近几年来我国债券市场发展十分迅速，今年6月末，债券市场总托管余额已达到为39.5万亿元，接近08年底的4倍，6月末我国人民币贷款余额88.79万亿元，债券融资余额已达到贷款余额的44.5%，债券已然成为我国第二大融资方式。债券融资猛增的背景是国家希望降低银行间接融资比重,增加直接融资,健全金融体系，分散风险。

随着债市的高速发展和去年债市对房企的开闸，债券融资对房地产金融正在产生重大影响。2014年7月底，江苏新城房地产公司成功发行20亿元5年期公司债，这是2009年暂停房地产企业债券融资之后的首次开闸。同年9月17日金融街公告称，拟发行不超过52亿元5年或以上期限的中期票据，中期票据由此也重启。

今年1-7月，房企在国内债券市场的融资规模出现井喷，据中信证券研究部统计，今年上半年有54家房企发布国内债券融资预案,再加上7月份万达、龙湖等公司债，1-7月房企债券拟融资规模将超过2000亿。另据联合资讯评估公司统计，2015年上半年，房地产企业中期票据（债务融资工具中房企主要采用品种）发行规模同比、环比增幅均超过50%。其中保利房产2月12日成功发行了2015年第一期中期票据，规模为30亿元，利率4.7%。万达商业7月24日宣布其拟发行总额不超过人民币150亿元的中期票据获中国银行间市场交易商协会正式注册。金地集团8月5日完成95亿元债务融资工具中二期25亿中票发行，利率为4.6%。需要说明的是，目前国内债券主要品种有公司债（证监会主管）、企业债（发改委主管）和非金融企业债务融资工具（银行间交易商协会主管，包括短期融资券、中期票据、超级短期融资债券、资产支持票据等），债务融资工具发行规模占债券市场绝大部分份额。

债券融资的快速发展正在重塑房地产金融格局。近几年来房地产金融（不含按揭贷款）的总体格局是银行开发贷款、信托、民间融资占主导，债市、股市、资管计划、私募基金、典当、PE投资等等方式为补充。2014 年末，银行房地产开发贷款余额5.63万亿元。信托行业管理的信托资产规模2014年末为13.98万亿元，其中房地产信托1.3万亿。再看民间融资，2014年全国房地产开发投资95036亿元，据统计500强企业以外的中小房企投资在5万亿以上，这些中小房企往往得不到银行和信托的有力支持，很大部分资金需求不得不借助民间融资，据此估计房地产民间融资规模至少1万亿以上。银行、信托、民间借贷都在万亿以上规模，可谓房地产金融的三大支柱。2014年包括债市在内的其他融资规模大都在数百至数千亿之间。当前债券融资发展迅速，虽然规模还不是很大，但对房地产金融却有着多方面重要影响。

一是债券融资比重将迅速上升，去年房地产金融九万亿左右的总体规模中，国内债券融资占比不到1%，未来几年各种房地产债券融资余额有望达到数千亿规模，占比将明显上升。不过，债券融资门槛较高，外部评级达到一定标准（一般AA级及以上）的大型上市房企将受益良多，中小房企难于分享债券融资盛宴。今年境内发债最多的公司是恒大，规模达到200亿元，其中6月18日发行了首期5年期50亿元，利率5.38%，7月7日发行了第二批150亿元的境内公司债，其中四年期68亿元，利率为5.3%，七年期82亿元，利率为6.98%。

二是债券融资将有效降低房企融资利率水平。龙湖今年已发债60亿元，其中7月27日发行 40亿元人民币境内公司债券，20亿元债券五年期的票面利率仅3.93%，20亿元债券七年期的票面利率仅4.2%，双双创下今年以来同年期房地产行业境内公开发债利率新低，相当于同期银行贷款基准利率7折多，而目前开发贷款一般是基准利率上浮10%-50%之间。另外值得注意的是，中海地产2015年7月发行了一笔6亿欧元的海外债，期限4年，票面利率仅1.75%，创造了中国上市房企境外债的最低利率，仅相当于同期银行贷款基准利率的三分之一。

三是债券融资更加灵活。房地产开发贷款一般都要求土地或在建工程抵押，资金使用必须符合固定资产贷款管理规定，一般以受托支付方式（资金通过开发商账户直接划到施工单位）根据工程进度分期放款，用途管理比较严格，而债券资金使用则灵活许多，一般不需要抵押品，可一笔到位，也不存在受托支付问题，如中票规定募集的资金可用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款。

四是债券融资加快房企的金融脱媒进程。过去房地产公司主要的融资渠道是银行贷款，由于债券融资规模大，成本低，期限长，使用灵活，不需要抵押品，大型上市房企已有融资债券化的趋向，据笔者了解已有开发商计划用债券融资取代全部开发贷款。房地产进入白银时代以后，各家银行为规避风险把合作对象主要都锁定在大型房企身上，而大型房企却开始依赖债市及其他直接融资渠道获取资金，大有融资债券化的趋势，这对于银行来说是一个重大挑战。

对于开发商来说，债券融资首先将进一步加快大型房企和中小房企的分化。近年来房企利润一直在不断下滑，融资成本高低对开发商利润的影响越来越大，能发债的大型开发商优势将更加明显，房地产集中度将进一步提升。其次债券融资将优化房企债务结构， 5年以上期限债券可以使房企负债长期化，减轻短期偿债压力。最后债券融资促使房企更加重视财务结构的稳健性，只有评级得到较高级别的公司才能发债，且评级越高发债成本越低，所以发展与风险平衡的公司特别是低杠杆公司将更受债市青睐，在大型房企融资呈现债券化的趋势下，高杠杆公司必须重新审视自己的发展模式。