多最好的高科技企业都在深圳，和旧金山湾区的硅谷一样。华为、华大集因、腾讯、中兴通讯、大族激光等等，这种自由气息的土壤造新着深圳独特的科技传奇。2008年以后，借助积淀的产业基础和互联网迅速发展的契机，深圳从山寨之都转向创业之都。狭小的空间内集聚了2000万的人口、1000多个产业园区、185.8万户商事主体（每10个人中就有一个老板）。在大众创业、万众创新的激励下，加上多层次资本市场的支持，深圳迅速成为互联网之都、创业之都（集中了2/3的私募）和中国的“硅谷”。
2014年，深圳市新增中小企业19.6万家，上市备案企业达940家，中小板和创业板上市企业总量连续8年位居国内大中城市首位，并迅速出现了一批富裕群体，他们是深圳近期购房的主力。 互联网发展和大众创业，具有创造和延长产业链、增加附加价值、扩大就业的“星火燎原”效应，让深圳居民收入水平迅速增长。目前，深圳创造了多个“第一”，人均GDP、人均可支配收入、人均存款等均在国内排第一，GDP增速在一线城市中排名第一，这是推动旺盛需求实现的主要原因。
■香港价值洼地效应，别的城市无法复制
其四，香港的价值洼地效应。随着改革改放之后的经济大发展，如今的深圳，其生活质量不输香港，所以从近几年开始，就已有港客渐渐投身于深圳楼市，港人来深置业热情高涨，一方面受香港楼价居高不下的影响，另一方面由于内地楼市有政策优惠，购房成本相对较低，港人对内地楼市的投资信心也逐渐增强，这是别的城市无法复制的。
数据统计，近期港人来深置业的热情有所升温，今年一季度，港人来深购房人数同比增长近三倍，除了口岸物业，地铁物业和千万豪宅成为港人来深置业的新动向。近期，深圳龙华线一上盖物业开盘，随即引来一大波港人前来购买。据现场购房者表示，当天有多位港客豪掷一笔购买该楼盘物业，部分港客甚至觉得楼价低于自己的预期。近日宝安及福田、布吉部分千万豪宅均被港客买走。
■中国土地刚性最强，深圳仍有洼地？
当然，造成深圳楼市土地刚性之强，位列全国之冠的原因还有多种。比如说深圳作为全国的样板房，对市场的敏感度极高，比如城市配套完善的叠加效应等等等等。但总的来看，作为全国土地刚性最强的城市，对房价领涨、抗跌、保值、增值能力最强。这时，深圳的房产，就成为了富人外逃的最佳目的地！而目前三四线城市的房产，无论是从价格，还是配套，或者人文环境，显然已不能满足其需求。而买了深圳的房子，房产安全系数高了，面子也足了，配套质量也高了，何乐而不为？
那么，对于选择深圳的房产，我们应该如何把握呢？深圳还有洼地嘛？对于普通的客户，我们应该如何选择片区？关于这点，我们将在下一章节中详细说明。