导读：
■深圳唯一千万级规划社区，怀德•峰景独踞核心
■片区价值分析
一、深圳唯一ABD，最强财富汇聚中心！
1、什么是ABD？
2、机场产生在经济最发达的地方！
3、深圳城市流最强片区，年客流量超2亿人次
4、经济链顶端，财富汇聚中心！
5、机金租金指数：商业地租最高地段之一！
二、轴心区≥中心区or核心区，价值永动机
1、中心→核心→轴心，城市年轮的终极扩张走向
2、轴心时代，登顶深圳区域价值高地
三、镜鉴世界级都市圈，房价“机场跑道指数”
1、世界级城市圈经济与机场跑道数量有关
2、从机场跑道指数来看：跑道越多，房价越高
3、珠三角区域中心，怀德•峰景价值昭然！
四、中国最贵重岸线：珠江湾+深圳湾
五、与深圳第二会展中心为邻，怀德•峰景抢占先机
■区域配套
一、交通配套：海陆空轨，深圳唯一四维便捷交通
二、教育配套：幼儿园到中学，一站式5分钟教育圈
三、医疗配套：一级甲等医院等，未来还规划6所
四、商业配套：怀德公元6万㎡商业、国惠康、南城百货、美联、宝利来...
五、生态、文体配套：1高尔夫2场馆4公园
■世界级ABD主页，你认识到了嘛？
正文：

■深圳唯一千万级规划社区，怀德•峰景独踞核心

怀德•峰景位于宝安区福永怀德南路与翠岗西路交汇处，是怀德社区综合体2.3平方公里土地开发中的住宅项目。怀德社区是深圳目前唯一的千万级规划社区，其规划有居住、商贸核心、国内公共服务中心、现代物流总部、家居博览中心五大功能区，峰景独踞社区最核心位置。

项目占地面积19740.56㎡，建筑面积11.7万㎡，核心产品是86-143㎡3-4房。项目拥有远低于其他同类项目的容积率，低至3.05，属低密舒居的纯住宅社区，同时还毗邻怀德社区公共服务中心和商贸核心区。

■片区价值分析

一、深圳唯一ABD，最强财富汇聚中心！

1、什么是ABD？

在细说怀德•峰景这个项目的区域之前，我们先来深入了解下“ABD”的概念。对于ABD一词，房地内参曾反复强调其重要性，但相信很多人都还停留在一个浅层次的概念认知上面，并未能了解其深意。下面，我们就来更深入的了解下怀德•峰景所处的深圳唯一ABD的巨大意义。

首先，提到ABD，相信很多人下意识的会想到CBD（中央商务区）一词，CBD的全称则是Central Business District，而ABD的全称则是Airport Business District，意为空港商务区。2007年1月25日，美国《华尔街日报》的一篇题为《“空港商务区”概念将为全球机场插上翅膀》的文章解释道：空港商务区是一个以机场为中心，在周边建设仓储区、办公区、购物中心、会议中心乃至住宅区和高尔夫球场等设施的大面积综合性区域。

深圳十二五规划将航空新城纳入其中，形成新的城市中心，其规划范围达90平方公里，南至前海、北至松岗的西部滨海地区，形成以宝安国际机场为中心，辐射半径达30-50平方公里的新型都市化区域。在产业规划上将重点发展国际物流、总部经济、高端会展、现代服务、科技研发、高新技术制造和客户服务中心等七大产业，而区域现有3000多家企业， 460家外企，10多家世界500强，最终产业的发展极大程度上汇集了资金和人流，形成航空城经济圈。

2、机场产生在经济最发达的地方！

好了，说完了概念。我们先来看看空港经济现象。所谓的空港经济，当然一定要有机场，而机场首先产生在经济最发达的地方。可口可乐、爱立信、麦当劳等众多跨国公司的东欧总部常驻维也纳机场；每年1300万的参观者，首先涌入的是巴黎戴高乐机场附近拥有16.4万㎡展览区的维勒班展览中心；曾有2500个企业在这里召开过会议，跨国公司领导人在这里齐聚是一件习以为常的事情，这里，就是亚特兰大国际机场……

