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行业观察
沉默的上海人

作者:yevon_ou 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-11-19 18:19:28点击3165


直到今天,上海人仍拥有着66%的人口,50%的收入,和75%的财富。
但是在房地产的所有购买研究中,似乎已经把这个群体遗忘了。

一)有多穷

首先,我们要说一些关于上海人的事情。
有一件事情许多人都没有搞清楚。在过去25年中(1990-2015),增长最迅速的群体是哪一个。

许多人会回答,是“新移民”。
这个回答也是显而易见的。900W新移民蜂拥而入,填满了浦东到闵行的每一寸郊区。
而且新移民作风泼辣,挥金如土,买起5W/平米的房子眼睛都不眨。代表了旺盛勃勃的生机。

但是这个回答,却是错误的。过去二十五年,实力增长最快,面貌改天换地,反而是很多人以为“垂垂老暮”的上海人。
为什么,也没觉得上海人现在多富呀。都没几个土豪。
这样说法,关键是你没意识到1990年之前上海人有多穷。

和绝大多数人的印象不一样,1990年之前的上海,其实是一个“贫穷落后”的城市。而远远不是所谓“远东第一大都市”。
当时的上海,和现在上饶,临沂档次差不多。远远比周边的常熟,上虞要穷得多。每年有很多的上海女孩子嫁到江浙,因为浙江人更富,要抢着嫁。
上海人谈论的,是去广州深圳打工,深深地艳羡那里二三倍的高工资。烦恼的,是要不要放弃国企铁饭碗身份。

今天大家都在骂,闸北火车站导致了脏乱差,把整个地段价值全都扯低了。还造成了南北交通的大堵塞。
而事实的情况呢,周润发“上海滩”中的火车站,原本是“老北站”。是在七浦路上苏州河北。

1987年时,是闸北区政府哭着喊着,满地打滚哀求着市政府,把火车站搬到闸北去的,救救闸北。
火车站搬闸北之后,立刻对当地的经济产生了立竿见影的拉动效果。

闸北区居民,长期以来叫做“滚地龙”区民。滚地龙什么意思,就是裹张草席,往马路上一躺。
意思就是“这户人家完全没有固定资产”。是彻彻底底的无产阶级。什么彩电冰箱,连个热水瓶都没有的。
而火车站一搬闸北,整个闸北经济就活了。你躲在路边卖个凉皮,开个小旅馆,十几万人就有了收入,有了生计,告别无产阶级。

说这个例子,告诉你的不是上海人有多富,而是当年有多穷。

二)大赢家

如果我们以2000年为地产开发分界线的话,则2000年之前上海的住宅存量,在4.5亿平米左右。
基本可以认为,这些房子全部在上海人手里。

时至2015年,这些房子,平均升值都在4W元以上。也就是以前3000元平米的房子,现在43000元/平米。
这是什么概念呢。4.5亿*40000元=18万亿。

这18万亿,是平均分配给1400W上海居民的。也就是每人130万元!
三口之家,户均400万。

这个18万亿是什么概念呢。
截至到2015年,上海市GDP(预)是25500亿元。
一般情况下,国家税收要拿掉30%,企业收入35%,能分给居民发工资的不会高于35%。
也就是工资8500亿左右。

这还是2015年的数字。前二年的GDP更低。
这说明什么呢,“人赚钱难,钱赚钱易”。
在过去十五年内,哪怕你全部的工资累计,一分钱不动。总数可能8万亿都不到。
而上海居民的资产升值是18万亿!

这同时也回答了一个问题,“上海人和高薪大学生哪个更有实力”。
在8500亿工资中,假设外来劳动人口占50%,一年工薪收入约4000亿。

你累计十年,也不过数万亿的规模。
而上海人手里的5亿平米,每年涨2000元/平米,一年就是1万亿。
而上海楼市的涨幅,远远不止每年二千。

上海人和外地小白领的实力增长,大约是400~500%:1的样子。
菜总说“二本外地狗,摁倒拆迁妹”,实在是宇宙不破的真理。

三)幸运

我们要心存感激,要铭记幸运。今天所有的幸福,不是靠你劳动所得,不是靠上海人的勤劳与智慧,而拥有如此财富。
我们是幸运的,当年中央选择了“上海开发”,而不是“无锡开发”。

如果当年开发的重点放在了无锡,无锡房价43000/m,而上海核心区的房价,则如蠡湖大街一样8000元/平米。
这里面就是18万亿的财富差异。户均400万元的财富差异。每个上海家庭少了四百万,立刻和瘪三差不多了。
没有了外地人涌入,没有城市开发,上海人就是滚地龙瘪三。

