导读：
■前海、后海已成“全球王中王之核”
■华人300年来的处子运
■双盘比较分析
一、地段最优，后海看当下，前海看未来！
二、半山豪宅与湾区豪宅，你喜欢哪种？
三、配套相当：汉京纯粹，恒裕醇熟！
四、产品：均国际级奢华精装，汉京九榕台略胜一筹！
五、品牌：均在崛起，后劲可畏
■最难的选择题：汉京九榕台VS恒裕滨城Ⅱ
正文：

■前海、后海已成“全球王中王之核”

在过去的12个月时间里，深圳房价上涨超过80%，是全球涨速最快、涨幅最大、升值额最高的城市，成为了世界楼市的中心。而如今的深圳，凭借在科技、金融、物流等关键领域的举世级创富能力，及全球唯一的“科技+金融”双中心地位，也已超越台北、新加坡，成为华人社会的房价亚军。

如果说深圳是全球楼市的王区，那么南山就是这个王区的王区，这里不但拥有全市8个重点建设区域的6个---前海、蛇口海上世界&太子湾邮轮母港区、高新区、后海、超级总部基地、留仙洞总部基地，占比75%！而且还是经济中心、商办中心、物流中心、科技中心、高教中心、旅游中心、人才中心、国宾中心、创业中心、地产高地…

如果说南山是全球地产王区的王区，那前海&后海则是这个王中王的核心。后海&深圳湾片区已经成为深圳顶级豪宅最密集的片区，高层豪宅房价已经位居全国前茅，高新区、后海中心、深圳湾口岸、深圳湾及深圳湾公园、超级总部基地、春茧体育中心……可以说熠熠生辉；而前海剑指1500亿产值、注册企业超3万家、要素型平台市场4家、全国最大轨道枢纽所在、全国唯一城内自贸区……前海同样令人垂涎。

■华人300年来的处子运

前海、后海已然成为“全球王中王之核”。这是华人首次在产业、经济、地产层面掌控“全球王中王之核”，在过去300年里这一直只是欧美日的专利！王中王的核心所在，当然是万人志取之。正因为如此，分别位于后海深圳湾片区的恒裕滨城Ⅱ、与位于前海自贸区半山的汉京九榕台最近上演了一出王中王的龙虎斗大戏，很多客户在两个盘中格外犹豫！

继9月13日前海自贸区半山顶级豪宅汉京•九榕台首次开盘2小时破15亿的傲人记录后，将于10月18日加推3、4栋180㎡新品！作为目前前海蛇口自贸区唯一的超低2.2容积率半山纯住顶级豪宅，汉京•九榕台打造了纯大平面加别墅产品组合，成为前海蛇口自贸区纯住顶级半山豪宅！位于后海深圳湾片区核心、后海河畔的恒裕滨城Ⅱ，其1期一个月清盘创出历史奇迹，其2期同样将与当日开盘，这个项目的2期拥有山海河城园5重景观、并拥有当前南山新盘中最大的私家整体式园林，并占据片区天际线的制高点，很多人舍弃不下。

事实上，近期@房地内参 内部工作人员与“求迷会”会员整合沟通时，一些较为关注南山片区豪宅项目的客户，开始密切关注汉京•九榕台各种动态的同时，也都会下意识地与恒裕滨城进行比较，比较之后，发现难以决择。其实我们也多次建议，做置业决定前，应该进行多方面的比较，逐个分析。毕竟购置房产作为大部分家庭最大的资金支出，无论是出于自住还是投资目的，都是希望自家能收获最值得也是未来最看好的物业。购房无小事，出手要谨慎。下面，笔者就应客户要求，从区位、资源、景观、配套、产品等方面将两者进行比较分析。

■双盘比较分析

一、地段最优，后海看当下，前海看未来！

首先就区域来说，无论是汉京•九榕台还是恒裕滨城，从本质上来说，其实两者并不均备相当的可比性，汉京九榕台地处前海，而恒裕滨城呢，属后海片区。细分下来，前海与后海，前者是正在发展的区域，后者是已经发展成熟的片区，换用股市里的说法，前海是潜力股，后海是绩优股。

细分下来，前海是一个发展中的片区，未来有较大的发展潜力，物业也有较大的升值空间，而在前海买房，买的是未来的升值预期。而后海，发展已经较为成熟，房地产市场也已经稳定，在后海买房，买的是成熟和品质，是一种生活氛围。所以，前海、后海，两者均是深圳地产最棒的地段，二者在发展中的碰撞想必只有火花，只有选项不同的客户，没有绝对的可比性。

