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项目及片区考评
上东区,正席宝座:前海·卓越时代广场’地解

作者:homer 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-04-08 12:11:32点击4237


导读:
■卓越占据深圳写字楼半壁江山,销售占比达57%!
■前海上席“uptown”,世界级都会区初显!
■区域价值
一、超临界点:国际级商务中心区成型
二、集聚三大战略,前海写字楼需求的爆发
三、粤港澳城市脊梁,深港互动最紧密桥梁!
四、最有效地段,前海•卓越时代广场首享!
五、亚洲级最贵重岸线:深圳前海湾,珠三角最流金区
■海陆空轨四维交通:据中心、世界即眼前
一、陆:打造半小时生活圈
1、瞬连广深高速,迅达福田、罗湖
2、辐射珠三角西岸:深中通道横门互通
3、前海海底隧道:半小时抵中环
二、海:通达全球
三、空:半小时内直抵深圳/香港双机场
四、轨:3轨道齐行,前海与珠三角紧密联系
1、最重要1#与5#全部交汇前海
2、11号线/穗莞深城际线/港深西部快线紧密联系珠三角
■配套分析
一、坐拥城市顶级配套,前海•卓越时代广场成深圳新城市名片
二、绿色海浪:体验大海的空间
三、工作生活瞬换,极致体验
1、深圳最大规模商业中心,极致生活体验
2、华侨城助力10平方公里欢乐海岸2.0版
3、为商旅人士生活加注,星级酒店配套环绕
■屹立前海封面,前海•卓越时代广场拉开商务序幕!
正文:

■卓越占据深圳写字楼半壁江山,销售占比达57%!

2015年上半年,深圳高端写字楼物业销售排行榜中,卓越物业销售占比57%,占据了深圳高端写字楼市场的半壁江山。目前,综观一线城市深圳CBD区域,近三分之一的甲级写字楼物业均是由卓越集团开发的。像国内国际知名企业华为、腾讯等都是由卓越集团提供物业服务。

作为中国百强企业中唯一专业做写字楼的地产企业,卓越19年一直坚持开发高端商务物业,服务高端商务人群,先后开发了深圳中心、深圳卓越世纪中心、深圳卓越后海金融中心……并且,深圳卓越集团是唯一布局福田中心区、前海中心区、后海中心区的开发商,也是这三大中心区中最大的开发商。

展望下半年,卓越集团“追求卓越、不断超越”,将给深圳市场带来更加惊艳的作品——前海·卓越时代广场。作为前海西门户滨海国际商务中心,项目位于前海湾以及深圳西部行政中轴双首排区位,紧邻政府耗巨资兴建的大量公共文化建筑,周边市政文化配套、商务配套以及休闲配套完备,尽显“城市会客厅”待客之道。

■前海上席“uptown”,世界级都会区初显!

2020年,前海,作为未来东方“曼哈顿”,将成为与纽约、伦敦、东京三大国际都会并驾齐驱的“世界级都会区”。而曼哈顿从北而南分为上城(Uptown)、中城(Midtown)及下城(Downtown)三个区域,上中下的等级分区,似乎给区域划定了界限,但是如果事实是如此,它便不是曼哈顿。

在英语词典中“Downtown”一般泛指城市中心区,而曼哈顿下城区以金融为中心,包括华尔街、纽约证券交易所、世界金融中心一系列世纪级金融矗立于此!现在,从曼哈顿拉回前海,不难发现,前海正在像“downtown”一样,金融业蓬勃发展,立于世界!

而根据@房地内参 观察地图发现,如今前海•卓越时代广场所处的位置便是前海的“Uptown”——上前海!宝安中心区紧邻前海桂湾,未来二者将形成错位发展。

■区域价值

一、超临界点:国际级商务中心区成型

纵观世界级中心区,占地都在5~10平方公里之间。而就建设规模来看,伦敦金融城总建面1600多万㎡、美国华尔街金融中心建筑总量达近1000万㎡、日本东京金融区1400万㎡。一般地说,商务中心具备临界现象:

在甲级商办聚集超过一级临界500万㎡以后,这个商务区就具备区域中心的功能。在甲级商办聚集超过二级临界800万㎡以后,这个商务区就具备国家中心的功能。在甲级商办聚集超过三级临界1000万㎡以后,这个商务区就具备国际中心的功能。