而其中最著名、也最成功的并不是上面的这些，而是阿姆斯特丹机场商务区。阿姆斯特丹机场商务区被誉为“欧洲商业界的神经中枢”，其吸引了包括荷兰航空、优利系统、日本三菱、摩托罗拉等300多家国际公司进驻，而且许多本土的抑或是跨国的欧洲公司都把他们的欧洲总部、营销部门、训练中心、零件中心(后备)、共享服务和研发中心等设在这里，这里已成为了欧洲物流和商务活动的中心。

综观亚洲，甚至全球，空港商业城已进入了一个如火如荼的建设阶段，而且其经济效应也在不断显现。1300万的参观者、2500个企业会议、300多家国际公司进驻、众多公司总部常驻就是其最好的例证。

3、深圳城市流最强片区，年客流量超2亿人次

那么，ABD为何成为经济最发达的地方？这里面有很多个因素。以怀德•峰景所在的大空港为例。数据显示，2014年深圳机场旅客吞吐量达到3627.25万人次，相当于目前整个深圳总人口运送一个来回，而这仅仅是人流，流动带来价值，再加上物流、资金流、数据流等各种流量城市流的顺畅流通，依赖于区域强大战略性交通体系。有经济学家统计，前海大空港这个战略级交通设施最密集城区中，包含机场、沿江高速、广深高速、107国道、宝安大道等等，年客流量超2亿人次，是深圳客流量最大片区。根据钱跟人走的一般规律，片区价值不言而喻。

4、经济链顶端，财富汇聚中心！

与此同时，相对于客车、火车，机场具有更强能力的客户筛选功能。因为相对于普通的交通工具，机场效率更高、更快，它吸引的是大多是对效率需求更高的商业精英，比如说长期商务往来的企业高管、老总。这些人处于经济链的顶端，购买能力强。而价值是由人决定的，投资看富人，买房看邻居。人类最重要的资源只有两种：一是脑袋（包括人力），其二是土地（包括矿物）。而脑地关系是，土地的价值由人类的脑子（知识）决定。

比如在人烟稠密的当下，地球上绝大部分的土地却并不值钱，因为只有人的存在，有人不断想出利用土地的产品、知识，从而才能定义价值，才能赋予土地价值。一个地方，若只有最优质的资源，却没有优质的人群，那么价值是无法真正得到实现和提升的。只有拥有了优质的人群，也更能凸显这个地方的价值，继而提升其价格。怀德•峰景所在的区域，聚集了如此众多的精英，势必将带来价值升值。

而且，需要特别指出的是，除了客户筛选功能之外，相对于普通的交通工具，它拥有最强大的汇聚能力，拉长了区域的客户半径。而这种汇聚能力，不仅仅是跨城际之间、省份之间，甚至是跨越国际。所以，它吸纳客流能力是所有交通工具中最强的，由此而带来的财富聚集效应自然也是其他区域无可比拟的。

5、机金租金指数：商业地租最高地段之一！

2011年，网络上曾经爆红过一篇名为《房租高得离谱烘出机场天价》的文章，里面曝光了候机楼高昂的物价。但同时也不得不令人相信，这高得离谱的物价背后，是高昂的商铺租金。分析指出认为，中国所有机场的商铺，都是严格按照相关规定，用招投标的方式选出来的。全国机场的场地租用费都非常高。

商铺租金为什么这么高？从某方面来说，这是强大的人流需求与稀缺的资源供给之间的矛盾。同样，从广告投放这方面来说，这也是非常高的地段之一。这从侧面印证了ABD对于城市的稀缺性，而对于价格的拉升作用，价值巨大。

二、轴心区≥中心区or核心区，价值永动机

1、中心→核心→轴心，城市年轮的终极扩张走向

在房地产领域，描述一个地方的地理位置的时候，经常会看到中心、核心等字眼，不管什么地方，只要经过一定的区隔，总能造就一个中心。但是从价值的永续性来看，中心是一个定点发展的状态，而每个城市都会出现多中心发展的情况，而新中心的异军突起必然会导致原有中心的分流，极有可能出现被取代的结果，价值的永续性无法延续。

