2004-12-29 

                                    半求
                             banq@vip.163.com
                    
    〖时    间〗：2003年2月24日11：00~11：30
                  2003年11月19日13：40~14：15
                  2003年11月25日14：00~14：55
                  2004年5月21日16：05~16：55
                  2004年6月15日17：00~21：55
                  2004年8月8日15：20~15：45
                  2004年12月9日9：00~11：50
    〖天    气〗：晴、阳光或雨、雾等多种天气
    〖事    件〗：实地步行考查百仕达地产之“红树西岸”项目情况
    〖项目地点〗：侨城西路以东、滨海大道以北、深圳湾一路以西、白石四道以南围合部
    〖考查实录〗：

    ■前言：《考》之考量

    自半求2001-9-14推出第一篇《考查流水帐》以来， 至今已经为52个楼盘做了流水帐，
引起的反响和取得的社会效应超出了半求的预料之外。在天津、沈阳、南昌、贵阳、武汉、
北京等地都出现了模仿《考查流水帐》的楼盘考查类报告，甚至直接出现了当地版本的“半
求”。

    随着关注面的扩大，从经济型物业，到中档房产，直至高端地产，半求的考查面已经覆
盖了所有的住宅品种。而不同产品的关注面是完全不同的，经济型物业关注配套和交通、中
档房产关注教育及设计、高档房产关注品味及环境而不太关注配套……等等不一而足。因
此，自今日起，半求实行《考查流水帐》分拆。

    经济型物业、中档房产沿用《考查流水帐》的牌子。而高端地产则以《考》为新的考查
模式。“考”为我国先贤考究、考证某项事物的一种文体，比如近现代著名的钱宾四先生因
章太炎“仅谓帝王山居，未及一般民众之皆山居也”一说而作的《中国古代山居考》，就是
非常知名的与房地产有关的“考”。

    半求将自己对高端地产的考查作品命名为《考》，多有惶恐。但目的在于区分产品对象
的不同，以及激励鞭策自己。《考》将偏重于产品创新、品味格调等方面。

    ■地块渊源

    半求记得，因参拍和观摩人员过多，而临时从深圳土地房产交易中心转到深圳会堂举行
的深圳湾片区土地拍卖2001年12月6日下午15：00举行，1200多人到场，这是深圳土地拍卖
历史上到场人数最多的一次，也是深圳有史以来的第11场土地拍卖，由土地交易中心的王晓
敏担任拍卖师。而凑巧的是，中国第一次土地拍卖，也是在这里举行的，14年后，这里又成
了焦点。

    当时，38号天健地产、39号泰华、68号万科与香港茂盛（新鸿基下属）联盟、88号和
黄、108号中海、118号招商地产 、89号振业、128号华侨城地产、158号卓越与京基联盟、
168号建设控股、188号深业、198号金地与广州浩和创业联盟、218号百仕达与Fristline
Inwestment Limited  联萌、228号华源实业、268号城建集团等16个单位参拍卖，来自内
地、香港的150家媒体记者到访，有来自北京、上海、广州、香港、台湾等地的代表列席，
并首次出现德意志、花旗、汇丰等外资银行观摩团。
 
    结果，起价5.8亿的T207-0035（北地块）、起价6.2亿的T207-0034（中地块）被泰华以
7亿、7.55亿拍得，楼面地价达2793元/平方米、2833元/平方米。而红树西岸的原地块T207-
0026（南地块）拍卖起价6亿，百仕达以7.8亿拿下、超出拍卖起价1.8亿，计算楼面地价
3055元/平方米，是当日拍卖最高价。本次拍卖打破了我国单次拍卖金额的记录，创了新
高。

    拍卖会后的新闻发布会，百仕达即向社会公布项目名称--“红树西岸”。这恐怕是深圳
拿地后即公布案名的唯一一次事件了，也显示百仕达对地块志在必夺、事前早有准备。
  
    ■工地细究

    【概述】
   
    一、质量第一

    半求记得，深圳建筑质量主管部门“深圳建设工程质监总站”2004年7月2日下发“深建
质监[2004]29号”文件，向社会通报我市2004年第一、二季度结构质量检查情况，此次检察
自2004年5月18日开始，历时一个多月。

    值得注意的是，百士达红树西岸因质量优良受到通报表扬，名列深圳第一。而无论从现
场的施工管理、还是主体施工、建筑材料，都可以完全应证“深圳建设工程质监总站”的检
测结果。半求这里就不多说，简单记述一些比较让人惊喜的方面吧。

    二、绿化新技术

    半求现场测量从平台花园下地下车库的楼梯口测量可以得出未来架空平台的回填土厚度
将有95公分，而在需要种植乔木的位置，则使用了花池加厚技术，向地下车库局部降低1~2
米，架空平台花园的土壤总厚度达近3米，以后种植多大的乔木也没有问题了

