房子的底下就是土地，所以房地产的下面就是土地问题。而土地问题，正是深圳所面临的最大瓶颈之一。了解深圳城史的朋友，可能马上就想起了2005年李鸿忠在上任深圳市委书记的首次党代会上，郑重其事地提出，深圳面临的“四个难以为继”——一是土地、空间难以为继；二是能源、水资源难以为继；三是实现万亿GDP需要更多劳动力投入，而城市已经不堪人口重负，难以为继；四是环境承载力难以为继。——把土地、空间的难以为继放在了第一位。
土地资源的难以为继
现在回过头来再看10年前的这个判断，基本上验证了某兄当时的断言：四个“难以为继”中真正成立的只有第一个“土地的难以为继”，其它三个某种程度上可以说是伪命题。当然当时知名地产分析员尹香武也曾指出，四个难以为继并不均等，其中土地、空间的难以为继是“元命题”，其它三个是“次生问题”。
“能源与水资源”的难以为继当然是个伪命题，因为任何一个地区性、全国性或全球性中心城市，都不大可能靠自身的资源秉赋来满足对能源与水资源的需求——基本上要从外部输入。只要确保“能源与水资源”的外部供应，我们就可以说它在这方面是安全的。你只要付得起钱就是了。
“人口的负担”，也许真的有一个上限，但我们真的没有看到一个城市的人口上限的规模在哪里，如何准确地测算到它。北京市在1000万人口时，人们就说北京的人口压力太大，城市不堪重负，但是现在北京市的人口已超过3000万了，好像还能运转，出现的诸多问题，似乎有很大程度上是管理水平低下导致的。深圳也一直认为1000万是这个城市的绝对上限，因为深圳的面积只有北京的1/8，但现在深圳实有人口肯定在1700万以上，密度比北京上海广州高多了，可是，深圳这城市的运转效率似乎比北上广都要好一些。
“环境承载力”，当时是说要达到万亿GDP的目标，生态环境难以承受。现在10年过去了，深圳的GDP正在接近2万亿人民币，而大家公认的是，深圳的生态环境正在修复和改善之中，其中最为明显也是最容易见效的，是空气质量。所以环境承载力也没有崩溃嘛。
好，回来说说“土地、空间”的难以为继。
在当时政府的论述中，强调“深圳全市总面积为1953平方公里，可建设用地只有760平方公里。如果以每年10平方公里的速度开发，土地“分母”与人口密度及经济产出“分子”之间将出现严重失衡，20年后，深圳将无地可用”。
到2011年，深圳市土地利用变更调查数据初步统计，全市国土面积为1993平方公里，除去农用地面积906平方公里外，建设用地面积已达934平方千米。
看官，这里有两个问题：一是全市总面积较原来多了40平方公里。除了从珠海市手里要回的内伶仃岛约5平方公里外，其它35平方公里从哪里来的？有人说，是测量数据不准确导致的，这一点倒也可信，因为我记得很长时间深圳公布的全市总面积一直是2020平方公里，后来又说是1953平方公里时，给出的解释是原来测量不准确。当然还有填海造地的因素，在沙井海上田园片区、机场片区、前海及大铲岛片区、后海片区、盐田港片区、大鹏半岛（主要是坝光片区），深圳这10年里都不同程度地有造地问题，这6个片区新增的土地面积，恐怕应该在20平方公里以上。
二是，2005年讲深圳可建设用地只有760平方公里，2011年后深圳建设用地面积达934平方公里，多出了170多平方公里，就算把新增的40平方公里剔除掉，还有130多平方公里，哪来的？
2005年，深圳在全国率先划出了“基本生态控制红线”，当时说“全市面积的49.88%划入到基本生态控制线内。那么，是不是这10年来建设用地大大地侵削了生态控制红线？
绕远了，回到“难以为继“上来。
深圳市规划国土委公布的《深圳市土地利用总体规划(2006—2020年)》透露，深圳当时未利用土地只有4360公顷（43.6平方公里），仅占全市总面积的2.23%。这其中较大地块仅包括：沙井海上田园填海区、光明南片区、前海、后海、坪山大工业区和坝光填海区，这些地块最多也只有10多平方公里，小则只有3-5平方公里。
按照当时深圳政府的估算，这些土地将会在20年内耗竭。
相对于国内任何一个城市，深圳所面临的境况都只能用“土地危机”一词来定义。
即便这样，深圳也已是一个过度开发的城市。到目前，深圳已开发用地占全市总面积的比例已逼近50%，远超过30%的国际警戒线。对照毗邻深圳的香港，开埠170年，建成区面积只占全部土地面积的21%，不到深圳的一半。内地城市中，北京市建成区面积仅占全市总面积的8%，上海和广州则分别为13.5%和12.5%。