然而，当城市发展到一定阶段的时候，必然会出现城市的轴心，而这个轴心是不可复制的。相对于中心、核心来说，轴心区的价值永续性是最强的，轴心区因其快速的经济流动、人流的聚集，周边的发展围绕着轴心区发展，区域中的各项活动都在快速运转、轮动，不管是对内、对外、对人、对区域本身都更具有价值的永续性。

2、轴心时代，登顶深圳区域价值高地

一座城市的发展，离不开城市轴心的崛起。从深圳的发展史上看，从1978年起每一轮中心位移都代表着深圳城市不同的发展阶段，譬如罗湖是深圳改革开放初期的城市中心，福田、南山是深圳在珠三角的区域中心，而选择前海，是由于其战略要地，代表着深圳在中国大陆、亚洲、世界级锦标赛中出征，换而言之，前海是深圳参与世界的国际中心，这也将是深圳轴心时代的开启。

这种前所未有的城市新高度在国内是没有参照标准的，曼哈顿于纽约有着怎样的意义，前海对深圳的影响只会更青出于蓝。深圳国际化，前海作为欢迎世界登陆的大堂和客厅经济，区域会有怎样的变化谁都不能给出一个具体的上限值，重要战略设施的配备注定了前海发展方向的不可逆。怀德•峰景立于此之上，价值永动！

三、镜鉴世界级都市圈，房价“机场跑道指数”

1、世界级城市圈经济与机场跑道数量有关

再说机场，一般来说，越多飞机升降，跑道就越繁忙；当跑道不够用时，就只能不断增加新跑道。如今，珠三角区域多达12条跑道。这对珠三角区域经济、产业的发展是否意味着什么呢？借鉴一些世界级都市圈如纽约都市圈、伦敦都市圈、巴黎都市圈、东京都市圈的机场跑道数量，或许我们从中能窥见一些端倪。

纽约都市圈包括波士顿、纽约、费城、华盛顿四大都市群，及巴尔的摩等40个中小城市。作为全球公认最大的经济圈，纽约都市圈的机场数量及跑道数量也是其他世界经济圈望尘莫及的。统计纽约圈内四大城市的机场跑道数量就达到21条，单是纽约就有3个机场9条跑道（肯尼迪机场4条、拉瓜地机场2条、纽瓦克机场3条）。

综合上述，无论是纽约、巴黎、伦敦，还是东京，这些世界级都市圈的机场跑道数量都是极为密集的。而机场跑道数量，无不与该区域或城市的经济、产业分工发展直接联系起来。作为区域经济、金融中心的区域，机场跑道数量就越多，经济越发达、在全球产业分工中就处于越有利的位置。

2、从机场跑道指数来看：跑道越多，房价越高

全球经济一体化发展下，国家与国家之间、区域间的联系越来越为密切。而这些都市圈聚集了区域乃至世界密集的金融、商业商务服务行业，需要进行大量频繁的交流，使得大量信息流、客流、物流量得以高效交换。可以料想得到，经济如此发达，这里也有着区域最密集的行业精英人才，使得区域内个人产出值远远高于区域外其他城市。而为了适应区域信息交流及企业、个人需求，这些区域的机场跑道数量密度之高，就是理所当然。

当然，这些城市也是全球的房价高地。2009年数据显示，纽约、东京两大都市圈人均GDP超过3万美元，巴黎、伦敦的人均GDP在2.5万美元左右。同年，伦敦和纽约这些都市圈内城市的房价分别达到14.2万元/㎡、10.2万元/㎡，排在世界各大城市前列。而即使在经历金融危机后的2011年，纽约公寓的一间卧室单位，均价也要4万美元（相当于人民币26万元）。

3、珠三角区域中心，怀德•峰景价值昭然！

综合上述分析，可以这样认为，机场跑道数量越多的区域，经济就越发达，那么相应的，个人产出经济也就越高。而这些地区，往往也就是房地产行业发展越快，房价也越高的区域。回归到珠三角区域尤其是我们所在的深圳，90年代这里以生产加工制造业为主，是个“世界大工厂”，机场不多且为单跑道。