我们一定要用最大的热情,欢迎外地人涌入,支持外地人涌入,打造最热情好客的城市。
今天我们所拥有的一切,全缘由“是上海,不是蠡湖”。

四)剥削

现在我们来说一说,“外地人”创造的财富,是怎样落到“上海人”手中的。
你这400万元/户,是怎么来的。

这主要通过“宏观剥削”。
香港人曾经有过一个笑话,玩具大王,电动马达大王,龙虾大王,无论你赚了多少钱,最终你都是为“房产商”打工。

上海的逻辑,与此类似。他通过几个管道,吸干外地人的血:
以极高的价格,将浦东土地售予外地小白领
将市中心豪宅卖给温州土豪
55平米限制,售出老公房
交易税费

其中1,2我们之前已经有所阐述。而3会在下一篇讲。

五)官僚

2015年房地产业销售6.4 万亿元;
缴纳契税2874亿元;
房产税1372亿元;
营业税4051亿元;
土地增值税2719亿元;
缴税合计约1.1万亿元;
银行房贷余额12万亿元;
获8400亿元利息;
土地收入28517亿元;
政府和银行从房地产获得收入47917亿元;
占6.4万亿元收入的75%。

在房地产开发中,一般认为75%的金额被政府拿走。
而政府是什么。政府“广而泛”的名词,归根到底政府还是“人”组成的。

在生态位中,外来的大学生白领精英(简称白骨精),虽然他们占据了工蚁和黄牛的位置;
可是就“政府”而言,几乎95%的职位,都是被上海人垄断的。

虽然我们时常谈论着上海“书记、市长”等顶级官吏,往往由中组部指定。外省的官员居多。
可是你看到中层官僚,厅局处科四级,几乎全部都是上海人。

上海有多少名处长。
正确的数字大概是50000名处长。其中每一个人都有40~50W的年收入。不亚于一个金领白领。

别看外地小白领自以为“高薪精英”,可是在“官场”这一个生态位的竞争之上,他们几乎全军覆没。浦西才占据着上海的权力中心。

官员有什么用呢。政府拍了一块地,有上百亿的收入。
可是这些收入,他还得花出去。简单点有中建一二三局,要兴建道路水电和高架。
比较复杂点,还有绿化养护,交通火警。
然后还有社会养老,慈善统筹,政府运作。

而这一些钱,几乎全部都落入了不显山不露水的“官场中人”手中去了。
最简单的一点,外环线绿化养护工程,你知道其利润和成本是多少么。

上海人这些年是明显滋润起来了。不仅国企效益很好,而且公务员也不再是紧巴巴。
各个国营系统,因为有政府支持,也不再是清水衙门。

也就是说,上海人不仅仅在房子上占优,而且在工薪性收入上也不落后。
普通的国企混个副处,一年也有几十万收入。丝毫不比高科技码农少。
如果你不讲房子值多少。单单比存款的话,上海人也绝对不少,殷足。
大赢家。

以个人财富而言,上海人才是过去十五年增长最迅速的群体。虽然外地人“数量”增长更占优。

或许还有人会问,唐镇50000/m的房子,500W房子400W税。
地价和税,是上海市政府拿走没错。滋养得上海人滋润万分。
可我这房子还是价值500W啊。
是资产我也没亏。

问题是,500W的唐镇房子,和500W现金,这绝对不是同一概念的事。
用回我们上一篇的标题:《小众市场》

当功率输出只有15%负荷时,表现特征为完全无法预料。

六)温和的上海人

大约150W有着大专以上文凭的人,第一代移民初始净资产几乎为零。
但就是这些小白领,撑起了偌大的浦东房地产市场。引来了风光和喧闹无数。财富盛宴,风起云涌,爱恨情仇。

请问,1500W上海人撑起了浦西,人均净资产超过100W元,垄断着几乎所有官场势力和人脉资源。
请问,他们做了什么。
答案是:几乎什么也没做。

这真是一个奇怪的悖论。一个掌握着“66%人口,50%收入,75%存量财富”的最庞大群体,在整个市场上,却差不多是失声的。
换言之,SOV和SOM并不对等。

关于这个现象,我们试图找几个解释。
第一个解释,上海人虽然有18万亿资产。但这些钱,几乎是“平均分配”的。

上海可能是全中国,全世界,乃至全人类有历史以来,“贫富分化”最小的一个城市。
为什么,因为工薪性收入。你可以差得很远,月薪1000元和月薪100000元。最穷的人还在每天菜场收摊后去捡菜叶。上海台有专题报道。

但是,如果你给每户人家,叠上一个400W呢。
10W和1000W,这是巨大的贫富差异。是巨大的阶级水平。
可是410W和1400W呢?