公开数据显示，从1986年到2000年，深圳GDP每增长1亿元，土地资源消耗就相应增长24万平方米（0.24平方公里）。倘若按照这样消耗水平，当然是“难以为继”。
两大“一级土地供应商”的博弈
按照政府2005年的说法，深圳的应对之道是：一，进行产业转型升级，转变经济增长方式，调整产业结构，发展高端服务业和高增值产业，降低土地消耗水平；二，主要从城市更新中获得新增土地供应。
应该说，在第一方面，深圳做得还是相当不错的。2014年，深圳市GDP为1.6万亿元，平均每平方公里产出约为8亿元，这个水准在全国各大中城市中遥遥领先；而全市三次产业的比重，第一产业已经可以忽略不计，二三产业之比则为42.7：57.3。
至于第二方面，有意思的问题就来了，因为城市更新，主要，或者说首当其冲的，是城中村。
各位都知道，中华人民共和国的土地所有制有两种，一种是国有制，主要在城市地区；一种是集体所有制，主要在农村地区，但农村也有不少国有农场、林场、牧场。农村的集体所有制呢，主要是耕地林地牧地，改革开放后采用“承包经营”，一包30年不变，虽说性质仍是集体所有制，但农民个人已有相当大的自主权；至于农民的宅基地，虽无私有的名份，但拥有长期使用权，且可以继承，已跟私有差不多了。
当城市想要向外扩充时——就像过去20多年里发生的那样，由于工业化和城市化的急剧扩展，中国几乎所有的城市都在向外扩大规模——就必须由城市政府征收农村土地，将集体所有制变更为国有制。在几乎所有的城乡结合部，这成了社会矛盾最为尖锐爆发的界面之一。
深圳自然也不例外。从上世纪70年代末开始，就是国有制不断蚕食集体所有制土地的过程，与此同时，还严格限制原住民在其集体土地或宅基地上超标建房。
其中1992年是第一个节点年份，在该年，原特区内全部“城市化”。
在此之前，深圳市政府已出台过多个土地管理文件：1982年有《关于特区内农用规划地的几项规定》、《深圳经济特区农村社员建房用地的暂行规定》、《关于严禁在特区内乱建和私建房屋的规定》；1983年有《关于严禁在特区内乱建和私建房屋的补充规定》、1986年《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》、1987年有《关于加强特区内已划红线用地管理的通知》和《深圳市人民政府关于特区内违章用地及违章建筑处理暂行办法》；1988年《关于严格制止超标准建造私房和占用土地等违法违章现象的通知》和《深圳市人民政府关于处理违法违章占用土地及土地登记有关问题的决定》、《关于严格制止超标准建造私房和占用土地等违法违章现象的通知》；1989年有《关于深圳经济特区征地工作的若干规定》和《深圳经济特区征地拆迁补偿办法》，以及《深圳市人民政府关于制止农村违章使用土地、擅自出租土地的紧急通知》；1991年有《深圳市人民政府关于严禁在特区内兴建单门独院私房的通知》和《深圳经济特区房屋拆迁管理办法》等。
1992年关内城市化，政府出台了在经济特区内实施的三份文件：《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》、《深圳经济特区房地产登记条例》和《深圳经济特区房屋租赁条例》；1993年则配套出台了《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》，以及《深圳市房地产管理若干规定》、《关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定》。
在1992年之前，政府与原住民的博弈模式就已基本定型，它包括以下几个基本论断：
A，政府征收大部分土地，只留给原住民宅基地和部分集体发展用地，并且限制这部分地的用途。
B，原住民：我祖祖辈辈在这里耕作了几百年，怎么你说变成你的就变成你的了？政府：因为我是政府。
C，政府出台一堆文件，当然依据就是城市土地国有制。国家也就是政府垄断一级土地供应，竭力想要避免原村集体成为一级土地开发商。然而政府在初期财政没钱，征收土地的补偿金不到位，为自己留下了最大的把柄。
D，原住民不理政府的文件法规，在自己的宅基地上建超标准建筑，越建越高；在自己控制的土地上建房子，而且越建越高。出租房子获取租金收入。原住民在事实上把自己做成了“一级土地开发商”，形成与政府的竞争关系。政府的垄断事实上被打破。
