半求

                                  2005-01-06
                              banq@vip.163.com


    〖时    间〗：2002年12月28日14：00~14：20
                  2004年 5月21日15：05~15：25
                  2004年 9月13日17：40~18：15
                  2004年11月17日15：00~17：20
    〖天    气〗：晴，阳光
    〖事    件〗：实地步行考查招商地产位于八卦岭、深圳体育中心东之“城市主场”项
                  目情况
    〖项目地点〗：上步北路、八卦一路、八卦二路围合处
    〖考查实录〗：

    ■片区分析

    关于片区的有关分析，请参考前段时间半求的系列文章即可，这里就不在重复。

    《八卦岭属性：专业市场重地·小户租赁旺区》
    《不八卦者，非深圳人也！》
    《八卦，东家长西家短！》
    《法定图则析：八卦岭及招商城市主场远期潜力》
   
    ■工地考查

    半求驾驶车辆从滨河路上步南立交桥向北，在立交桥上就能够看到“招商·城市主场”
了。实事求是地说，楼盘的包装相当男性化，甚至直接号称“征服这个城市，招商与你同
行”，只有在北墙上的一幅巨大的女性座姿图带有点女性气息。这在小户型中是难得一见
的。

    首先半求要纠正市场一个明显的错误。那就是城市主场并不是招商地产的第一个笑户项
目，也不是深圳前三位开发商中的第一个小户型项目。因为招商地产在2003年就已经销售完
毕的春天广场其实就是一个笑户型项目。所以，很多时候看起来房地产方面的文章多如牛
毛，但是一些文章传达的确实错误的信息。

    【物业管理已经进，“招商·城市主场”将可能成为深圳小户型中管理最好的小区】

    来到工地，半求发现“招商·城市主场”的地下车库已经启用，在第一层还进行了简单
的包装，而地下二层则还没有启用，里面堆放了满地的建筑废料。车库里由于在焊接，因此
气味相当难闻，值得钦佩的是，招商物业的小伙子们却在车库里加紧训练，八卦岭的小户型
的物业管理一直为人诟病，招商地产此次将项目交给招商物业与香港新鸿基属下启胜管理一
起管理，相信对于片区小户型的物业管理水平实现飞跃是大有帮助的。

    香港启胜管理服务有限公司为新鸿基地产发展附属公司，成立于1978年。现管理物业已
超过8400万平方米，包括元朗广场、佳翠苑、嘉州豪园、加州花园、yoho社区、东港城、爱
琴海岸、浪海琴轩、卓尔居、帝堡城、荔欣苑、宝怡花园、礼顿山、帝琴湾凯弦居、创纪之
城一期、蟠龙半岛等二十余个屋邨，为全香港最具规模的物业管理机构之一。

    而招商物业在深圳管理的面积达250多万平米，在全国已经达1000万平方米，属于中国
物业管理行业的前列，尤其是在高科技厂房、政府房产上，去年招商是表现优异的。

    因此半求相信，作为少有的深圳前三位发展商做的小户型，这里的管理将极其可能成为
深圳管理最好的小户型。

    【工地外围】

    出地面以后，半求在工地先转了一圈。工地占地面积只有8520平方米，因此平面走一圈
是很轻松的。

    在工地外围，东侧就是八卦一路，现在正在进行人行横道的改造。此路的绿化不错，树
木高大，路面基本被林荫遮盖。只可惜路面灰尘垃圾太多，而清洁工工作方法欠妥，扫地时
灰尘满天飞，路人需遮鼻而行。

    小区的东北面隔八卦二路相望，八卦二路中间现在临时用隔离护栏做了隔离，因为这里
现在工地车辆较多。而小区东面就是鹏基公司总部，而东南面就是八卦灵的小型片区公园，
占地大约7000平方米吧，业余时间散散步步还是不错的。而一路的东头，就是赫赫有名的八
卦食街了。