在过去十五年的“上海房价”暴涨浪潮下,其实上海每户人家都发了400W。“贫富分化”被大大均富了。

如上表,在所有的房地产市场。“自有”住房占绝对多数约95%,而“租赁关系”份额非常小,一般仅在5%规模。

很多人不明白这个表的关系,其实租赁+空置=第二套房数目。[1]
我们没有精确数字;
但一般统计口径认为,上海拥有第二套住房,占总家庭数的5%,拥有第三套住房,占总家庭数的1%

如果一个城市,拥有18万亿财产。
如果这些钱分配在1000个人手里。人均180亿。那是沙特王子。
豪宅,跑车,棕榈泉别墅。辛巴达式不可思议的巨富。
王子可以投资几十亿改变一整条产业链的模式。让每个人天天谈论马云。

如果这些钱分配在100,000人手里。则人均1.8亿。
这是内地一些城市常见的“企业主-工人”关系。也就是一个车间里上千个工人,没日没夜地给老板干活。
这种社会形态,表现为“土豪”。煤老板会让北京人震撼其洒金能力。

如果这些钱分配在450W个家庭手里,则每户家庭400W。
在这个情况下,社会总量最富裕。消费能力,购买能力,文教娱乐全面繁荣。
但是你感觉不到“威力”和气氛。
不会有王子和土豪们一掷千金,一期期头条新闻令你震撼。

只有从第二套房开始,你的“买入/抛出”才会对市场有所影响。
如果全部都是唯一自住住房,数量虽大,影响力却是极度温和的。

七)偶露峥嵘

上海人最好的比喻,是H2O白开水。

如果你是NaOH+Hcl,烧碱加盐酸。
如果是800W上海人有二套房子,800W上海人没有房子。那这二伙人凑在一起,肯定要产生严重的化学反应。发光发热打得不可开交。

但是上海人的情况,是NaOH+Hcl=H2O+Nacl
烧碱和盐酸都反应完了。只剩下水和盐汽水。

当外地白领还在为房价每二年跳涨50%,楼市是涨是跌被折磨得死去活来,呕心沥血的时候;
上海人,其实并不怎么关心楼市。

房子自住一套已经有了。存款二三百万,
再买也可以,有一点累。但如果不买的话,也能够活得下去。
有这个工夫,不如吃吃喝喝,欧洲旅游。
说句残酷点的话,房价10000/m和100000/m,对上海人其实是一模一样的。生活还得继续过。

上海人就象反应完毕的H2O,绝大多数时候温淡如水。
但也在极少数时刻,爆发出强大的能量。

譬如说2015年3Q,比较大的热点,就是大宁板块的热炒金茂府。
和瑞虹六期强势开盘。
这些地块,都属于传统的上海人居住地块。

我们始终不忘记2009年时,联洋帮谈论起大宁时的趾高气扬。联洋是要做宇宙中心的,他们谈论的,是超越大宁200%单价,还是300%单价。
可事实情况呢,大宁一旦起来,狠狠地把联洋踩在地下,并踏上一只脚。

大宁,瑞虹,其购买者偏向于浦西上海人。尤其是以前就住在附近的街坊。
长期以来,这些国企老油条的购买力都被忽视,这些中年干部的能量都被浦东小白领们轻视遗忘。
但人家只不过是乐得吃吃喝喝欧洲游。
一旦这些“上海中年老男人”决定要购房,他们的能量是巨大的。完全可以爆击掉一个板块。而且毫不费力。

上海人如水,偶露峥嵘。

八)不可预料

上海人市场的最大特性,是“不可预料”。

对,你没看错。真的是“不可预料”。
虽然我们自己就是上海人,是生于斯长于斯的老上海人。但是在“上海人,外地人,外国人”三大群体中,真正研究不深,完全不可捉摸,完全不可预料的,反而是上海人的心态。

如果一辆夏利A级车,最高引擎60公里/小时,现在已经开到50KM/h。那我们可以说这辆车潜力已经挖尽了。他在前面路口左拐右拐都是这个速度。
可一辆迈巴赫,400马力最高时速300公里/小时,现在开到了50KM/h。下一时刻这车辆的位置是无法预测的。人家油门一踩,就冲出去了。
当上海人只用了引擎动力15%之时,他们的下一步行为,是无法预测的。