E，政府不承认原住民经营土地的合法性，不给办证，但无法根本阻止原住民的经营行为。政府打击违建，原住民抢建偷建，造成既定事实，大部分情况下政府又不敢强力拆除。
F，双方互不买帐，互卡脖子，各玩各的。两大一级土地开发商博弈模式成型。
1999年是第二个关键时间节点。那一年深圳市人大常委会出台《在于坚决查处违法建筑的决定》，风传政府将给已成事实的所有违建房确权，但就禁止再建新的，严厉打击。有此传说，原住民新一轮大规模抢建。
政府承认1998年以前对城中村违法建筑几乎没有进行过有效处理，直到2003年才开始落实2002年出台的两个“规定”：《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》。据统计当时原住民上报了大约16万栋私房要求确权（当时的私房总量约30万栋），最后特区内外经处理后确权的私房占上报总量的2%都不到。这等于政府又一次失信于原住民。
2004年是第三个重要的时间节点。当年国务院批复了将宝安龙岗两区的所有镇改为街道、村改为社区。2005年4月22日，深圳市委市政府召开宝安龙岗两区城市化转地工作动员大会，按照“一次性转地、一次性付款、一年内完成”的总原则、总目标进行。
2007年11月13日，深圳市国土资源和房产管理局对外透露：宝安、龙岗两区共完成城市化转为国有适当补偿范围内土地面积241。219平方公里，转为国有的可建设用地共91。005平方公里，市财政共计拨付给两区的转地资金为129亿元。此外，政府还出资为原居民建立社会保障系统，出资改扩建所有村办小学等。
与此同时，政府出台两个文件：《中共深圳市委深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》，以及《深圳市人民政府关于坚决制止违法用地和违法建筑行为的通告》，政府从此加大了原住民违建房屋的打击力度。
但是，2008年9月29日龙岗区一场导致43人死亡的“舞王大火”，却也导致政府在另一件事上的全面松动，即将违建房屋的“产权合法性”与“使用权合法性”分离。2009年5月底，深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，一方面改变原来不给在违建房内的经营实体办理相关证照的做法，虽仍不承认其“产权合法性”，但使用权合法性却变相获得了承认，这事实上意味着相当大规模的灰色和黑色经济被纳入了政府管理的范围。
另一方面，该文件也决定“经普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房产证”。
2005年底，深圳市通过了《深圳市城中村‘旧城改造总体规划纲要（2005-2010）》，提出5年内基本完成对深圳市特区内外城中村改造的目标。这个目标当然没有完成，又怎么可能在5年内完成？不过这轮改造计划也探索出了被有人称为“产权合法性瞬间性获得并交易变更”的“违建产权解决方案”，也即：在整村改造的前提下，原住民的违建房屋在签协议之前的瞬间获得合法性（不获得合法性如何交易？），并通过交易而变更为新的建设项目的合法产权。这一模式事实上成为之后“城市更新计划”的基础。
所以，第四个关键的时间节点就是2009年，当年10月22日，深圳市人民政府第211号令出台《深圳市城市更新办法》（2012年出台实施细则），正式拉开深圳城市更新的大幕。截止到2014年9月的数据，已纳入计划的项目为431个，完成规划审批265个，纳入计划总用地面积37。1平方公里，已批准实施用地面积7。6公顷。城市更新用地已占到深圳未来新增用地的7成。
事实上，从2005年起，深圳市就已确定了在土地资源日渐短缺的情况下，未来新增用地主要依靠“城市更新”的战略。通过城市更新，政府可以一箭多雕，达到以下多个目标：
一是解决新增用地来源问题。
二是逐步解决原住民违建房屋问题，化解掉某些政府官员眼中的“城市毒瘤”，既解决产权合法化问题，又可以有效降低社会治安、消防等的隐患。
三是借此机会顺便解决一些公共设施（诸如学校、医院、文体、社区公共服务等）的用地和用房问题。
四是城市更新拉动基建投资和GDP。
依2004年时的数据，深圳市的土地存量中，政府手中的只有120平方公里左右（经过又10年消耗，），而原住民住宅用地约为93平方公里，原住民控制的工业区用地约79平方公里，两者相加为172平方公里，约占深圳可建设用地的20%弱，但也有数据显示，原住民实际控制的土地至少有300平方公里（另外一个数据来源则认为有390平方公里），约占到深圳可开发建设用地的1/3弱。显而易见，原住民手中的土地倘若经由城市更新释放出来，当可有效地缓解深圳的土地危机。