    三、室内全空调

    半求在现场看到，市内所有的房间包括卫生间、厨房都设计了空调口，空调无死角，包
括厨房、卫生间、杂务间均有空调。而电梯大堂也设计了空调。整个小区全面空调化，实现
内部小气候与外部大气候的独立。这或许是设计师根本不考虑朝向的真正原因。

    四、三层架空

    半求看到，在楼盘西南侧，从地下车库有高达8米3的架空，以满足斜坡景观。这是小区
的第一层架空。在地面以上，则是高4米17的半地下车库架空车库。这是小区的第二层架
空。在架空平台以上，则是高度为6米37的第三层架空，以使整个平台形成一个整体的没有
阻隔的大花园。

    五、施工单位无挂靠

    半求在现场，一遇到工人就搭几句话。发现全部为江浙口音，说明江苏华建（原江苏一
建）确实没有挂靠现象，便于管理，红树西岸质量能够这么有保证，这应该是组织基础。在
现在挂靠现象比比皆是的今天，这一点或许更加宝贵。

    六、追求水晶质感

    整个建筑采用窗墙系统，同时阳台护边全部是21.52MM厚的带防火夹层的阳台钢化护边
玻璃。在工地还没有脱下外装的情况下，就不时有深圳湾的海鸟前来探望，想象以下建成以
后，全部为玻璃包裹的建筑映衬着飞翔的海鸟和白云蓝天，这种建筑与自然的对话，在住宅
领域却是第一次发生。半求认为红树西岸应该是中国最具水晶质感的项目了。

    七、工地管理一流

    半求看到工地无论是干净整洁的在平台花园的工地临时蓄水池，还是虽为联体但却独立
垃圾池、蓄沙池、石子池，又或者是工地的材料堆放、整体美观的建筑护网包装，红树西岸
确实做得非常之好，没有辱没政府给予的第一名的名誉。整个工地由于空间开敞、层次丰
富，非常整齐干净。

    【深圳内部光环境最佳的住宅】

    “红树西岸”采用窗墙系统，几乎实现了外墙100%的采光比例，开窗换气效率之高为全
国之最。这也是设计师敢于设计达到16米进深之宽的房子的底气所在，充分保证了房子具备
足够的腹地和内部空间，如果没有窗墙系统这个保证，这是无法想象的。

    半求认为“红树西岸”是目前国内少有、深圳唯一的具备足够室内腹地和内部空间的住
宅。足够的室内腹地保证了室内空间和光环境的多样性，两端明亮、中间稍暗，无须进行窗
帘操作就能获得多样的光线环境，以充分满足业主在各种心情下能够找到合适的空间部位，
不但具备室外空间、室内空间，还具备足够的室内灰色空间。

    而不是象以往的住宅，要亮一起亮，要暗一起暗，腹地单薄、光环境单调，缺乏回旋余
地，不能满足业主不同心态下的多样化要求，也不能满足不同居住空间的不同光线要求。

    【车位户数比创新高：车库地下水景、地下阳光车库及大斜坡景观创新】

    半求看到红树西岸设计了一层地下、一层半地下车库，车位数量达到1900个，而业主只
有1302户，车位户数比达1.46：1，这创造了深圳除别墅以外最高的车位户数比，每户拥有
近1个半的车位。在私家车时代，特别是豪宅，这一点是非常重要的，非常难以想象那些富
裕人群回到家以后找不到车位将是什么样的感觉。

    红树西岸的半地下车库及地下车库，在设计上极为超前。表现在四个方面：

    一是除半地下车库实现自然采光以外，地下车库也实现自然采光，这是深圳第一个地下
阳光车库。具体做法就是在车库设计了上下串通式椭圆形采光孔，在一些位置，光线可以从
地面直接照射到地下一二层，这是深圳第一个地下二层也能够享受到阳光并进行绿化车库。

    二是在地下车库靠西一侧，设计了地下水景，车库里将有小桥流水的景观，这将是深圳
第一个在地下有水景的地下车库。地下车库带有三个地下水景，大斜坡连接西侧地面，与地
面高差大约为6米，以绿化实现住宅区与道路的隔离。

    三是在地下车库与西侧地面结合部位以及1、3#栋之间设计了两个大斜坡，设计这两个
大斜坡的有两个作用，首先是进一步扩大了地下部分与自然接触的面，尽最大可能减轻地下
的压抑感。然后就是在斜颇上设计了绿化植被以及高大的乔木，极具创意及震撼。

    四是将会所、保姆公寓与车库的设计结合。会所隐藏在车库靠西一侧。而保姆公寓则分
布在车库每栋的基座一带。业主即可租赁保姆公寓让保姆居住，也可让保姆住在家里，给业
主以选择权。