在这里,我们要讲很重要很重要很重要一个观点:房价在很大一个范围,都是可以维持的。
你譬如上海内环线现在差不多是80000/m的标准水平。但是,另一个时空,他的房价是30000/m或者15W/m,社会也是能照常运转的。

人口既不会因为某地区房价(物价)高而停止涌入,人口也不大会因为某地房价低而大肆涌入。

中国的学生们,受马克思主义教育毒害太深。总是相信事物均有一个内在的“价值”。相信价格围绕价值上下。
根本没那么回事。坦白简单和你说,3W-8W-15W,每一个价格都可以维持的。

为什么,你看看成都重庆,看看苏州无锡。
这些城市的人均GDP和上海北京相差并不远,人口涌入也很厉害。成都的收入虽然比上海低,可一半还是有的。

凭什么成都重庆房价只卖8000!
如果成都房价卖50000/m,这个城市可以维持么?

答案是可以维持的。成都人基本上99%都已经有了房。而剩下的新移民小白领,买小一点慢慢供么…………
一个城市房价8000/m时,我也没见所有人拼命去抢房。
一个城市房价50000/m时,成都也一样可以运转得下去。楼价不会崩溃。

那么,是什么决定成都的房价8000/m还是50000/m呢。
答案是“混沌”。

这是一个巨大的迷。台北的房价,是高雄的十倍。
东京的房价,是大阪的三倍。
香港的经济,被新加坡一路超越。扁得猪头不认识。可是香港房价一路走高。
San Francisco房价远远超过周边城市。

房价其实是一个混沌方程式,其中有太多的未解之谜。
这个时候,一个喜好,一个社会风俗,就会引发价格的巨大波动。
而这些宏观变迁,是完全无法预测,也无法抵挡的。

当地人90%的状态下,是属于“坐电梯”。随着大势涨,随着大市跌。涨涨跌跌手里的房子从几十万到几百万。
他们可以不买房,可以买房,可以买很多房。人均面积增加5平米,10平米,15平米,都会引发巨大的震动。
但是,消费者的心理,是非常难以预测。完全无法预测的。

“土家烧饼”“水煮鱼”“香辣蟹”一夜之间又红了,又火了,又不红了。

我们试图解释一二,包括“只有大城市,才有房地产”等结论。但我们必须坦诚,在市场规律中,还有相当多的未明区域。敬畏未知,敬畏自己的局限。

我们写这一节的意思,绝对不是说房价不涨,也绝不是看空未来几年房价。从有限预测来说,后几年还是大涨年。
我们只不过要说,“富贵如浮云,万古无长青”。

九)婚姻

沉默的上海人,力量庞大,偶露峥嵘,无法预测。
看本篇幅有多,我们再讲一个话题。一股暗地里的力量,改天换日,极为庞大,却被人忽视。

这就是婚姻。
完全被人忽视的婚姻背后的经济力量。

婚姻有多少,很多很多很多。
2010年统计数据,上海人每三对婚姻之中,就有一对是和外地人结婚。即AA,AA,AB。
外地人虽然仍只有900W人口,可是他们中的适龄男女特别多。青年适婚适孕人口特别多。

你要赚一个人的钱,那是千难万难。
菜市场你买一把葱,还要讨价还价。电商价格贵了几元,立刻考虑换一家。
政府虽然有再分配,但也是挡臂挡车。
你想赚一个人几万,几十万元,那是要费尽心机。提供无数无数服务才行。

可是婚姻不同。
婚姻是最简单获取一个人全部财富的方法。
尤其是上海目前421结构,祖父母父母,几乎7个人的财富,最终会汇集到一个人手中。
也就是汇集到你,媳妇儿手里。
婚姻是获取7个上海人全部财富的最好方法。

随着“涉外(地)婚姻”,这个比例还在不断提高,上海人和18万亿财富,正在不知不觉地发生着转移。
当一个大宁男,和一个联洋女,擦身而过的时候,互相看了一眼对方房子,都充满了不屑,“啐,垃圾”。

可如果一个大宁男娶了联洋女,结果会是怎样?
这画面实在太美,我不敢想象。

随着涉外(地)婚姻,财富决策话语权也在发生着转移。
譬如结婚后,小舅子要来上海。该不该买房,买哪里房子,听谁的主意谁出钱。
夫妻俩买第二套房,或者改善换大房子,买哪里,交通线如何规划。
农村家乡父母,要不要来上海。买哪里房子,谁来决策谁来出钱。

这些都是很现成的例子。但我们不再展开研究了。


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