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投资分析
足孩者有恒心:全面放开二胎,催涨改善型物业!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-11-02 14:17:41点击2690


导读:
■全面放开二孩限制,楼市一石激起千层浪!
■住宅需求结构改变,改善型需求成主流
■大户型产品将供不应求,改善型项目价值上涨!
正文:

■全面放开二孩限制,楼市一石激起千层浪!

一直以来,普遍的观念都认为,人口众多是我国的基本国情,沉重的人口压力已成为阻碍我国经济社会可持续发展的瓶颈为问题。可事实是,我国已经进入人口老龄化的严重阶段,中国未来的劳动力严重不足,社会压力不断加大。

在10月29日晚上,党的十八届五中全会会议决定:坚持计划生育的基本国策,完善人口发展战略,全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。普遍二孩新政策落实,将对房地产楼市带来怎样的影响呢?

巨大的人口红利曾是中国经济在过去长时期高速增长的主要原因之一。而随着人口老龄化的到来,中国人口红利将逐渐消失,此时放开二胎,对中国经济绝对是个巨大的利好,对房地产行业更是如此。从住宅需求结构来看,未来十年,随着小孩子增多,三房四房改善性需求将成主流!

■有足孩者有恒心,促使住宅需求结构改变

全面放开二孩主要对26~35岁的80后有效。从80后收、从80后放,作为各种亲戚消失的计生首代、生活要素大涨的高压首代,80后基数仍大,会受身边生育增多的感染,相辅相成下将促使越来越多人士考虑二胎后的居住需求。80后是中国的高压首代、计生首代,计划剩余从80后他们开始实施,也是中国唯一一代独生子女。但“有足孩者有恒心”,这比“有产者有恒心”来得更基本,后续越来越倾向二胎的家庭人士估计会更多。

按照深圳2015年400万户籍人口预估,深圳符合全面二胎的家庭至少在70万左右。按照50%的意愿生育率,即表示未来至少四口家庭、或五、六口家庭(爷爷奶奶在内)在70万左右。而这70万家庭对深圳这个城市的影响中,首当其冲的是房地产,有二胎的家庭对大户型会有更大需求,叠加政策效应,大户型产品会受一定影响。按照现在的家庭构成,三房刚好符合家庭居住需要:父母一间、孩子一间、老人一间或者作为书房或者休闲房间。

但是如果生了二胎,父母一间,孩子一人一间,老人一间,想要三代同堂,四房才是刚需产品。四房变成了刚需,那么相应的,五房将会变成改需产品。多出来的房间可以作为书房、健身室、对大多数两孩家庭来说最主要的,还可以作为儿童娱乐室,保证儿童的健康发展。

对二胎家庭来说,两个孩子的教育将成为重中之重,将花费父母大量精力,堪称重中之重。如果孩子能入读较好的学校,将会大大减轻父母压力。所以,全面放开二孩政策后,深圳这个教育资源本就稀缺的城市,学区房的地位将更加不可动摇,学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。

■大户型产品将供不应求,改善型项目价值上涨!

而且,目前一线城市的超生家庭不在少数,特别是深圳,据说2012年深圳的新生儿都已经超上海,成为了全国第一。因此,随着二胎的全面放开,深圳未来的三口之家、五口之家必将不断涌现,而要享受更好的家庭生活就拥有足够的活动空间,而未来大户型的供应也更加紧缺。

很多人认为现在大户型的价格普遍偏高,而大户型物业价格之所以快速走高,一方面源于需求的增加,一方面源于供应的紧张。此次政策将影响住房需求结构的变化,二胎后家庭结构发生变化,住房需求势必会有影响,此时,改善家庭住房状况成为必然,这对未来改善型住房项目来讲是利好。

因此,目前在售的华润城2期、宝能公馆、绿景·红树湾壹号、华润银湖蓝山二期、怀德公元、宏发世纪城、鸿荣源·壹方中心、星河银湖谷、鸿荣源·壹城中心等改善型物业价值直线上涨。

华润城2期

宝能公馆

绿景·红树湾壹号

华润银湖蓝山二期

怀德公元

宏发世纪城

鸿荣源·壹方中心

星河银湖谷

鸿荣源·壹城中心


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