    【深圳唯一的整体式门框】

    深圳的住宅，户内户外的门框都是分次施工的，以结构柱上面加预制件构成门框。分次
施工的结果就是门框的质量受到限制，同时，由于不同材料之间的热胀冷缩容易出现裂缝。

    而半求看到红树西岸则是整体施工的门框，两边的立柱及上方横梁部分全部为一次浇铸
而成，质量更有保障。这是深圳唯一的。详情看看后附图片。

    【剪力步行楼梯中间的隔墙质量一流】
  
    半求看到红树西岸剪力步行楼梯设计有1米15宽，比一般1米1的宽度要宽一些。有两个
上行口、两个下行口，平均两户一个，可以保证发生紧急情况时能歌进款疏散居民。

    而剪力步行楼梯中间的隔墙采用混凝土整体浇铸，而不是后期用砖砌，这一点是与其它
项目完全不同的地方，采用混凝土整体浇铸，将使隔墙的质量得到提高，大大好过好与后期
砖砌的质量。

    【楼板厚度全国第一、室净高达2米95】

    半求看到红树西岸的室内楼板厚度构成为：20公分混凝土楼板以上是1公分塑胶隔音垫
（中间夹层隔音垫为“挤塑聚苯板”，XPS隔音效果阻隔垂直方向的噪音），然后在塑胶隔
音垫上方是5公分的水泥沙浆保护层，楼板总厚度为26公分，装修结束以后，厚度将达到30
公分。

    公共过道楼板厚为23公分，但不带塑胶隔音垫。就连厨房、卫生间等次要部位的楼板厚
度也达到16公分，比深圳绝大多数的房子客厅楼板都要厚！这一点确实要大大表扬！

    目前市场上有纷纷扬扬的传言，称红树西岸的室内高度由于楼板太厚导致只有2米6。半
求为了考证传言是否属实在。在1、2、3#栋全面测量，发现传言完全不实。以激光测距仪器
测试结果是室内净高为2米95（装修以后约2米8）。这与设计层高（包括楼板）有3米2是有
很大关系的。

    【深圳第一个预先考虑地面设置插座位的住宅】

    由于楼盘浇铸楼板上是1公分塑胶隔音垫，然后在塑胶隔音垫上方是5公分的水泥沙浆保
护层，因此具有6公分的覆盖层余量，因此就具备了在地面设置插座的条件。

    因此在设计之初，就预先考虑了在地面预留电线借口，便于未来在地面设置插座。地面
插座全为隐蔽承重式，不用时可以隐蔽。地面插座比墙壁插座，优越在可以近距离地提供电
力借口，避免外接线过多。

    【深圳第一个带电热水器专用保温间、全面配备无线网络的住宅】

    红树西岸采用电热式中央热水系统，在走廊的一侧，设计了带有保温节能层的小小的电
热水器专用保温间。半求去年早美国考查，就看到类似设计，这对于保温节能是有很大好处
的，同时便于维修、减少故障率。此外，红树西岸配备了WIFI无线网络覆盖，业主上网极其
便利，实现无线化。

    【即热热水系统自循环及蓄冷空调、避雷器】

    红树西岸的即热热水系统采用美国专利产品品牌JUST RIGHT，依靠重力和冷热水比重差
异进行比较自循环，节约能源，分户设置，保证水龙头随时打开就有热水，而又无须能源消
耗。

    楼盘装配蓄冷空调，可使在停电时，会所、大堂依然可以为业主供应冷气；在每户的室
内变电箱中安装避雷器，从根源上保护了业主的家用电器。

    【排废气实现全面烟道化】

    一般地说，现在的楼盘在厨房排烟上基本都是通过烟道实现的，但卫生间则是直接对外
排气。这样一来，对邻居及业主本身可能带来部分不利影响。

    半求看到红树西岸不但厨房，而且部分卫生间也实现了排废气烟道化，使废气通过屋顶
排向大气，而不是直接在同层排放造成邻居之间的互相影响。

    红树西岸烟道采用双止回式烟道、变压止逆阀式烟道等两种，但尺寸则有三种，卫生
间、厨房分别用不同大小的烟道以满足不同面积空间的不同需求。烟道变压止逆阀烟道吸取
了变压式烟道和止逆阀烟道两种烟道的优点。改变烟道的截面形式和风帽结构，加装一个倒
流式逆止阀。封堵住烟道气流不外串。

    变压止逆阀烟道为单管结构，摩擦阻力小，气流速度高，在保证排气量符合国家有关规
范要求的前提下，排气道占用厨房与卫生间的面积小，烟道的进气口方向不受限制，设计选
用容易，用户使用方便，烟道内设置了变压板，导流装置及倒流式逆止阀等组件，具有双重
防护功能，能够有效避免串烟现象发生。

