导读：
■优质写字楼相对短缺已成深港中心区共同现象
■企业合理持有写字楼是一种变相扩张
■优质商办自持潮，海岸中心坐享溢价
正文：

■优质写字楼相对短缺已成深港中心区共同现象

近日，全球房地产顾问莱坊发表报告，显示2015年第二季度，香港蝉联全球写字楼租金最高的城市；而在核心区空置率极低加上未来新供应有限的情况下，预计五年后香港面临的甲级写字楼缺口面积将达200万平方尺（22万㎡）。

根据报告内容，2015年9月香港甲级写字楼整体空置率只有1.7%，而中环区的空置率仅为1.4%，接近2008年的历史低位。与此同时，在价格方面，香港甲级写字楼每年每平方尺的租金达255.5美元（约合人民币1.46万元/㎡/年），比第二位的纽约及第三位的东京分别高出67%及104%。

事实上，面临租金高企、供应相对短缺问题的不仅香港中环，还有对岸的深圳福田CBD。数据显示，第三季度福田CBD甲级写字楼售价和租金均位居全市首位。优质写字楼供不应求，是导致福田CBD甲级写字楼租金、售价不断上涨的幕后推手。那么在第四季度福田CBD写字楼价格是否会有所下跌呢？

■企业合理持有写字楼是一种变相扩张

第一太平戴维斯预计，深圳甲级写字楼在第四季度大约有9个项目将入市，全市空置率将有所上涨，租金和售价将有所下调。但是这些即将入市的写字楼中，不少是企业总部以自用为主，而且近80%位于南山区。也就是说，福田CBD写字楼供应紧缺的问题并不能因此得到有效缓解。

换句话说，福田CBD的写字楼价格仍将维持在高位。商办租金价格的持续上升，对写字楼的持有者来说无疑是受益的。但是对承租写字楼的企业来说，则意味着经营成本的上升。据统计，在企业总体支出成本中，租赁甲级写字楼的深圳企业租金成本占比达到了约30%。

（海岸中心西侧效果图）

假设一个中小型企业做5000万的生意，获得的年净利润是500万左右，对应需要的办公面积大约在1000㎡左右（人均15㎡）。如果按照2015年三季度深圳市甲级写字楼每月225元/㎡的平均租金，企业一年需要支付大约270万的租金。而这270万的租金是需要用企业的利润去支付的，也就是说，为了支付办公租金企业每年要多做将近3000万的生意，相当于要多开3家分公司。

但是如果企业购买写字楼，不仅可以省去租金成本上升带来的困扰，还可以从开发商手中获得等额发票，分摊企业的经营成本，减少交税，长远一点来看，更可以享受资本增值利好。因此综合这几个层面得出的结论是：在合适的价位购买写字楼，相当于维持原来的产值或者经营收入的同时，另外开了一家公司，是一种企业经营模式的变相扩张。

■优质商办自持潮，海岸中心坐享溢价

正是由于看到了持有写字楼对企业长远发展的利好，很多企业主都倾向于购买而非租赁，因此在深圳写字楼大宗交易事件时有发生，譬如位处福田CBD的海岸中心，在8月份就曾经被大客户集中认购了6个整层单位。而很多实力雄厚的投资客也看准了写字楼对企业经营的价值，纷纷入手。

在开发商的角度来看，由于深圳优质甲级写字楼租金的节节上升，持有写字楼物业不仅能够为开发商带来长期的收益回报，还能够保证物业产权的统一性，便于规划运营，更利于形成聚集效应。企业主、投资客、开发商对自有型写字楼物业价值的一致看好，使得目前深圳市面上的优质写字楼多以租赁为主，出售的非常稀少。

（海岸中心效果图）

同时，借鉴香港写字楼市场发展趋势，未来深圳写字楼特别是中心区写字楼的价值和价格仍将上升。由于深港两地经济融合的广度、深度日益加大，经济、房地产市场都密不可分，在某种程度上使得深港两地的经济、房价日益形成一种联动关系。而海岸中心作为福田CBD为数不多的70年产权可售写字楼，值得引起更多关注。

项目地址：深圳市福田中心区福田路24号
主推户型：300-1800㎡
销售热线：828 99999