而前海中心区规划商办面积1200万㎡,超过了三级临界点,如果考虑到宝中的面积,应该与伦敦金融城等量齐观,具备了成为国际级商务中心区的所有条件。

二、集聚三大战略,前海写字楼需求的爆发

2015年4月27日,中国(广东)自由贸易试验区前海蛇口片区正式挂牌成立。在叠加自贸区功能之后,前海已集国家战略平台、“一带一路”金融枢纽、自贸区重要组成三大战略于一身,其金融创新地位再次升级。

并且,前海作为“特区中的特区”,目前各项政策、配套利好已经先后落地。如全国率先落地的前海跨境人民币贷款业务,又如海外市场第一单具有前海概念的人民币债券、国内首个获批的公募REITs房地产信托资金均于相继花落前海。

凭借得天独厚的政策及平台优势,前海金融业发展迅猛。目前,前海累计进驻企业达4.2万家,注册资本接近2.2万亿元;其中,金融和内金融企业占比52.2%,达到21300多家,聚集了大量的跨境金融、互联网金融、股权投资、资产管理、要素交易市场等众多新型业态金融机构。这些企业、要素平台的进入,无疑将强力刺激前海写字楼需求的爆发。

三、粤港澳城市脊梁,深港互动最紧密桥梁!

前海合作区位于深圳西部蛇口半岛的西侧,珠江口东岸,地处珠三角区域经济发展主轴和沿海功能拓展带的十字交汇处,毗邻香港、澳门,由双界河、月亮湾大道、妈湾大道、宝安大道和西部岸线合围而成,占地面积14.92平方公里。

功能定位为现代服务业体制机制创新区,现代服务业发展集聚区,香港与内地紧密合作的先导区,珠三角产业升级的引领区。重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务及其他专业服务四大产业。

由于前海合作区地域面积仅15平方公里,相比国内其它经济新区的广袤地域,显得渺小。譬如天津滨海新区共2270平方公里、上海浦东新区也有1200平方公里。由此,前海管理局有意向国务院申请,越过双界河,将前海合作区沿珠江口扩充至宝安区。这样一来,紧邻的宝中将直接受益,享同等规划利好。

据悉,前海未来将与宝安在建设、产业、管理理念等硬件和软件上有衔接,今后宝中或也能享受“前海政策”。且前海将作为拉动深港现代服务业发展的一个开放式增长极,未来将不断突出深港两地合作。在地理上,前海紧邻深圳机场和香港机场,位于“香港-深圳-广州”的中心位置,是深港两地互动交流最紧密的桥梁。

四、最有效地段,前海•卓越时代广场首享!

在美国有一本书里叫做《房地产营销》,里面有一个价值曲线,其中住宅的价值曲线是很平的,高低差不多,但是只有一种品种非常特殊,就是写字楼。写字楼的价值曲线,一个城市只有一个点是高点,其它的都是平的。这也就是说商办类物业对地段的要求非常的严格,而写字楼的有效地段又非常的少。

而根据房地内参观察,深圳未来能够吸引甲级写字楼聚集的地方,即有效地段只有三个:第一个是福田中心区,这里作为深圳的中心区,商务办公量大且已经形成了基础优势;第二个是南头半岛,其中以被纳入广东省自贸区的前海为有效地段的最高效区;第三个则是龙华北站区,高铁便捷通达全国各地。

而这种商办效率整体上包括两个方面:地段效率与商办功能的完备性所带来的办公效率。其中在地段效率上,写字楼所处地段必须是城市的CBD中心区,同时占据区域人流、信息流、资金流……其中人流指的是生产力更替能力。写字楼工作人群的更新能力可以算的上是所有办公环境最高的,因此在生产力和创新力上保持活力。

而前海•卓越时代广场所在区,不仅是深圳发展现代服务业发展的重心,更占据了非常稀缺的写字楼有效地段。

五、亚洲级最贵重岸线:深圳前海湾,珠三角最流金区

言及经济岸线,人们总会自然而然想到“发达”。纵观世界各地,不少城市的发展均是得益于沿江或沿海岸线。譬如美国的纽约、洛杉矶;日本的东京、大阪;英国的伦敦、法国的马赛,德国的汉堡……所有这些海港城市都曾是世界最重要的经济中心之一,且至今仍十分活跃。

