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项目及片区考评
华润城’雄问:全球第二价值泉眼,是我们的!

作者:homer 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-04-08 11:36:23点击3728


导读:
■“华润城之谜”
■最具有探讨意义的,是“中观价值”
■中观价值解剖:华润城,位于全球第二价值泉眼?
一、高新区的沉默崛起
二、品种对决:创新维持力最强PK亲情维持力最强
三、房地产投资界的铁律,与买活地不买死地!
■微观价值:华润城的经济真相
一、真正的都市综合体霸盘
二、简单算术题:不但是白送、而且还倒贴啊
正文:

■“华润城之谜”

去年在华润城住宅组团的1期“润府”开盘前夕,@房地内参 2014/9/12推出了 《华润城’价势:宅道当然,独好资产》http://www.banq.cn/html/21483.htm。去年做出华润城理论现值8万/㎡、中长期估价14万/㎡的判断后,引起的非议极多,弹指一挥间一年过去了,随着1期销售的畅旺表现,原来对此的反对者现在逐渐平息。

实事求是地说,280万㎡总建面的华润城是近两年来营销最低调、推广动作最少,但是却取得了极佳销售业绩的项目---其业绩推广比创出了深圳记录。深圳乃至全国根本没有哪一个百万级的综合体项目,开盘之前还封锁消息、还禁止推广的,唯独深圳华润城!

而这根本没有对华润城的销售带来任何困扰,这几乎成为中国楼市史上一段令人费解的“华润城之谜”。有矛盾就有看点,由此,笔者陷入了另外的、更具深度的思考:华润城能够取得如此成绩,是否具有与其它项目不同的价值源?本文的目的就在于此的探究。

■最具有探讨意义的,是“中观价值”

房地产项目,其实是空间,而空间的价值,主要由在空间内进行的经济活动来决定的。经济活动级别高,这个空间的价值就高,否则价值就低。华润城所在地段,原来只是大冲的农民房,所承载的经济活动级别较低、自然价值就低。而更新改造为华润城之后,地段还是哪个地段,其价值却飙升,道理就在这里。

但上述价值,还是“微观价值”,对房地产项目我们还要看其“中观价值”、“宏观价值”。“微观价值”主要由项目本身决定、“中观价值”由片区配套与生产力决定、“宏观价值”由所在城市与趋势决定,甚至“宏观价值”的体现必须经由“中观价值”来传递。

所以,“宏观价值”涵盖面广、意义重要,但更多的是趋同的。其实从购房、投资的实际层面,最具有探讨意义的,是“中观价值”---大家也可以看到,片区差异是如此的巨大---这其实就是“中观价值”的表现。那么,应该怎么看待“中观价值”?

■中观价值解剖:华润城,位于全球第二价值泉眼?

一、高新区的沉默崛起

华润城的中观价值,主要是片区性质决定的:所在的深圳高新区必须加以深刻认识。而本文的认知角度,绝非常识阐述、非绝非以往高度。比如说,深圳最大的商办中心---其实也就是最大的就业中心----其实已经是深圳高新区了,而不是大家所认为的福田CBD。

福田CBD只有区区500余万㎡的写字楼面积,而深圳高新区现状写字楼面积就已经达到1000万㎡,而根据市政府的增容计划,整个深圳高新区的商办面积将达到约1600万㎡,是深圳当之无愧的永久商办中心。另外一个数据是:前海规划的写字楼面积只有1400万㎡,比高新区略少。关键就在于此!

我们首先来看看写字楼的意义。房地产的空间形态包括:住宅、写字楼、商业、厂房、仓储。在向信息经济、服务经济发展的情况下,仓储、厂房还具有一定的生产力要素的价值,但总价值是受到压制与贬损的;而商业部分,除开旺区街铺,其它商业尤其是内商基本被仓库化了,失去了生产力要素的意义。房地产空间长期来说,主要要看住宅与写字楼。

二、品种对决:创新维持力最强PK亲情维持力最强

住宅、写字楼的比较很有意思。写字楼,本质上是企业调度人力、物力、财力资源的中心,住宅是生活的中心,都具备永恒性的要素性质。写字楼使用者是企业,家庭的使用者是家庭及其家人,使用者的不同、目的的不同,结果完全不同。使用写字楼的企业是竞争机构、注重前进与取胜;使用住宅的家庭是亲情机构、注重稳定与给与。