二、半山豪宅与湾区豪宅，你喜欢哪种？

说完了地段，我们再来看看两个项目的配套。对选择南山片区这两个项目的客户来说，一般来说，置业不仅仅是一套房子，更是一种生活方式和生活状态。尤其是在建筑技术越来越没差异性下，一个项目所能拥有的生态景观资源将成为衡量房子价值的重要体现。

但不巧的是，依循这一规律去分析，我们发现，汉京九榕台地处小南山山脚高地，东南西三面环山，独享周边大南山公园、小南山公园、兴海公园、青青世界、月亮湾公园、荔林公园六大公园800万平米天然绿肺珍稀山景资源，属于前海自贸区唯一顶级半山豪宅，主打山景资源。而恒裕滨城呢，地处深圳湾南区最核心地段，该区域东、南临深圳湾，主打滨海生活。一个项目是山景，一个项目是海景。

纵观世界各地半山豪宅，卖出天价的豪宅不在少数，李嘉诚、周星驰……不论是商界还是娱乐界明星，都选择购买香港半山豪宅。中外建筑师认为,山地可以实现错落的建筑布置，是房产生长的绝佳生态环境。据报道，此前，香港曾曝出100万元/㎡的半山豪宅天价，即使是项目周边更多见楼龄三四十年的老房子，也都身价不菲。

而湾区豪宅呢，其价值同样令人吃惊，以Noosa湾为例，Noosa湾是澳洲著名的富人区，这里最便宜的海景豪宅也要1000多万人民币，几乎每一户水岸豪宅均配备有私人游艇码头，一是优美的海滩环境、奢侈纯粹的上流社区、消费高昂的生活配套，使这里成为世界上最适合顶级休闲生活的国际湾区。所以，恒裕滨城Ⅱ也是一张王牌啊！

健康、生命无价，或许有人喜山、有人偏爱海，仁人乐山、智者乐水。总的来看，如果更喜欢山景，喜欢大自然，出则繁华，入则宁静，可以选择汉京•九榕台，而如果更偏向于湾区，或者喜欢跑步，选择恒裕滨城，则是最佳的选择。喜好不同，可以区分选择。

三、配套相当：汉京纯粹，恒裕醇熟！

再来说说生活配套，因为对居住、生活而言，项目本身所能配置的配套，是赋予业主怎样一种生活的最佳表现，甚至这也是业主身份的标签之一。

汉京•九榕台的生活配套周边商场有海上世界（距离项目约2.5公里左右，10分钟即到）、招商花园城、蛇口沃尔玛、前海港货购物中心、人人乐百货、海岸城商业广场，医院有市六医院、蛇口医院之外，还有蛇口太子湾国际医院等国际医疗配套。同时，交通配套方面，项目毗邻太子湾邮轮母港，通过月亮湾大道还可快速达到前海综合交通枢纽站，并可轻松到达深圳机场、福田和罗湖中心区。另外，小区还有顶级高端会所，室内外双泳池，满级各级人群对生活的要求。

恒裕滨城项目周边集聚餐饮、休闲、购物有保利剧院、深圳湾体育中心、15公里滨海长廊、all city购物中心等配套，同时，项目周边教育资源，如：育才四小、南山外国语学校滨海分校以及规划中的望海学校等国际化教育配套，可以让不同年龄段的孩子都能享受到优质的教育资源。

总体上来说，汉京九榕台配套精致，居住环境纯粹、私密，打的是资源牌；而恒裕滨城借助绩优股的优势，环境醇熟。对环境要求高的人可以选择汉京九榕台，这种环境，建立在前海未来红利上。而恒裕滨城，片区本身就很成熟，适合对便利度要求更高的客群。

四、产品：均国际级奢华精装，但汉京九榕台略胜一筹！

说完了以上，再来说说产品吧。首先要指出的是，汉京九榕台仅为2.2，容积率低、人口少以及相对独立的独门独户生活与顾客心目中的健康生活形态比较吻合，容易引起顾客的心理共鸣，尤其是背靠整个小南山公园，因此其泛容积率极低、泛绿化率极高，实在诱人，深圳我们曾经想以“氧森高地、园首半山”里形容之。

而恒裕滨城则是另外的道路，建面30万平米，容积率3.8，但绿化率却很高，达到了35%。同时，通过向空中要面积的创新涉及方案，令其整体式私家园林面积达到了当下所在片区最高的级别，与小区紧邻的后海河、深圳湾公园结合在一起组成了优越的环境。其占据的区域最高天际线，更是充满了足够的心里优越感。