作为中国乃至亚洲级最贵重岸线,深圳前海湾岸线吸引了众多企业在此落户,在此走向世界。从位置来看,这里是深港高端现代服务业合作区的辐射范围,而前海深港现代服务业合作区定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”,未来将是深圳乃至珠三角最流金的地区。随着前海各项特殊政策全部落地,价值兑现已一步步成为现实,这对整个西部地区来说无不是一大利好。

中国最贵重经济岸线,加上大前海以及海港、会展、轨道交通等城市最核心的战略设施和资源的分布,意味着这里将吸附一批具有高附加值的人和货物,城市最重要的空运、航运、物流、会展、金融等高阶经济活动均在此进行。随着区域成为深圳最高量级经济活动的聚集区,规模催生海量经济蓬勃发展。

■海陆空轨四维交通:据中心、世界即眼前

从交通布局来看,前海•卓越时代广场所在区域应该是深圳密度最大、配置最齐全的,这构成了前海宝中向世界扩张的基础。

一、陆:打造半小时生活圈

项目3分钟通往多条主干道(金港大道、临海大道);5分钟融入广深沿江高速,畅行珠三角;10分钟直抵南山中心;25分钟畅通福田CBD。

1、瞬连广深高速,迅达福田、罗湖

从城市的交通分布来看,广深沿江高速公路已建成通车,南坪快速路与沿江高速连接工程已通车、海滨大道也将在此纵横交汇,同时,备受瞩目的南坪快速三期也开始动工。

而根据南山区政府公告,将投资约38亿元改造桂庙路快速化,即延长滨海大道至前海。该项目起于前海振海路,终点至滨海大道后海滨立交处,全长约4.9公里,双向八车道快速路,此举将让前海迅速通达福田、罗湖。

2、辐射珠三角西岸:深中通道横门互通

正报批的深中通道也是前海对外联通的规划之一。深中通道是连接广东省深圳市和中山市的大桥,路线起于广深沿江高速机场互通立交,与深圳侧连接线对接,向西跨越珠江口,在中山市翠亨新区马鞍岛上岸,终于横门互通。

目前,深中通道项目已经上报到国家交通部、发改委,两部委正进行会审工作。预计2015年年底开工,工期6年。建成后将成为连接珠江东西岸的重要通道。目前珠三角东西两岸交流只能从虎门大桥绕过,深中通道的建立能大大缩短时间和物流成本,发挥深圳资源能辐射带动珠三角西岸各城市。

3、前海海底隧道:半小时抵中环

前海海底还将新建一座1.3公里的海底隧道,连接月亮湾大道和沿江高速大铲湾收费站,未来从前海出发可10分钟内抵达深港两地机场,半小时内抵达香港中环。

二、海:通达全球

前海•卓越时代广场15分钟即达大铲湾码头、30分钟对接福永码头、45分钟商务直抵港澳码头,通达全球。

三、空:半小时内直抵深圳/香港双机场

从空间距离上看,前海•卓越时代广场所在区域离深圳宝安机场直线距离11公里不到,与香港国际机场也仅27公里,15分钟抵达深圳宝安国际机场,30分钟直抵香港国际机场。

四、轨:3轨道齐行,前海与珠三角紧密联系

1、最重要1#与5#全部交汇前海

而从地铁铺设来看,也可见政府对片区的重视。地铁1号线与地铁5号线唯一交汇的两个站点全部位于前海及宝中片区。作为深圳东西向主干线,1号线是深圳客流强度最大的,每公里客流强度达到2.46万人次;而5号线连接了深圳东站、深圳北站、未来西部延长段还将连接深圳西站可谓是深圳最重要的两条地铁。

2、11号线/穗莞深城际线/港深西部快线紧密联系珠三角

同时2016年,总投资288亿元的前海综合交通枢纽将在企业总部聚集的桂湾片区实现开通试运营,深圳轨道交通1号线、5号线、11号线以及穗莞深城际线和港深西部快线等5条轨道交通在此交汇,届时通过铁路、地铁交通设施,将在前海与整个珠三角紧密联系在一起。