    【渗水路面】

    半求请教现场人员得知红树西岸的小区路面全部为渗水路面。渗水路面是指路面强度等
性能满足要求的同时，使路面保持良好的透水性，雨水能及时透过路面渗入地下，达到快速
排水的目的的路面。

    红树西岸的渗水路面由铺地材料和基层构造两部分组成。渗水路面基层构造是通过调整
路面构造，使得整个路面构造有一定的连通空隙，保证地面能迅速渗入到地下。

    渗水路面主要优势：防止雨天路面积水和夜晚反光、改善行走舒适性与行车安全性、提
高透气性、透水性、改善区内湿度、盐度。改善植物和微生物的生存环境、降低地表温度、
调节居住区气候，缓解居住区“热岛”现象、地表水分散、就地排放。

    【窗墙系统：开启面大、隔音、隔热、防火、防冲击】

    楼盘由于采用了窗墙系统，因此具备了相当与墙面67%的可开启面积，如果拆卸，将可
实现90%以上的开启面积，使得业主可以更加亲近大自然。

    由于玻璃夹层中采用了弹性特质的PVB胶片，具有强烈阻隔声波的作用，降低噪音，区
别与传统幕墙的特殊安装工艺，达到了减少相邻户之间的噪音干扰。PVB夹层还具有防火
（采用铯钾玻璃）、防袭击的功能，受到外力冲击的时候，可将玻璃碎片粘住，以免飞溅伤
人。

    同时采用镀膜着色玻璃制成夹层，有效阻止了紫外线的射入，从而降低房间的平均温
度，大大减少了空调费用。

    ■热点问题

    一、景观：深圳特区西部最佳

    半求看到红树西岸位于深圳湾周围的中心位置，被沙河高尔夫、深圳湾、片区中央公
园、内湖、华侨城人文景观等围绕，是目前紧沿深圳湾周围里唯一的能够没有阻隔地以正南
方向看深圳湾海景的住宅。因此具有深圳特区西部最佳的景观条件。

    西面是没有阻隔清晰可见的沙河高尔夫、南面是永远没有建筑阻挡也不会填海的深圳
湾、东面是片区中央公园及内湖、北面是华侨城人文景观。同时，住宅区设计时考虑到3以
上容积率的限制，因此在规划设计时，从以前的平面分隔思路转向空间分隔，营造出最小不
少于90米的极其开阔的建筑间距。

    二、朝向及西晒：不习惯营造室内小气候的人可能存在严重心理障碍

    市场对于红树西岸最大的心理障碍，就表现在噪音及西晒上。西晒面积大约站所有户型
的40%。设计师本纳道按照西方豪宅的设计手法，根本就没有在乎朝向和由此而来的西晒问
题，因此市场一直颇有微词。

    其实西晒问题在深圳原来的天安高尔夫花园、洪湖花园等住宅中已经经过一次检验。那
就是在景观的优势下，朝向可以成为次要因素，西晒也一样。但条件是购房者必须习惯营造
内部四季恒温的小气候，西方人以及港澳富豪一年365天、一天24小时都不关闭空调和换气
系统，对此没有任何疑虑，但是半求认为内地购房者是否能够接受将是百仕达将要面对的课
题。

    三、立交桥及噪音：设计师已经归避部分但仍有较大影响

    红树西岸西南侧就是非互通式侨城西立交桥。由于非互通式，因此车流量相对有限，这
是很多人没有注意到的。

    同时，设计师可以将小区平台架空到比立交桥同高，这样一来在小区内几乎可以忽视立
交桥的存在，因为人的眼光是向前、向上的，而不是向脚底的。这是一个微妙的手法，只有
到了现场才可以体会的。半求认为，立交桥有影响，但是通过设计则缓解得相当之好。

    侨城西路的噪音对于片区楼盘都是一致的，楼盘的噪音主要来源于滨海大道，滨海大道
为改性沥青的软基路面，因此降低了部分噪音，但总体上来说1#受到的噪音影响最大。但同
时，此栋的景观也是最优。

    发展商刻意将样板房设计在噪音最大的1#栋的4楼和面向立交桥的位置，似乎就是为了
检验窗墙系统的隔音效果。但2、3#栋情况则好多了，无须过于担忧。在楼上，半求有个体
会，就是这里的空气非常流通，毕竟是整个深圳湾的最上风向，所谓上风上水。

    四、户型：进深大

    市场对于红树西岸的另外一个疑问，还在于户型进深太大。其实由于“红树西岸”采用
窗墙系统几乎实现了外墙100%的采光比例，16米进深不能成为一个缺点反而应该是优点，足
够的进深充分保证了房子具备足够的腹地和内部空间。

