深圳商办市场最大的供求不平衡片区：前海！

据某机构最新数据统计显示，2015年第二季度，深圳写字楼租金环比上涨2.2%，至每平方米租金每月为242元。深圳各区办公物业租金涨幅中，南山区租金涨幅呈现双加位数增长，平均租金升幅环比上升约10%，增长率首次超过福田，主要原因为前海政策利好。在资本升值上预计涨幅达9-11%。

在前海政策利好的推动下，目前前海注册企业已经超过5.1万家。假设这些企业规模为30人，以15㎡/人的标准办公面积计算，前海大概需要2200万平方米写字楼面积，才能满足这些企业办公需求。

根据高力国际发布的报告显示，前海规划在2020年前完成的开发总量为410万平方米，相当于深圳全市甲级写字楼总存量。但只有250万平方米是用于写字楼，这250万平方米的写字楼办公面积是由15块宗地构成的。当中12块宗地开发出来的物业，有70%是不能出售。所以总计算下来，前海到2020年最多只有127万平方米可出售。

供应只有127万平方米，需求则是2200万平方米，所以到2020年，在前海注册的企业，将有9成以上是不能进驻前海办公的。供小于求的供需矛盾，必然会刺激前海写字楼租金和售价的上涨，前海将是深圳下一个商办物业价值高地。

最大红利获益者，香江金融中心的88.89%超级兑价

写字楼租金不断上涨的背景下，伴随着是深圳经济总量也不断上涨着，预计到2016年深圳经济总量有望超过香港。根据写字楼经济形成理论，当城市和区域具有相当政治、经济地位和独特经济结构特征时，就会形成写字楼经济，构成巨大的写字楼需求。在写字楼需求中，金融、新兴科技行业的需求最大。

香港优质写字楼能飙升到44.48万元/平方米的全球优质写字楼顶，很大一部分原因是因为香港有大量的金融企业存在。香港2014年GDP约为1.74万亿元人民币，其中金融业直接贡献16%。土地供应不足和土地价格攀升则是香港优质写字楼飙升另一部分原因。

经济总量有望在2016年超过香港的深圳，在2014年时候金融业的产值已经占到深圳GDP的14%。跟香港一样，深圳同样面临着土地供应有限，土地价格不断上涨、金融企业聚集的情况。深圳西部有“中国版曼哈顿”前海自贸区，中西部有深圳湾超级总部基地和后海总部基地，这两个区域将是深圳、中国未来的金融中心。

在前海区域，目前注册企业数量已经超过5.1万家，金融企业大概占55%。这些金融企业的大量聚集，会产生巨大的优质写字楼需求市场。在未来5年内，需求与供应不平衡，必定会拉升前海写字楼的售价和租金。

目前，前海写字楼均价在9万元/㎡左右，按照前海政策利好的年增长11%计算，5年大概可以增到15万/㎡左右的单价。综合有效核心地段与开发商物业服务水准，预计会有2万元左右的差价，即前海商务写字楼均价可以涨到17万元/㎡。

5年从9万元/㎡涨到17万元/平方米，其中兑换率大概等于88.89%。前海写字楼在租金涨幅和收入也非常客观，目前前海唯一投入使用的万科前海企业公馆租金已经超过300元/平方米每月，是深圳写字楼租金最高的地方。所以对于企业还是个人来说，现在入手前海写字楼，无论自用还是投资，都是一个非常不错的选择，这是无形资产，也是利润资产。

目前，前海的项目只有万科前海企业公馆、卓越·前海壹号和香江金融中心，其中万科企业公馆只租不售，卓越·前海壹号已经售罄，唯有香江金融中心是即将开售的项目。因此，目前唯一可以抢先一步享受88.89%超级兑价的，就是进驻香江金融中心。

抢入亚太金融生态平台的最佳机会

前海未来是金融企业的天下，谁能构建最有效的金融生态平台，为企业提供方便快捷、优质的金融服务，谁就可以吸引到更多的企业聚集在周围。而香江集团在前海打造的香江金融中心，目的就是构建亚太金融生态平台，以此来为更多的企业提供金融服务。

据了解，香江金融中心70%的物业为开发商自己持有，仅有30%的稀缺楼层限量对外出售。在这70%的物业中，开发商拟引入咖啡馆、银行、名车展厅、品牌旗舰店、高端餐饮等业态。项目1-6层规划为商业空间、7-32层规划为商务空间，实现办公、商业、健康管理、商业服务、金融生态运营一体化。

而在前海未来写字楼供应不足的情况下，项目这30%稀缺楼层的升值能力更强。目前已经有近50家企业意向进驻香江金融中心，抢占前海发展红利。项目打造的香江金融生态平台以金融杠杆撬动全产业链生态布局，已经吸引金融、互联网、物联网等跨国跨地域的企业进驻，如：银行集群、产业集群、传媒集群等。

“金融安全区”，为需要发展的企业提供低成本融资，开创性地实现金融生态平台的香江金融中心，为更多更上进的企业走向世界，提供了更多可能。

目前，香江金融中心已启动诚意登记，全球公售在即，品鉴热线（+86）755 8898 8888