导读：
■罗杰斯“地段论”与空间经济发展的3D规律
■聚集效应、规模经济，成就中心区物业的高安全性、高溢价
■距离可以缩短，但永远无法消灭，差距将持续存在
正文：

■罗杰斯“地段论”与空间经济发展的3D规律

9月底，世界级投资大师、国际金融巨鳄吉姆·罗杰斯莅临位于福田CBD的海岸中心，并于华侨城洲际大酒店和近千位精英共襄财富盛宴，盛况空前。在当天举办的高峰论坛上，罗杰斯着重强调了地段对于房地产投资的重要性，特别是位处城市CBD，靠近中心公园的物业，保值增值性在全球范围来看都是非常出色的。

罗杰斯对地段价值的看重，让CBD物业又一次成为了深圳投资者关注的焦点。而新经济地理学中的空间经济3D规律，也从侧面佐证了中心区的价值。所谓空间经济发展的3D规律，即：人口向更具有密度（Density）的地方移动、距离（Distance）的减少以及国与国之间的分割（Division）持续存在。

“3D规律”中的第一个D，反映了经济活动中聚集效应与规模经济的重要性；第二个D指的是随着交通基础设施的改进以及全球经济的一体化，无论是一国内部各区域之间，还是国与国之间都显得更加“近”了，时间距离在减少；第三个D则预示着国与国之间的发展差距将持续存在。

如果引申到房地产领域，会发现城市中心区房价居高不下的现象可以得到很好的解答。

■聚集效应、规模经济，成就中心区物业的高安全性、高溢价

在城市形成和发展的初期，几乎不存在聚集效应的差别，规模经济也是非常微弱的。譬如改革开放初期的罗湖、福田、南山等区域都是处在同一起跑线上。但是当城市化进程加快以后，必须要有一个中心区来统领整个城市的发展，由此大量的经济要素开始集中在一个区域，并形成规模。

根据相关调查，日本的大东京地区仅占其国土面积的4%，却集中了25%的人口，近40%的生产总值；开罗仅占埃及国土的0.5%，但是GDP超过全国一半。又比如美国纽约，780平方公里的土地却集聚了1800万人口，创造了全美国10%的GDP；而中国以北京、上海、广州、深圳为首的一线城市中，新房均价与人口聚集程度呈正相关。

截至2014年年末，深圳福田区的人口总数已经达到了135.71万人，人口密度1.73万人/平方公里，单位面积人口密度居全市第一位。而福田区之所以能够吸纳如此大量的人口，根本原因在于其作为深圳中心区所在，集合了行政、金融、商务、文化、信息、会展、旅游等多丰富的城市功能。

同时聚集效应强的城市或者区域，本身就具备一种磁力，不仅会吸引越来越多的人口在此聚集，政府、社会对其的投入也持续、增多，最终实现高溢价。值得一提的是，福田中心区还是全国各大中城市中心区里面公园密度最高、生态环境最好的，这也成为其吸纳人口、企业进驻的一个重要资本。

■距离可以缩短，但永远无法消灭，差距将持续存在

交通工具的不断进化，也是推动中心区物业价值不断上升的重要助力。回顾世界的近现代史，就是一部交通工具的进化史。从马车到汽车、轮船，再到高铁、飞机，交通工具的不断进化、变革，使得区域与区域之间的距离（Distance）不断缩短。遥想当年乾隆皇帝下一次江南在路上需要花费两个多月的时间，而如今从北京到杭州来回都用不了一天。

交通方式的变革，使得城市或者区域之间的来往更加便捷，城市中心区的聚集程度也越来越高。而人口稠密、规模性配套设施完善的城市中心区，往往成为大型铁路站址的首选，也是城市铁网最密集的区域。其中福田中心区不仅是全球第二大、亚洲最大全地下高铁站——广深港高铁福田站的所在地，区域内还汇集了深圳密集的地铁线。

纽约大中央车站的建设，推动周边区域成为全曼哈顿岛地价最高的地区，并聚集了帝国大厦、第五大道、洛克菲勒中心等享誉全球的繁华地。而福田中心区目前已经聚集了深圳超70%的高端写字楼，未来福田高铁站成为珠三角地区最重要的城际轨道交通枢纽后，功能和对城市价值的影响或将媲美纽约大中央车站，来自广州、香港以及全国各地的客流、信息流将进一步刺激区域商务价值的提升。

城市交通网络的发达加速了城市各区域之间的联系，协同发展的区域规划也让城市价值不再单极化。在深圳，近几年前海、龙华等区域的崛起吸引了很多人的目光。但是一个城市只能拥有一个绝对中心，以最大化地避免价值耗散。在此情况下，无论周边城区怎么发展，与中心区之间的差距、界限（Division）都将一直存在。

项目地址：深圳市福田中心区福田路24号
主推户型：300-1800㎡
销售热线：828 99999