    户型进深足够使“红树西岸”具备足够室内腹地和内部空间，保证了室内空间和光环境
的多样性，两端明亮、中间稍暗，无须进行窗帘操作就能获得多样的光线环境，以充分满足
业主在各种心情下能够找到合适的空间部位，不但具备室外空间、室内空间，还具备足够的
室内灰色空间。

    而不是象以往的住宅，要亮一起亮，要暗一起暗，腹地单薄、光环境单调，缺乏回旋余
地，不能满足业主不同心态下的多样化要求，也不能满足不同居住空间的不同光线要求。

    五、价格：23000元/平方米

    上海某住宅在被国外某基金收购之前，该基金要求发展商追加投入以增大附加值，后来
该楼盘价格直上35000的单价。

    由于百仕达一直在与国外基金协商部分收购红树西岸的事宜，因此半求在今年8月份接
受记者采访采访时曾预测一旦部分收购成功，“红树西岸”价格将高达30000元/平方米，从
而创造深圳的历史记录。

    这个观点半求依然坚持，但坚持观点的基础是国外基金收购成功。但是如果基金收购不
成，“红树西岸”的均价应该在多少，这或许又是大家所关心的问题。

    “红树西岸”的均价格可以这样简单估算：

    “红树西岸”可售楼面地价3128元/平方米，这是一项硬成本。还有这几年的财务成
本，估计每平米将增加150元/平方米，总计达3278元/平方米。

    而根据半求现场考查的结果，那就是楼盘的建筑安装成本将非常高昂，最厚的楼板、创
新的预应力全隐梁、全市最大的整体车库、窗墙系统、智能化设备、节能空调、插窗机等，
这些都是钱堆出来的。

    红树西岸的本体施工建安成本保守估计在7000元/平方米左右，装修按4000元/平方米的
标准计算，以上这些也是硬成本，那么总的硬成本就在3278+7000+4000=14278元/平方米。

    由于去年以来房地产市场行情非常看好，行业平均利润率已经高达30%~40%之间，按其
下限平均值35%。按照35%利润率核算，14278/0.65=21966元/平方米。

    各位要注意，此估算价格为带装修的价格，不能简单与周围没有带装修的楼盘做对比。

    也就是说，只有卖到21966元/平方米这个价格。百仕达才能获得行业平均利润，否则就
不算成功。

    ■红树西岸：迄今中国技术创新步伐最大、深圳质量最好的住宅 

    红树西岸工地至今戒备森严，外人少能入内，充满神秘感，大家也不知道葫芦里在卖什
么药而充满好奇。而百仕达越是不说，大家就越好奇，形成了一个信息饥渴循环。

    而半求在2003年的2月24日、11月19日、11月25日，2004年的5月21日、6月15日、8月8
日、12月9日共七次、9个小时到“百仕达·红树西岸”现场考查，耗费的时间是半求所有住
宅考查中单个楼盘最多的。

    很多时候，半求立于红树西岸楼顶，凭海临风，眼前壮阔的海湾余波、蜿蜒的香港群
山，永无遮挡的壮丽的深圳湾区景观冲击着自己的视野。而考查楼盘本身，半求又感到技术
创新、建筑质量一次又一次地给自己以震撼。

    尤其是建筑质量，半求也多次给一些朋友开玩笑说，看完“百仕达·红树西岸”就坏了
胃口，因为目前看其它楼盘就不会有惊喜了。在质量与技术创新上，半求以为在近期完全可
以用“红树西岸归来不看楼”来形容。

    在半求整理《“百仕达·红树西岸”考查流水帐》的时候，也再一次被“百仕达·红树
西岸”激进与完美的交织、创新与质量的并进所感染，半求的感觉就是，红树西岸是一个激
进与完美交织、创新与质量并进的项目。

    同时，在工地现场自己也深刻感受到百仕达在追求质量最佳上表现出来的完美主义者的
极致孤傲的心态，和期望创新最大所表现出来激进主义者的技术赌博心态，凡是种种，都不
能让人轻易释怀和平静。

   一、深圳质量最佳的住宅

    【中国唯一进行窗户风压试验的住宅】

目前，红树西岸正由全球最大的工程顾问公司奥雅纳在佛山进行窗户的风压实验，以保证在
最大级台分风的条件下窗户的安全无忧。这是中国截止目前唯一进行风压试验的住宅。

    【华南首个全面采用瑞士给排水系统的住宅：全防臭横排地漏、同层排水】

    如果半求在现场没有看错，那么，红树西岸的给排水系统采用了瑞士上市公司、全球
500强之一GEBERIT公司的给排水系统。

    1874年成立于瑞士的吉博力是一家全球性跨国集团，至今已有100多年的历史，在欧
洲、美国、亚洲拥有40个公司（15个为制造公司，在70多个国家设有办事处）、4500名雇
员。主要致力于研发各种新型的给排水系统，为现代建筑提供全套与水有关的解决方案。