再说说两者的共性，那就是精装修，在这点上，两者都达到了共识，那就是最大化提高客户的效率，交房后就可以直接入住，省去装修房屋的众多费时费力又费心的环节。适当的给客户作减法，减去客户不必要的烦恼。不是有一句话这么说嘛：如果你恨一个人，就让他去装修房子……这点两者都做的很不错。

特别值得一提的是，汉京九榕台汇聚国际顶级设计单位及一线精装修品牌：全球五大建筑设计公司之一的阿特金斯携手香港梁氏傲地，打造超现代建筑设计；日本当代三大景观设计师之一户田芳树创作生命力主题园林；德国HID联手台湾知名设计师李玮珉量身定制室内精装空间；汇聚美诺、杜拉维特、当代、唯宝等顶奢精装品牌，定调一线生活品质；世界五大行之一仲量联行物业管理团队共同打造顶级半山生活。

而恒裕滨城，采用的是精装设计选定国际顶级室内设计大师——谭伟武先生，为深圳乃至华南少壮新贵们精心打造时尚、考究精工居家之所。谭伟武先生设计了著名的澳门威尼斯人赌场酒店，是澳门金莎赌城中心室内精装设计师，也是享誉国际的美籍华人室内设计师。从品质上看，但实地走访后发现，虽然两者各有千秋，但汉京九榕台从精修风格、品质感上面来看，似乎略胜一筹。

五、品牌：均在崛起，后劲可畏

目前，在深圳土地资源储备方面，汉京极具优势，在十余年的精进历程中，汉京集团先后开发了超甲级写字楼“汉京国际”、城市精品复式公寓“汉京山”、高品质住宅标杆“汉京确悦”等城市经典项目，并全力打造深南大道全球创意地标·汉京集团总部大厦——汉京金融中心，以及未来规划中的汉京城等项目。

而在深圳土地资源方面，汉京极具优势，在深圳已经储备了大量的开发用地，储备项目20个，在深圳的土地储备已超过900万平米，且大部分集中于深圳未来发展的核心区域南山区，不仅包含城市更新项目、高档住宅、写字楼、大型城市综合体、工业物流等多种功能工地，所属土地还占据城市的战略要地，如深南大道、南山中心区、前海中心、龙岗中心等，已经形成“住宅产品系列、商业产品系列、综合体产品系列、工业物流产品系列”多元化的开发体系，未来15年的江山已经底定，为汉京将来的可持续发展务实根基。

同时，在高新区拥有写字楼开发、汉京国际的创新是顶级的，在九榕台拥有别墅，其产品线已经覆盖住宅、商业、商办等各类形态，其创新力、产品力、服务力得到了社会与行业的充分认可。

恒裕，则通过接受前海项目高举高打，通过恒裕滨城、紫园等项目确定了自己的江湖地位，恒裕滨城更是创出销售奇迹。通过与新加坡凯德置地的携手建立了恒裕自己的世界观、介入前海核心开发则令其越级而立。现在的恒裕隐藏了实力，未来的恒裕恐怕要高看一眼了！

总之，这两家房企，都是崛起中的发展中房企，冲劲十足、团队的精神与实力均令人钦佩。尤其是他们立志为行业带来改变与进步的企业志向让人感受到了创新的价值，他们带来的产品为深圳人居的进步贡献均实属难能可贵，值得托付！

■最难的选择题：汉京九榕台VS恒裕滨城Ⅱ

写到这里，其实两者可对比的点还有很多。但落笔至此，笔者发现，二者无论是从产品的定位与设计来看，其针对客群相对来说是不同的，各有各的优势。汉京依托资源优势有半山豪宅优势，恒裕滨城借助湾区有滨海新贵优势。而空间呢，因人而异，不同的客群有不同的喜好。

也就是说，空间的打造与设计，其实是相对的，而不是绝对的，它来源于不同阶层对不同现实的理性判断，来源于对生活的深层次洞察和感知，而不在于阶层错配产生的不切实际的独自空想。其实无论是汉京九榕台，还是恒裕滨城，均立于深圳最好的片区之内，产品各具特色，至此如何选择，依据自身喜好，相信众看客心里已经有答案了吧！

当然，如果没有金钱的限制，最好的决策是每个小区各买一套，将“地产王区核心龙虎斗”全部收入囊中。而如果受到了经济限制，你非要我给出一个确切的“该选谁”的答案，我们或许会建议你抓阄得了。这也是深圳人最近遭遇的楼市最难题了吧？