    小区靠八卦二路一侧的人行横道上，所有井盖都进行了美化，下面是铸铁污水井盖，上
面以橡胶皮做降噪层，然后上面是与地面一样材料的孔板，处理得不错。

    小区以西就是上步路，上步路是深圳少有的两侧留有宽度达近50米的绿化隔离带的道
路，而且绿化状况非常之好，实行密集成林绿化，与一般的草坪绿化有很大不同，感觉更
好，其实就是一个带状公园啊。路再西侧就是占地近1平方公里的深圳体育中心了。小区以
北就是早期建成的鹏盛花园等小户型，半求看到楼容已经相当差了。

    【工地内里】

    不过，工地太小，工地的材料堆放和管理却不是很令人满意的，突出的表现就是交叉施
工程序过多、工地管理不严，半求看到从北面口子可以随便进出，东面的要好一些。

    在工地内里，靠上步路一侧为材料堆放场，也是未来的地面花园，面积不大，大约2000
平方米吧。而架空花园在楼盘东侧商铺上空，设计的游泳池也在架空层上。小区南面与鹏盛
花园接邻，距离比较近，大约只有20米。

    半求记得在2002年年底到现场查看的时候，当时地块协议才刚刚签定，当时“招商·城
市主场”地块还是一个停车场兼汽车美容店。而鹏盛花园的地块还是警备司令部的扣车场，
属于军队用地，后来不知道怎么就转成了民用地。

    靠南侧，工地管理警告示牌上，一些违反管理规定的事例被张榜公布。小区为两栋建筑
斜置而成，外立面未来长期效果，而接近与写字楼的设计，着重简洁，采用比较多的玻璃
面。同时，楼盘无论是装修还是未来的外墙，都以深蓝为主色调。可以说，深蓝成为了楼盘
的色彩标签。

    在建筑的八个部位，施工单位建立了沉降检测点，以保证建筑安全。

    【公共部分】

    在附楼，半求看到了以后用来粘结铝合金扣板的刚劲骨架已经安装完毕，并涂刷了防锈
油漆。而小区周围的人型横道全部用大理石铺彻，而且为了防止行人滑倒，在石面上做出防
滑条，与水榭花都的会所通道做法是一样的。

    楼盘总体高度为33层，现在施工已经到了21层，据向现场技术人员了解，楼盘今年年底
就将封顶了。由于小区带装修，因此内外装修的事项将比较长一些，真正能够入伙可能要明
年下半年了。

    在小区工地东侧，半求看到了用来预先埋置管线槽的成型泡沫塑料已经加工完毕。而由
于工地狭小，工人现在就居住在建筑的附楼里，从南面进出。临时卫生间厨房及办公室都设
置在小区南面。而那些预留管孔用的钢管也加工完毕，并在两个断头加以塑料皮封闭，以免
以后堵塞。

    在工地南面，半求还看到了建筑隔墙使用的新型轻型砖。这种砖每块上都有商标，这是
半求第一次看到，商标名为“宏开”，估计是在制造过程中模子上直接有的，让人显得比较
有信心。而建筑靠南一侧，半求看到了地下车库的一个自然通风孔，但没有发现其它地方
有，一直很纳闷，要不应该多设计几个，一个管什么用呢？或许是半求看错了？

    这种砌块作为替代粘土砖作为建筑材料是一个很大的进步：解决了烧制粘土砖对土壤的
破坏，对保护耕地和环境有很大的作用。

    同时具有很多的优点：砌块以水泥为胶凝材料，天然浮石加上粉煤灰等材料为辅料。由
于采用浮石作为骨料，其抗折强度达到3.2mpa。容重低，易于搬运，组装随意。隔音、隔热
效果好。能满足卫生间厨房在装修时，部分洁具、壁柜、暖气均有较大的集中荷载。浮石为
骨料的砌块膨胀率几乎为零，克服了隔墙板开裂的通病。同时可以发现在墙面材料交接处都
铺设了金属网，更大程度的减小墙面开裂的通病。

    在材料堆放场，半求看到除开钢材以后标明使用场所以外，没有加工的钢材上几乎每捆
钢材上都附带有厂家出厂标志，上有“唐钢棒线材”以及出厂日期、产品数据等。这是非常
正规的。大家可以看看后面的图。