    “红树西岸”的给排水系统全面采用GEBERIT的设计方案。而部件则全面采用该公司的
HDPE (高密度聚乙烯)管道、存水弯（洗脸盆存水弯、厨房水槽存水弯、浴缸落水）、进水
阀、排水阀、厨房落水装置、浴缸落水装置等。

    同时，“红树西岸”采用了新的方式来尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。

    一是在厨房及卫生不再设计30公分的降板，而是实现建筑楼板整体的一致性。降板处理
虽然保证了上下两户人家不再互相干扰。但是，却破坏了楼板的整体性、建筑结构复杂导致
安全性降低。同时，降板以后埋在降板空间中的管件一旦损坏，维修的时候代价太高。

    而“红树西岸”不再采用传统的地排水方式，而采用了GEBERIT公司的同层排水系统，
同时配套采用该公司的吉博力横排地漏，并带有存水弯，即使没有存水，防臭功能也大大优
于当前绝大多数的下排地漏。这是目前欧洲广泛采用的一种排水方式，同楼层的排水支管与
主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许
多问题。

    住宅建筑中，独门独户、单体别墅才是真正“产权独立”的产品，而多层、小高层等集
约化住宅在空间上，其实是没有完全产权的，因为户内经常有上面邻居的污水管或者降低的
楼板，这些也是邻里纠纷的因素。而采用同层排水系统、横排地漏以后，上下邻居之间的产
权才完全清晰，无论是在空间上，还是性能上，都不再存在交叉现象。

    【全国楼板最厚、唯一带隔音的商品住宅：26公分厚度的隔音楼板】
   
    经过半求实地考察测量，并向建筑界专业人士核实，“红树西岸”为全国楼板最厚、最
隔音的商品住宅。

    “红树西岸”的楼板首先是20公分厚的钢筋混凝土浇铸楼板，然后其上是1公分厚的塑
胶高效隔音垫。在塑胶高效隔音垫上方是5公分的水泥沙浆保护层，也就是楼板总厚度为26
公分。这已经创造了全国记录。

    在深圳，一般的高层小高层住宅楼板好的保持在16~18公分之间，只有花园城三期的局
部位置达到了20公分的水平。而多层住宅则为15公分左右。此次红树西岸楼板不但厚度达到
创纪录的26公分厚，而且还加有隔音垫进行隔音处理，最大限度地减少上下邻居之间的互相
噪音干扰，保证隐私，这是非常罕见的。

    而根据半求核实，在此以前，中国只有在江苏南京才建有一座供省长、副省长以上官员
居住的住宅有隔音垫，但楼板厚则远远赶不上红树西岸了。

    【全国第一个进行抗震试验的住宅】

    半求记得2003年4月中旬，在目前国内最大、世界先进、德国进口、振动台价值3000万
人民币的北京中国水利科学研究院振动台实验室，中国建筑科学研究院在这里主持了“百仕
达·红树西岸”项目的抗震试验。

    中国建筑研究院顾问总工程师、学术委员会主任委员、建设部科学技术委员会常务副主
任、中国建筑学会常务理事、建研院原院长徐培福亲自出马担任指导。

    这个实验室层级为世界最大的水利工程三峡大坝、黄河小浪底工程、上海东方明珠塔进
行抗震能力测试，通过以后才得到国务院批准动工。振动实验台一次试验可收集多达数十万
项数据，从而精确分析出建筑物内部受震动影响的程度。振动台的地下室深达三层楼，整个
仪器由无数精密元件组成。

    红树西岸项目试验以测试三峡大坝的同等标准、模拟深圳地区百年罕遇地震的地震波测
试红树西岸建筑模型的建筑安全性。振动台上放置的是一座1：30的建筑模型，从造型到内
里的钢筋都严格按照建筑物原型的1/30复制。

    试验历时48小时，振动台模拟出各种不同震动方向，不同强度的三十多次震动，“红树
西岸”顺利地通过了测试，震后没有任何一个模块脱落，没有出现任何质量问题，开创了中
国住宅建筑结构鉴定的先河。“红树西岸”还获得了国家权威建筑认证机构——中国建筑科
学研究院“建筑结构振动台试验认证”，这是中国首个住宅项目通过国家权威机构的此种试
验认证。

    “红树西岸”由世界顶级建筑设计大师的伯纳多先生（Mr. Bernardo）设计而成，其立
面造型变化多端，采用的建筑结构体系在目前国内是完全崭新的、即使在国际业界都具领先
优势的超大体量无梁板式结构，无论在采光、实用面积、通风朝向等方面，均远胜目前国内
绝大部分的建筑结构模式。