如今，珠三角区域，已经聚集了国内乃至国外众多金融、证券、银行等商业商务服务行业，从加工制造密集产业转变为第三产业服务业为主。而深圳作为珠三角区域的金融中心、经济中心，集中了金融、高科技、互联网、新能源和生物等国内乃至国际巨头企业；广州作为区域的政治中心，为省会城市所在，区域间产业格局显然。

如今，从珠三角区域多达12条机场跑道数量来看，这里已经聚集了大量的信息流、客流、物流量，尤其是区域金融、经济中心的深圳，更是南中国强流资产最密集区域。国际航空枢纽的崛起必将成就新兴国际经济中心，激发周边区域的房地产业高速发展。

北京首都机场附近的温榆河高端居住区均价5-8万/㎡、虹桥机场附近的太谷国际高端居住区均价5-8万/㎡，香港机场附近的东涌高端住宅区均价10万/㎡，而中国四大航空新城中唯一没有被挖掘的就是深圳航空新城，作为深圳的国际门户核心区域，也将会是深圳的又一个价值高地。

目前福永片区的升值潜力已看出端倪了，随着前海的不断开发，宝安西部片区房价一路上涨，很多楼盘相对2014年，涨幅已经超过100%，现在前海的壹方中心均价已破10万/平。目前区域还处于价格洼地，是选择在这里投资与住房的最佳时机。

四、中国最贵重岸线：珠江湾+深圳湾

说完了ABD与机场跑道指数，我们再来看看湾区，将地图放大来看，我们可以发现，怀德•峰景所在的地段，恰好处于中国最贵重经济岸线上。探究历史可以发现，自15世纪人类进入海洋时代以来，几乎所有世界级大国都是海洋或近海国家。即使是在之后的数百年历史，世界著名的经济中心基本上也都是近海的海港城市，且往往都是位于当地主要河流的入海口。

目前世界上重要的经济中心，几乎都是沿着海岸线或河岸线出现的，且海运发展尤为发达，中国的香港也如此。其实，由于飞机的航运能力有限且成本较高，可以预见，未来人类的海外贸易仍主要是以海运来实现。尤其是那些大江大河的入海口、同时又是铁路枢纽站、航空实力强的地方，将可一站式实现河海、海铁联运的关系，组成交通、成本、效率的最佳租房。尤其是全球经济一体化下，海外贸易的重要性不断彰显，将使得世界级的新都市，将出现在大江大河入海口岸线两侧。

在中国的海岸线上，目前中国东海岸经济最发达的两个区域，一个是长三角、一个是珠三角，分别位于长江、珠江的入海口。值得注意的是，中国连续十八年外贸出口额第一的却是位于珠三角入海口的深圳。

借鉴世界级岸线经济发展，位于珠江岸线的香港，是全球前三的物流海运中心，深圳是全球第四海港，加上铁路、机场、地铁、高速等众多世界级的资源在此聚集，加上“一带一路”、自贸区规划……珠江岸线可谓珠江乃至中国最贵重的经济岸线。借助于中国最贵重经济岸线的地段优势，怀德•峰景所在的位置，其价值张力已不容忽视，或成为珠江经济岸线的下个爆发点。

五、与深圳第二会展中心为邻，怀德•峰景抢占先机

深圳第二会展中心已选址宝安大空港机场北片区，其中核心区用地约82万平方米。未来宝安将建设世界一流的会展场馆设施和品牌商贸展会，看齐德国的汉诺威会展中心，以此构建高端会展、高端贸易以及高端物流与一体的服务体系。会展经济更是关联产业发展的引擎，不仅提升展览行业，还可以带动商务、旅游、餐饮等关联产业的发展，其带动系数甚至可以达到1：10。对于宝安来说，国际会展中心的落户无疑是一个新的发展引擎。

政府将拟建的深圳国际会展中心选址在宝安大空港机场北片区，这一举措，将会促进深圳会展业的发展。宝安大空港地区定位为国际一流空港经济区，在战略地位上，是深圳未来发展重要的“战略机遇区”；在区域位置上，具有得天独厚的区位优势。