    另外，为了增加钢筋与混凝土之间的附着力，施工单位在光钢加工的时候，予以适度的
光钢打花，以增强磨插力，这一点也是不错的。

    【建筑内部】

    由于是小户型，因此还是避免不了走廊式的设计，不过好在此楼走廊都没有超过两个单
元，与那些动不动就是四个单元这么连接在一起，确实是很恐怖的了。所以，此楼虽然有走
廊，但走廊不长，采光通风不成问题。

    建筑的挑高大堂大约6米，据说未来将有空调。同时楼梯间的设计上，也做到了自然采
光通风，而不象一些其它小户型，为暗梯。同时，根据上楼的亲身体验来看，本楼的对视现
象解决得非常好。

    步行楼梯间稍微窄，只有1米05。在每两层，都设计了一个空中花园。这个花园不但承
担空中绿化的功能，还为里面的电梯厅输送阳关道和新鲜空气。

    在还没有进行混凝土施工正在布筋的现场，半求看到了小户型中少有的布置加强筋的场
面。加强筋宽度大约70公分，钢筋直径和密度都比较密集。而所有的消防通讯管线的套管，
都采用了金属频闭无缝管。

    进入户型内部，感受最深的是步入式凸窗的应用扩大了实际使用面积。而步入式落地凸
窗高1.5米。而建筑施工上，管理还可以，但是木模清理并不太干净，需要引起重视。其它
方面还不错，施工主体质量不错。

    【景观】

    上到22层，放眼望去，感受与在地面是完全不同的。

    首先半求看到西面的景观最好，一是体育中心建筑高度民主矮，视野没有任何阻挡，体
育场、体育馆、游泳馆、深圳体育大厦都清晰可见，一直可以延伸到笔架山。可惜这里的噪
音比较大，车流量还是相当多的。而整个西面，道路的绿化也是重要的景观，让人感到很舒
服。

    北面景观上则有喜有忧。喜的是，凤凰岭清晰可见。忧的是北面早期的小户型建筑实在
太难看，无情地污染了大家的视野。劳动报酬劳动力市场的牌子做的是又大又丑。不过在北
面城市主场以北大约150米处，一个项目已经动工了，不过规模非常小。现在正在做基础。

    而南面，半求看到则是鹏城盛世，其实园岭小区和白沙岭这样的公认的居住宝地与城市
主场地是近在咫尺，步行只需5分钟都不到，可这里的房价却相差1500左右。

    东面则是钢筋混凝土的森林，看下去有点俯瞰云云众生的豪迈，但在美感上却非常一
般。站在楼顶东面的嘉宝田花园的广告都清晰可见，八卦岭和笋岗的亲密关系可见一斑。

    ■楼盘数据

    【楼盘基本数据】

    占地面积：8502.9平方米
    建筑面积：65400平方米
    2栋33层建筑
    户数：1328 
    停车位：313 
    物业管理：新鸿基启胜物管+招商物管

    【半求测试数据】

    过道楼板厚度15公分、凸窗上下沿厚度12公分、卫生间及厨房降板35公分、内外墙厚20
公分、室内净层高为2米70、客厅楼板厚度13公分，过道楼板厚度15公分、步入式落地凸窗
高1.5米。

    【步行测距】

    以下步行距离为小区到关键节点的最短距离。

    到园岭居住区及白沙岭居住区5分钟、到wolmart7分钟、到好又多量贩13分钟、到食街9
分钟、到建材批发市场5分钟、到体育中心4分钟（过马路）、到荔枝公园及图书馆15分钟、
到试验学校15分钟、到信息学院12分钟、到深圳红会医院18分钟。

    ■建筑用料

    西子otis电梯、皇冠顾地南塑pvc阻燃电线套管、红叶upvc胶管、港创混凝土、宏开加
气轻型砖、乙级专业木质防火防盗门、华加日铝合金厨房玻璃推拉门、洗手间木门、铝合金
玻璃折叠阳台门、“金意陶”瓷砖、复合木地板、法国dynasty水龙头、“普林西斯” 抽油
烟机、燃气灶、丹丽(dynasty)洁具及龙头、玻璃不锈钢阳台镀锌栏杆、tcl开关、“白蝶”
ppr给水管 、pvc内骡旋消音污水管……

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    图：招商·城市主场东南面的片区小公园。