但是三年来的实践却暴露出，城市更新计划存在一些很令人困扰的问题，难以解决。
一是城市更新中的腐败问题愈演愈烈，尤其是社区一级，政社企合一，权力过于集中，又不是公务员体系，属于社区自治范畴，缺少社会监督，在城市更新中容易发案。至于审批系统有没有腐败，我不敢说，但是传言可是不少。
二是，城市更新的成本越来越高，倒逼房价必须也随之水涨船高，投资商才有赚头，但这也必将进一步推高深圳房价。问题是房价能这样一直涨下去吗？倘若不看好后市，则愿意进入城市更新的开发资金将会越来越少。事实上，现在地产商对“城市更新”项目已有点望而生畏，一来拿捏不好财务平衡，二来嘛，中央强力反腐败让整个链条都畏首畏尾。
三是，大多投资商只对住宅或商用置业项目感兴趣，因而只着眼于地段较好的城中村，但对“工改工”兴趣就较淡，事实上不能解决深圳产业用地贫乏的问题。
四是，随着原特区内的城中村城市更新，原特区内的廉租房越来越少，城中村原来承担的廉租房角色无人可以接替。生活服务业的从业人员和低级白领的居住问题如何解决？这已成为原特区内地区头疼的问题。
“深圳土改”能走得动吗？
具体到我本人来讲，对“城市更新”是有点疑虑的，除了前面的一、三、四等三个因素之外，还有一个原因是，我原本就不太认同城市更新计划所隐含的那种“权力美学+精英美学”观念。除此之外，城市更新仍然隐含着政府垄断土地一级市场的鸭霸心态。用这种方法来解决原住民的非法产权问题，需要很长的一个时间。
我有几个问号：
其一，虽然我一向认为集体所有制是比国有制更坏的制度，效率既低，其实也不符合公平原则，但我还是很不明白，为什么集体所有制的土地一定要先国有化才能转让？既然大家转让交易的都只是使用权而已，为什么集体所有制的土地就不可以转让使用权？
其二，既然农民可以自主决定他的土地上是种小麦还是种玉米、红薯，为什么不可以自主决定已被包围在城市中心的他的宅基地上的房子是盖两层还是盖20层？为什么超过3层就绝对不批？影响城市功能吗？可是深圳的农民们不理你的文件法规就按自己的想法建了，不也没有影响城市功能的发挥？说白了就是政府想要在一级土地市场吃独食吧？
其三，城中村最为人诟病的是握手楼、亲嘴楼、脏乱差，这些究竟是谁之过？政府一直强调规划的重要性，在90年代也一直讲要把农村建设纳入到城市总体规划中来，但是在90年代中期，大部分城中村都邀请了专业城市规划师帮助本村设计详细规划，但是规划部门皆以不符合城市规划要求而不予通过批准，原因究竟何在？是否有以过高的规划要求来卡城中村之嫌？倘若那时对城中村降低规划标准，又怎会出现现在“握手楼”、“亲嘴楼”的问题？
不要以为我是多此几问。事实上，所谓深圳的“土改”就是卡在这些问题上，尤其是第一和第二个问题上。何止深圳，全国也差不多。
从2009年开始的深圳城市更新探索，2012年被纳入到国土资源部的“土地管理制度改革综合试点”，2013年初，深圳市规土委出台了“1+6”配套文件，启动所谓“新土改”。2013年12月，作为深圳土改试点的宝安区凤凰村，推出了一块约约1.46万平米的工业用地进行拍卖，深圳市方格精密器件有限公司以底价1.16亿元拍得，土地收益的70%归政府，30%归凤凰股份公司。这个案例被视作深圳新土改的一个标志性成果。
2013年，北京大学教授周其仁率领的一个调研团队被深圳市规土委请来做一个有关土地管理制度改革的综合研究，在他们的报告中，提出了一个大胆的建议：深圳政府一次性地将全部城中村住宅合法化，给予红本产权，这将去掉深圳城市体上一个巨大的包袱，为深圳开启又一个历史性的发展机遇。
其实这原本就是我前面第一和第二个问号所说的问题，为什么不能承认农民可以自主决定自己的房子盖多高，为什么不可以让他们自己决定是否转让房地产的所有权及其包含的土地使用权？——当然，你可以为其办房地产证提出一些前置要求：对小产权房加以改造以令其符合消防、建筑安全等多项指标要求。
结果你当然可以猜得到，政府根本不会考虑这个所谓的“激进方案”。基本上，还是会按照之前《城市更新办法》和相关配套文件的设计，渐进地将城中村形态消灭掉，同时将集体所有制土地改变为国有制。