会展中心是会展活动的空间载体，大型会展活动将会带来展览、商务、居住需求，直接带动了周边地区房地产价格的上升。而如今深圳国际会展中心落在宝安大空港，给离会展中心不远的怀德•峰景一个抢占先机的良缘，提前享受这一价值的利好辐射。

■区域配套

一、交通配套：海陆空轨，深圳唯一四维便捷交通

1、轨道：项目近地铁11号机场线。11号线又称机场快线，预计明年6月通车。建成后，从项目直达深圳机场，4站即达前海湾，5站到福田中心，约8分钟到前海中心，约15分钟到福田中心，与东莞3号线接于碧头站。

规划地铁12号南宝线，“怀德站”，无缝接驳本项目，由蛇口站至松岗，贯穿整个深圳西部，线路全长约42.2公里，设站28座，连接东莞2号线。预计2017年开工，2020年建成。
规划地铁20号线福永线，起点为机场东站，向西北延伸，有利于福永居民的出行，与机场线、沙井线、深茂铁路均有交集，同时无缝接驳东莞R2线。

2、路网：

①、107国道市政化：政府规划将107国道改造为，继深南大道后的贯穿深圳的第二景观大道。规划禁止货车运行，全线已实现取消红绿灯，交通和噪音将得到大大改善。同时也将大大改变目前产业布局，107国道沿线建立八大产业园区和西乡总部经济带，必将带来沿线物业持续升值。改造后，总体交通流量将下降约25%，有效提升福永片区交通效率、宜居指数，有望接驳深圳财富要道，成为深南大道延长线。

②、沿江/南光高速取消收费：为推行107国道的市政化，沿江/南光高速有望取消收费。根据深圳市交委公布的2015年路隧专项资金支出计划，南光和沿江高速深圳段取消收费相关测算和研究，列入今年路隧改革的支出。

③、福永码头：是国家一类客货开放口岸，是深港澳客货运关键枢纽福永码头，连接澳门、香港；福永码头每天26班次、4条航线直通港澳，年吞吐量达1000万人次。

④、宝安机场T4航站楼：距本项目约10公里，规划T4航站楼预计2025年建成，建成后旅客吞吐量是目前的两倍，同时将拉近本项目与机场距离。

⑤、4航站楼已经完成总体规划，预计2025年建成。T4航站楼位于机场北区，未来T3-T4之间将修建互通通道，广深港客运专线、1号地铁线、11号地铁线、12号线贯通、深莞穗城际快线、国际国内航空线将齐聚机场，机场将成为一个市内市外、国内国外通达的深圳任何区域都将无法比拟的重要交通枢纽。

二、教育配套：幼儿园到中学，一站式5分钟教育圈

在深圳最稀缺的教育资源方面，怀德•峰景也展现出了让人惊喜的一面，半径2公里涵盖2幼儿园、小学3所，2所中学，5分钟抵达省一级公立福永中学，为孩子提供一站式教育配套。
其中：
①福永中心幼儿园：距项目约1公里，省一级幼儿园；
②下十围小学：公办小学，已有68年办学经验，距本项目约1公里
③福永街道中心小学：广东省一级学校，已有88年办学经验，距本项目约1.4公里
④福永中学：广东省一级公办初中，距项目约2公里
⑤项目南侧100米处有：怀德中心、怀德小学（规划中）
⑥怀德第二幼儿园：港式私立幼儿园

三、医疗配套：一级甲等医院等，未来还规划6所

项目区域内，有福永人民医院、福永社康中心、怀备社康中心三大医疗配套。其中，福永人民医院是一所拥有工作人员700余名，定编床位300张，占地面积24330平方米，建筑面积32452平方米，能为广大群众提供医疗、保健、防疫、康复及健康教育等全面服务的综合性医院，1998年7月成为一级甲等医院。除了现有的医疗配套，未来怀德社区规划建设6处医疗设施。

四、商业配套：怀德公元6万平米商业、国惠康、南城百货、美联购物中心、宝利来......