    对于“红树西岸”本次采用的这种功能和环境配套都在国内领先的建筑体系来说，就连
美国的同类型建筑都还没有达到如此壮观的规模。在百仕达之后，万科也已经将其名下的金
域蓝湾送到同一个实验台，将做同样的实验。

    【全国唯一的全隐梁（含外梁）住宅】

    深圳乃至全国设计隐梁的住宅不少，但是将外梁设计成宽扁隐梁的，则只有红树西岸。
也就是说，即使是外墙，红树西岸也没有明梁，而是一与楼板平齐的平板。半求认为这样做
的好处上窗户没有上下边界，视觉感更完善、更开阔，但施工难度更大、要求更高。

    红树西岸全隐梁采用了预应力、宽扁技术，这项技术是目前深圳乃至全国住宅建筑市场
上最领先的，建设局三番五次组织建筑业内人士到现场参观推广，并将红树西岸列为今年深
圳建筑质量的第一名，确实是名符其实的。

    【深圳首个建筑面积20万平米以上而一次设计、一次整体施工的住宅】

    房地产发展20多年，特点就是滚动建设、滚动销售。这种做法是减轻了发展商的资金和
市场压力，但是半求认为分次设计、分次施工，则让小区整体感非常差，更谈不上建筑的艺
术性。另外在配套、车库扥方面也为发展商钻空子留下后患。而前期业主入住以后则还要长
期生活在工地之中。

    以前，在深圳房地产市场建筑面积20万以上而一次施工完毕的住宅以前是没有的。而红
树西岸是深圳迄今为止建筑面积20万以上而一次设计、一次施工的项目。半求认为这种做法
对于保证项目的整体性、艺术价值、配套的一次到位、保证小区一次入伙降低前后干扰上是
有很大帮助的。

    当进入红树西岸，看到规模宏大而一次施工的车库（1900个车位）、整体一致的建筑外
立面、一次完成的配套，能够充分体会到一次设计、一次整体施工的巨大好处了。

    二、中国技术创新最大的住宅

    【亚洲最大的智能化住宅：可更改设置、升级、人性化】

    “红树西岸”的智能化，半求认为有两个突出的特点：一是升级化，二是人性化。

    深圳的智能化建筑应该说从1996年开始就已经多处开花，最早鼓吹这个概念的是深房广
场。但是这些所谓智能化建筑有一个同样的问题，那就是当时的智能在高科技迅速发展的当
今将迅速被淘汰，而变得不再智能。

    而“红树西岸”的智能化则考虑到硬件的一步到位，然后通过可以升级、修正的软件去
控制设备。比如说，发展商最初的设置上，是业主一进小区，门厅灯即自动打开、空调开
启、热水系统的循环部分开始工作以满足真正的即开即热要求。

    如果业主需要调整，则可自行或者委托管理处，通过控制软件设置改变初设，将智能设
备的控制调整到你最希望的顺序。同时，控制软件还可免费升级，未来，智能系统将可成为
控制空调、影音娱乐、安全、灯光系统、纵向交通、对外通信的中心。

    这种可更改设置、升级、人性化的职能化住宅，红树西岸是亚洲领先的。

    【华南首个全面装配独立置换式全新风系统住宅】

    去过“红树西岸”现场观摩的人应该看到了无处不在的位于每层墙体顶部预留小圆孔。
这些小圆孔就是用来装置独立置换式全新风系统的。

    新风系统是指将室外新鲜空气引进室内，将室内空气传向室外的一套通风系统。目前常
见的有置换式全新风系统和依附于户式中央空调的新风系统。

    置换式全新风系统、依附于户式中央空调的新风系统与通常的中央空调系统不同。置换
式全新风系统主要提供人体健康所需的新鲜空气，不参与调节室内温度。送入室内的新风温
度比室温略低，沉在房间的下方，与室内温度较高的污浊空气完全分离。全部送风均来自室
外的新鲜空气，室内的回风则由统一的排风管集中排放到室外。

    半求记得2003年4月30日建设部下发了《做好建筑空调通风系统预防非典型肺炎工作的
紧急通知》，要求在发现SARS病例的建筑物内停止使用空调，但装有新风系统建筑空调可以
照旧使用，这使得新风系统受到了市场的重视。

    【中国第一个由全球最大工程顾问公司奥雅纳负责引进的“窗墙系统”】

    “红树西岸”原装进口英国铝合金窗户及五金的窗墙系统，按半求在现场的观察理解就
是，所有传统意义上应该是外墙的部分，都是窗户。也就是说几乎实现了外墙100%的采光比
例，开窗换气效率之高为全国之最。

