注：该文是恒裕集团邀请@房地内参 尹香武先生为《深圳湾白皮书》（第二辑）所撰的序言。该白皮书于2015年9月17日在深圳威尼斯酒店正式发布，恒裕集团董事局主席龚俊龙先生、总裁张勇华先生、老鹰魔力桥基金创始合伙人罗振坤博士、@房地内参 创始人尹香武等300余嘉宾出席见证。

■全球经济地理的最大变化

作为摩擦力最低、单次运量最大、单位成本最低的运输方式水运，在与陆运、铁运、空运的竞争中优势极大，所以国际化时代到来后，大河、沿海一带的地方，尤其是大河入海的地方，就从各国原本偏安一隅的落后之地，纷纷崛起为国际、洲际、城际交流的枢纽之城。

作为浩瀚的大陆之国，华夏无论是情愿还是被动，中心也从内陆的西安、洛阳、开封等地移向沿海，上海、广州、香港等诸多当今中国的经济中心城市，她们的崛起都只是100~150年里才慢慢成为现实的。作为全球新贵的深圳，更只是在30多年里就忽然崛起，举世绝无仅有。

大航海时代开始至今、及全球化的启幕至今均仅500余年，全球化真正成为主流的历程其实只有200余年。这200余年里世界最大的变化，就是基于农业时代的陆地中心、基于游牧时代的草原中心、基于封建时代的河运中心，纷纷让位给基于全球化时代的海运中心。有良港条件的沿海地带，取代内陆中心开始唱主角，成为各地区融入全球化的门户。

■所谓湾区，成为了全球级现象

而上述良港就是避风港、就是湾区，从而成就500年来的“湾区现象”。时至今日，绝大多数世界级中心城市，比如纽约、洛杉矶、东京、旧金山、香港、新加坡、悉尼、西雅图、圣地亚哥，都是湾区城市，而伦敦、巴黎等城市，也是通过河运与大海近距离相连。就连一些只具备自然条件而不具备经济条件的湾区，也因其居住价值成为豪居的天堂，而屹立于世。

相对于湖区的内向，湾区则即有象湖泊一般宁静的意向、又承接了大海壮阔的视野，已然成为这个星球上最具魅力的地理符号。因此，在500年来的全球化史上，所留下的世界级民居建筑珍品，分布于湾区者十占其八。风平浪静的湾区，凭借其自然资源与地理条件，500年来为世人筑史，留下了动人的咏叹调。而如果一定要给湾区进行分类，就可以划分为居住湾区、科技湾区、金融湾区。

比如洛杉矶比佛利山庄、香港浅水湾、新西兰的霍克斯湾区、布里斯班鲁沙湾区、吉隆坡的布茹拉湾等就是居住型湾区，以自然资源取胜，深圳湾区的自然资源也足以取胜。科技湾区，最著名的是旧金山、圣何塞，以及深圳湾区，这两个湾区科技企业密布，创新活动频密。金融湾区，是以金融业态、总部经济为特征的高级商务活动的密集区，纽约湾、东京湾、香港维多利亚港、悉尼双水湾、新加坡滨海湾、深圳湾区等就属于金融湾区。

■全球唯一的全身份湾区？

观察可以发现，就城市价值来说，以金融湾区、居住湾区、科技湾区为降序排列。全球价格最高的住宅，以曼哈顿中央公园的ONE57、英国伦敦海德公园1号、香港维多利亚港以IFC为核心圈内豪宅代表作，这些都是国际级金融湾区的价值巅峰。其原因在于，金融业是人类最顶级的商业程序，是附加值最高、影响面最广的经济行为，哪里金融发达，哪里对经济的掌控力就越强，金融业造就的是最高级别的软财富。而科技，则是金融业之后的第二高附加值行业，高科技造就的是最高级别的硬财富。

在上述国际性湾区中，新晋的深圳湾区是最独特的。其不但拥有腾讯、华为、中兴通讯、迅雷等高度密集的科技企业，成就其紧随旧金山的科技湾区身份；还拥有全球IPO冠军--深圳证券交易所，世界级的平安保险、招商银行，以及众多的风投、创投、基金等金融、物流企业，成就其当然的金融湾区的地位。而后海中心片区、华侨城及红树湾片区、蛇口片区则聚集了不少的豪宅，深圳湾、深港两地山脉、后海河、内湖公园等自然资源则成就其人居湾区的美誉。

也即是说，世上享有“科技湾区+金融湾区+人居湾区”全身份的可能只有深圳湾区，不免让人展开“全球湾区新高地”的联想。金融（物流）实力、科技（创新）实力、人居实力的结合会带来什么呢？其实，人类最重要的资源只有两种：一是脑袋（包括人力），其二是土地（包括矿物），认识脑地关系，自然就有答案。

■最高级软、硬财富的首次交集

脑地关系是，土地的价值由人类的脑子（知识）决定。比如在人烟稠密的当下，地球上绝大部分的土地却并不值钱，因为只有人的存在，有人不断想出利用土地的产品、知识，从而才能定义价值。知识造就的最高级软财富是金融，造就的最高级硬财富是科技，而金融与科技在深圳湾区交汇。

金融与科技，是人类提升价值的最高利器，但凡金融发达、科技发达的地方，城市价值就非常高。而如果当金融、科技在同一个城市叠加，其价值增速又将上演怎样的大戏呢？深圳湾区，已然成为拥有“金融--最高级软财富”、“科技--最高级硬财富”的罕有新贵。

而根据经济理论，这些最高级的升值中，有起码30%的部分会转到地价中去。同时，在人力与土地这两大资源中，人的生命是有限的、无法累积的，因此对人的投资是有极限的，成熟的脑子维持好状态顶多40年；但人死去，知识与思想则还是继续累积的，这长期累积的财富过半要放进土地这个最重要的永远不死的仓库中。

■好一派人间极景

如上述，不动产的价值相对人力来说，则更为持续、长久，这就是为什么“房地产”被成为“真正的财富real estate”的根本原因。当最高级软财富、最高级硬财富在深圳的同时出现，而造就财富增速的世界奇迹时，果不其然，这座城市的价值也成就了世界级的奇迹---“世界城市化史上的奇迹”，城市化就是人类社会价值体现的集中反应。

作为全球唯一的“金融湾区+科技湾区+人居湾区”，深圳湾区的西岸拥有自己的最耀眼的资源与配套，北至滨海大道、南至深圳湾大桥这一段约4公里的范围内，不但已经定位为后海金融商务区，而且北临深圳高新区，东临深圳湾，南接深圳湾大桥，西望未来的前海中心，山湾湖河、半岛天城，成就深圳最美的一段。

而在这个区段上，即将屹立起这个新贵湾区的代表续作---恒裕滨城2期。兼得海景资源、河景资源、城市资源、科技资源、公园资源、名校资源的项目，在全球各大湾区中也是极罕见的。而恒裕滨城2期，在深圳湾区的地平线上，划下了完美一笔。如今，从后海河看去，俊俏的恒裕滨城2期正在展现未完成的完美，微澜楼影、天高城默、山峦连绵……好一派人间极景，全球新贵湾区这段天际线增添的新音符值得期待！