有人说深圳政府在“新土改计划”中没有自己的利益诉求，所以应该较其它城市的改革计划更易推行？我对此表示不敢苟同。按照之前的《城市更新办法》，由股份公司和开发商共同推动的城市更新项目中，政府先是可以得到20%的土地收益，在剩余的80%中，还可以得到15%的公共面积。在此过程中，政府还有房地产相关的税收。怎么能说政府没有利益在其中。而在凤凰村的案例中，政府更是可以得到70%的卖地收益。凭什么？
而且，深圳土改能够得以往前走的前提是：房价仍将上涨。否则它将会失去动力。毫无疑问，目前深圳“城市更新”的进程是放慢下来了。倘若全国楼市出现一个根本性的拐点，导致深圳房价也不再上涨，那么别说5年或10年不可能完成这一过程，甚至30年也不大可能完成这一过程。
深圳还需要增加土地吗？如何增加？
无论是“地产商+农民集体”的土地增加模式，还是政府投入进行整体拆迁的土地整备模式，其成本之高昂，都是令人咋舌的——最近几年，哪怕是比较偏远的坪山、光明，土地整备的成本也已很高。而深圳政府拆迁西丽的3条村建设南方科技大学，拆迁成本竟高达60多个亿。
当然，政府还有另外一些增加土地的办法，比如填海。在《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》中，就规划填海造地5935公顷（59。35平方公里），其中610公顷作为建设用地。但这些所增土地大多是用于交通物流项目，前后海、宝安中心区是用于服务业，只有宝安西北部填海区和坝光填海区是用于所谓“战略性新兴产业”或“工业4。0”产业。
我在前文说过，倘若深圳的产业用地（工业、商业及物流业、服务业等）是够的，而且总的住宅面积也是够的，那么深圳就没有必要再增加土地，深圳必须走集约化经营城市的道路，不消耗过多土地而获得经济的可持续发展。
但是在我看来，有两个问题是极为重要也是极为难以解决的，一个是城市低收入人群的住房问题，另一个则是深圳必须赖以为基础的为高端产业配套的中低端制造业的生存空间问题。前者当然也是后者的配套条件。
对深圳来说，未来中长期时间内，最大的挑战可能是“产业空心化”。倘若深圳也如香港一样产业空心化，那么深圳城市的长期竞争力将会陷入困境。香港是深圳的前车之鉴。目前深圳的第二产业占比已到了43%，目前仍是安全的——低于40%就可以被定义为产业空心化了。
当然深圳可以更低一些，因为倘若制造业虽已不在深圳境内，但是存在于深圳周边的东莞、惠州两市，甚至更远的中山（事实上，有相当一部分的IT产业的配套转移到了东莞和惠州），那仍不是问题，与深圳配套的制造业放在东莞和惠州于深圳而言算不上是“产业空心化”，如果这样，深圳本土的第二产业占比低到30%问题也不大。
但是东莞和惠州的工业用地也越来越少！许多深圳企业想要去东莞或惠州找块较大一点儿的产业用地，目前也极为困难。何况许多深圳公司觉得，放到莞惠，也已不是深圳了，有背井离乡的感觉。深圳的“战略性新兴产业”，其制造部分放到哪里去？
我给出的建议是，深圳市委市政府极力游说广东省政府和中央政府，将深汕特别合作区划归深圳，作为深圳的第七个行政区。
深汕特别合作区规划面积共有468。3平方公里，城镇建设用地规模远期规划为80平方公里。倘若作为深圳的配套产业基地，应该是足够用的。
该合作区目前的合作与管理体制，是不可能吸引深圳政府往里投入大规模资金的，对深圳的企业的吸引力也不够大。但是倘若变成深圳市辖区，一则深圳政府就可以大规模投入资金，快速把基础设施做起来，政府也有积极性鼓励企业东迁；二则对深圳企业来说，由于那里仍属于深圳，就大大增加了东迁的动力，弥补距离深圳较远的不足。
将深汕特别合作区划归深圳管辖，汕尾市仍可以分享未来若干年的财政及土地收益，这对广东和汕尾市而言，都是绝对利大于弊的事情。只需要尾市和粤省放下心中对深圳的成见，算算自己的利益帐即可。当然，汕尾市可能反对割出这一块，更愿意整体加入深圳市，而广东省则不乐见深圳吞并汕尾，所以只划出这468平方公里，应该是容易成交的事情。详细的论证我会在专门分析“深汕特别合作区”的一篇中展开。
综上所述，我的基本观点是，“土地危机”确实对深圳进一步的发展构成了制约，但远不是“致命危机”。而且，正是由于“土地资源”的硬约束和倒逼机制，才迫使深圳走向“土地集约型”的产业发展之路，深圳以一个土地面积仅不足2000平方公里的城市，却能够长期占据中国大中城市GDP第四位，每平方公里地均GDP居全国第一。深圳为何能成为中国第一个实现了经济增长方式转变、靠调结构实现稳增长、真正落实科学发展观的城市？原因有许多，最关键的一个也许是：深圳真的没地了！！！