怀德社区以地铁20号线福永站为核心进行地下空间综合开发，规划将地下空间划分为四大功能，包括商业、休闲、停车、步行等，结合现在社区内已有的成熟商业配套，如：国惠康、南城百货、美联购物中心、宝利来大酒店等星级酒店和等；此外还有怀德6万平米集中式商业。

五、生态、文体配套：1高尔夫2场馆4公园

1、航港高尔夫球场：

深圳航空高尔夫俱乐部位于深圳市宝安国际机场,远眺大海,西接深圳福永国际港口, 每日多班航船往返香港。总面积达84万平方米的航空高尔夫俱乐部,由美国IMG公司著名球手Ian Woosnam设计,总长度达7210码。球场设计充分体现了设计师的思想，自然地理环保与球场的精心布局，可谓考套天工。

据测，航港高尔夫球场距本项目约500米左右，内设练习场 、游泳池、会议室、中西餐厅、高尔夫专卖店，奠定豪宅奢配。

2、2所场馆：

福永群众文化艺术馆：位于翠岗公园内，丰富业主的业余文化生活。
万福广场：距本项目一公里以内，寓意幸福安康，含集会、演出、游览功能。因曾获央视报道而闻名

4、四所公园：

①、翠岗公园：与本项目隔街相邻，满足业主纳凉、休闲、景观需求，是项目天然后花园，公园位于福永街道中心区的怀德社区翠岗山，占地面积约3.9万平米，其中绿化面积2万平方米，建筑约1万平方米，地下停车场6500平米，设置车位209个。

②、望牛亭公园：望牛亭原来一直为满山树木葱茏的林带，2005年福永街道修建望牛亭公园，公园总投资约2800万元，建成后的望牛亭公园，改造完善和丰富了山体的景观和市政设施，并设了主入口和次入口，方便市民就近登山。并新设了两个登山道共3000米，用大理石板材铺就而成，打通了公园的环山散步道。据了解，望牛亭公园还将修立新景观长廊，全长约1000米，宽约33米，总建筑面积3.3万平方米。距项目约1公里，满足业主休闲健身需求。

③、凤凰山公园：凤凰山森林公园是深圳市规划重点建设的八大森林公园之一，距本项目5公里，是清朝“新安八景”之一，凤凰奇拔峻秀，像一弯新月镶嵌在西海之滨，高悬在南国昊天沃土上，西眺伶仃洋，南瞰深圳湾。兼具休闲与文化教育功能。

④、规划福永体育公园：纳入《宝安中心组团分区规划2005-2020》，已经市政府批准

■世界级ABD主页，你认识到了嘛？

从区域方面来说，怀德•峰景所处的区域，我们或许听过太多关于“大空港”、“航空城”的概念，但对于个中真正价值，却少有认识。而经过深圳唯一ABD、深圳城市流最强片区、机金租金指数、机场跑道指数、轴心区等一系列的解读之后，相信众看客已有深刻认知。

与此同时，我们发现，机场是承接外来客流的地方，从某种程度上来说，它相当于一个城市的封面。而如果将乘客比作一个用户将城市比作一个网站的话，它就相当于一个主页，一个将人与城市链接的端口。这个端口，承载着这个城市的第一印象，同时，它更要承接人流、物流、数据流等，而且“数据量”之大，是远远超越于其他交通工具的。

从城市方面来说，依托于强大的创新动力，深圳，已然是是世界级列强城市，深圳2014年GDP约2460亿美元、如作为独立经济体参与194个国家或地区排名，居全球第44位、在其它150个国家或地区之前。而按GDP、科技、金融与物流评估，深圳已是世界20大列强城市之一，进入了全球经济竞争力城市前三甲、全球宜居城市、全球金融中心城市前20、全球旅游城市第七、全球发展最快城市前10、全球新兴市场前十……

而怀德•峰景，占据了深圳的封面位置，这就相当于世界级的ABD主页。这个主页，是给那些认识到这些规律的价值链顶端的人士准备的，是历经6年考察香港、新加坡、美国等城市后深度思考后的标杆力作，它有着“城市运营商”魄力，同时，它是向上的、向前的，远超预料的，至于前景，看客们自己去分辩吧！