为了竞争,企业必须不断淘汰生产力、创新力不够的员工,甚至于对到了年纪的人也不留情:令其退休,以保证自己的生产力、创新力、活力保持在最优状态,令能者占有更多资源,而且要紧跟潮流不断发展。而为了亲情,家庭绝不会进行成员淘汰,甚至于越弱的人越要占有更多资源。

所以,只要简单比较就可以得出这样的结论:在所有的房地产空间中,写字楼是创新维持力最强的品种,而住宅是亲情维持力最强的品种。而创新具有显性的经济价值、成为价值创造者,而亲情则不具备,甚至于维持亲情会损失经济价值。

三、房地产投资界的铁律,与买活地不买死地!

所以,具有最强生产力、创新力维系水准的写字楼,就成为所有房地产空间的价值创造者。因为具有新创价值的能力,所以我们可以看到,只要写字楼扎堆的地方,住宅、商业也都跟着旺起来。而商业发达的地方,则住宅、写字楼未必发达,比如东门、华强北既是如此。而住宅发达的地方,写字楼、商业也未必发达,比如华侨城、蛇口既是如此。

所以,写字楼中心是所在城市的价值泉眼,活力之地。在房地产投资界,“写字楼在哪里,就投资哪里”其实是铁律了。与其投资那种建成后就死气沉沉的片区--死地,当然远不如投资活地。买活地不买死地!

与此同时,作为在全球科技业创新力紧随美国硅谷的片区,深圳高新区事实上已经成为全球第二大科技中心,深圳正式凭借此成为全球唯二的科技湾区城市。而与硅谷不同,深交所还是全球IPO的冠军,“科技中心+金融中心”这可是全球唯一的。各位不要忘记,美国房价最贵的不是曼哈顿,而是硅谷。而华润城恰恰就是高新区中唯一的综合体项目,放眼全球其实没有齐观对象。

■微观价值:华润城的经济真相

一、真正的都市综合体霸盘

而说完华润城的中观价值,其微观价值也有一个角度是非常有意思的。华润城是一个真正的都市综合体霸盘:总建面280万㎡、自身有“住宅+商业+写字楼+酒店+艺术与纪念馆的类似设施+学校”、外部公配有紧邻的“地铁+高尔夫+河流+公园+海景+山景+城景+总部基地”,是深圳资源最齐备、配套最好、品种最全的住区。

这种高度综合的产品与片区特性有什么价值呢?说白了,华润城是各种空间的紧密集合。这种集合,对于时间成本特别高的人来说,具有极大的意义,也就是生活、工作、休闲、娱乐、会客等可以在自己的区域内就能够完成,能够节约大量宝贵的时间与精力,当别人拥挤在路上、到处寻找目的地的时候,这里的业主下楼就可以解决几乎所有的问题。

二、简单算术题:不但是白送、而且还倒贴啊

算个简单的算术题吧:平均一家三口人,成年家长两人、上学孩子一人,住在华润城可以解决工作与生活的所有问题,因此成人每人、每天可以节约4个小时,小孩可以就近上学与解决生活问题因而每天节约1个小时,而且还未计算其安全性。但是家庭节约的时间是:每天9小时,平均每人节约3小时。

以深圳去年的中产家庭可支配收入50万元计算,这个可支配收入相当于家庭生产获得的净利润,而要获得这个净利润意味着总产值必须是每年600万左右,也就是说每天必须1.64万/天,以每天8小时计则单位时间产值是2055元/小时。平均每天节约3小时,节约的产值就是6165元/天、225万/年,在70年的使用期限内、不考虑通胀节省的总产值是1.58亿、对应节省的净利润(也即家庭总可支配收入)是2362万!

算你买一套华润城的150㎡的住宅,以8万元/㎡的现价计总价是1200万,也就是说,70年省下的净利润是2362万,比你购房成本多了1162万。也就是说,你购房获取增值还不算,但华润城的综合性质就给与了你1162万、96.8%的获益!!原来在经济真相上,华润城不但是白送、而且还倒贴啊。


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