    “红树西岸”的窗墙系统由世界最大、最成功的工程顾问公司之一的OVE ARUP &
PARTNERS工程顾问公司负责引进，该公司于1946年在英国成立，OVE ARUP & PARTNERS在世
界各地完成的著名设计有：澳大利亚悉尼歌剧院、巴黎庞比度艺术和文化中心、伦敦劳斯保
险大厦、日本大阪关西国际机场大厦、英国国家美术馆扩建工程、英国皇家歌剧院、新加坡
华侨银行中心、香港大球场、香港汇丰银行总部等。奥雅纳获准成为世界银行、亚洲发展银
行、联合国及其代表机构的顾问公司，提供项目服务。

    OVE ARUP & PARTNERS自1984年开始参与中国国内项目，先后完成100多个项目的工程咨
询服务，涉及的项目主要有：深圳福田保税区IBM厂房、深圳游泳跳水馆、深圳黄埔雅苑、
深圳福田中心区市民广场、闸北上海嘉里不夜城、上海浦东新国际机场建筑方案、上海南京
西路中信广场、上海华尔登广场二、三期工程、上海香格里拉酒店扩建工程、大连富丽华大
酒店二期工程、厦门商业银行中心、广州天河正佳商业广场、北京水关长城二期、北京东直
门交通枢纽暨东华广场商务区、中央电视台新台址、2008年北京奥运会主会场、游泳馆等。

    【全国第一个即开即热无须等待的热水系统住宅、第一个水质软化系统】

    “红树西岸”是全国首个全面采用美国原装进口的即开即热无须等待热水系统、水质软
化系统的住宅。也就是说，业主无论什么时候回来，只要一开水龙头，就有热水，而无须等
待，达到最高的舒适和便利性，同时避免放空冷水导致的浪费。

    另外，美国进口的水质软化系统，则可保证业主在洗澡、做饭炒菜所使用的水都是经过
水质软化系统软化过滤的。这样一来，烧开水再也不会结水垢，电暖瓶也可以放心使用；打
开净水龙头可以直接生喝；沏茶、冲咖啡更原汁原味了；就是做出的冰块，也更晶莹剔透无
异味；而用软水洗浴，则有利于保护皮肤；花洒喷头不会因此堵塞，卫浴表面更容易保证光
泽； 软水洗衣服，则柔软又蓬松；。

    【全国装配最厚钢化低辐射真空玻璃、并夹带防火夹层的住宅：6MM+15MM+6MM】
   
    半求在现场看到，由于“红树西岸”采用了窗墙系统，因此在建筑玻璃的选择上则是非
常保险。一是所有的窗户玻璃全面选用了三层玻璃夹带真空层的LOW-E低辐射玻璃，可以隔
绝一部分辐射热和紫外线。

    而三层玻璃则采用了双面6MM、中间15MM的布置，总厚度达27公分。而根据半求目测，
真空处宽度大约为8MM。在在阳台护边处理上，全部采用21.52MM厚的带防火夹层的阳台护边
玻璃。

    而以上这些玻璃全部是汽车级玻璃，深圳南玻制造。质量是非常不错的，同时，水准也
是深圳第一流的。

    【华南唯一带擦窗机的住宅】

    红树西岸由于采用了窗墙系统，在具备良好的水晶质感的同时，也带来了外墙清洗的难
题。因此，此楼每栋设计了三部室外擦窗机。

    装配擦窗机的一般都是写字楼，比如招商银行大厦等。而住宅装配擦窗机，红树西岸则
是第一个。

    三、小结

    大家以前关注的可能是在营销上的创新，比如红树西岸首创将信托与产品销售结合起来
的创新式信托产品新华信托、全国最大的工地秀、深圳最大的楼体包装、全国性置业顾问选
拔……都让人有耳目一新。

    应该说营销创新之多让人眼花缭乱，而上述的这些技术创新和配置以及质量保障则更让
人叹为观止，相信很多人也是第一次全面接触这些资料。

    综合上述因素，半求认为红树西岸是迄今为止中国技术创新步伐最大、深圳质量最好的
住宅项目。在未来10年内难有超越者，这恐怕是发展商百仕达并不急于推广产品的底气之所
在。

    而在营销上，红树西岸首创将信托与产品销售结合起来的创新式信托产品新华信托、全
国最大的工秀、深圳最大的楼体包装……都让人有耳目一新之感。营销创新之多让人眼花缭
乱，这些技术创新和配置让人叹为观止，营销手法之多变让人目不暇接。半求认为在未来10
年内难有超越者，这恐怕是发展商百仕达并不急于推广产品的底气之所在。

    ■建筑用料

    进口美标ASTM ASTM纯质铜管、原装进口英国铝合金窗户及五金、内恒山混凝土、泰盛
PVC污水管、ORTRONICS网络信号线、21.52MM厚的带防火夹层的阳台护边玻璃、皇冠暗座、
亚细亚世纪石地面砖、爱和陶铀面外墙磁砖、瑞华幕墙……

图：看看红树西岸在片区内的位置以及楼盘与深圳湾的关系