■配套分析

对区域或城市而言,一般情况下最核心的区域就是政府所在地。像深圳市委、市政府所在地的福田中心,是深圳的行政、文化、信息、国际展览和商务中心,经济发展、市政配套等方面均处于全市领先地位。基于政府所在地的重要性,该片区的市政配套、交通、文化等都第一时间得到落实,也因此而使得该区域的土地价值得到极大提升。

一、坐拥城市顶级配套,前海•卓越时代广场成深圳新城市名片

投资近120亿的5大公建,宝安中心区公共配套设施的核心部分和中心区建设的“点睛之笔”:宝安体育馆、宝安图书馆、青少年宫、演艺中心、海滨公园围绕在项目周边。这种连续一体的城市大型公共空间,是市民主要的公共活动场所。

目前,已投入使用的中心区图书馆受到社会各界一致赞誉,设有37270㎡无障碍图书馆、6400㎡博物馆、4330㎡展览馆。正在兴建的青少年活动中心、演艺中心、宝安书城等生活配套设施,也都环绕在项目周边,可便捷到达。

同时艺术中心、五星级酒店、妇幼保健院等一应俱全相环绕,可以说,在项目步行5分钟尽享城市中心级成熟文综配套。拥有城市最顶级、最齐全、最集中的生活资源。凭借优越的区位及城市顶级配套资源,“时代广场”将成为深圳新的城市名片。

二、绿色海浪:体验大海的空间

其中海滨公园位于前海•卓越时代广场西部滨海地带,约43.9万㎡公园包括公共文化建筑区、都市园林景观区、中轴景观区、中心港湾景观区、内沙滩泳池景观区、滨海湿地景观区、滨海漫步区、酒店休闲区等8个功能区。将建设成为充分体现滨海特色的大型文化休闲公园,努力为现代都市居民打造一个亲近、体验大海的空间。

而中央绿轴是整个中心区的核心景观文化轴,约31.1万㎡中央公园。绿轴正对大、小南山,绿轴两侧安排商务办公、休闲购物等设施,该项目设计以与滨海环境相吻合的“绿色海浪”为主题,构图整洁、利落,设计思路大胆,构思较时尚、超前,建筑造型现代时尚,动感十足,堪称未来前海中心高标准、高水平的公用文化建筑典范。

项目所能享受到的绿地面积达到了75.13万㎡,而整个宝安中心区绿化面积约119.39万㎡,相当于宝安中心区绿地面积的63%。

三、工作生活瞬换,极致体验

1、深圳最大规模商业中心,极致生活体验

深圳最大规模集中商业MALL-壹方中心近在咫尺,规划有4D/IMAX双巨幕影厅、国际时尚精品区、饕餮盛宴美食区、特色娱乐主题区、儿童互动体验区、女性潮流主题区、国际风情酒吧街等主题区域,体验式业态比例超过55%,将为消费者带来全新的极致生活体验。

2、华侨城助力10平方公里欢乐海岸2.0版

据了解,深圳市宝安区将在大铲湾港区建设面积达10平方公里的临海商业区,并在宝安中心区海岸线拿出18万平方米储备用地打造都市低密度商业项目。华侨城集团与深圳市宝安区达成合作框架,将在宝安中心区打造都市低密度商业项目,拟建成“欢乐海岸2.0版”。

该项目将是华侨城集团继南山华侨城、东部华侨城、曦城、欢乐海岸之后的第五个成片开发项目。华侨城的助阵无疑为片区成熟商业配套加码!

3、为商旅人士生活加注,星级酒店配套环绕

同时,项目紧邻深圳华侨城JW万豪酒店、前岸国际酒店、都之都大酒店、恒丰海悦酒店、宝晖酒店等星级商务配套,为商旅人士生活加注!

■屹立前海封面,前海•卓越时代广场拉开商务序幕!

从一个时代到另一个时代,始终卓越。时隔十年,从福田中心到前海中心,卓越一直引领中心商务发展。2005年,卓越时代广场掀起福田中心开发建设大潮;2015年,前海•卓越时代广场再次拉开前海中心商务序幕。

每个改变时代的作品背后,皆历经了无数关于极致和完美的苛求,正如卓越一直以来秉承与创造的以超越时代的商务理念,换来卓越美誉的实至名归,时代铸就了卓越,而卓越又创造了时代。

如今,前海•卓越时代广场位于前海湾、行政中轴双首排,屹立前海封面,是“前海”价值链承接第一地,未来的前海商务核心区。


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