直到今天，上海人仍拥有着66%的人口，50%的收入，和75%的财富。
但是在房地产的所有购买研究中，似乎已经把这个群体遗忘了。

一）有多穷

首先，我们要说一些关于上海人的事情。
有一件事情许多人都没有搞清楚。在过去25年中（1990-2015），增长最迅速的群体是哪一个。

许多人会回答，是“新移民”。
这个回答也是显而易见的。900W新移民蜂拥而入，填满了浦东到闵行的每一寸郊区。
而且新移民作风泼辣，挥金如土，买起5W/平米的房子眼睛都不眨。代表了旺盛勃勃的生机。

但是这个回答，却是错误的。过去二十五年，实力增长最快，面貌改天换地，反而是很多人以为“垂垂老暮”的上海人。
为什么，也没觉得上海人现在多富呀。都没几个土豪。
这样说法，关键是你没意识到1990年之前上海人有多穷。

和绝大多数人的印象不一样，1990年之前的上海，其实是一个“贫穷落后”的城市。而远远不是所谓“远东第一大都市”。
当时的上海，和现在上饶，临沂档次差不多。远远比周边的常熟，上虞要穷得多。每年有很多的上海女孩子嫁到江浙，因为浙江人更富，要抢着嫁。
上海人谈论的，是去广州深圳打工，深深地艳羡那里二三倍的高工资。烦恼的，是要不要放弃国企铁饭碗身份。

今天大家都在骂，闸北火车站导致了脏乱差，把整个地段价值全都扯低了。还造成了南北交通的大堵塞。
而事实的情况呢，周润发“上海滩”中的火车站，原本是“老北站”。是在七浦路上苏州河北。

1987年时，是闸北区政府哭着喊着，满地打滚哀求着市政府，把火车站搬到闸北去的，救救闸北。
火车站搬闸北之后，立刻对当地的经济产生了立竿见影的拉动效果。

闸北区居民，长期以来叫做“滚地龙”区民。滚地龙什么意思，就是裹张草席，往马路上一躺。
意思就是“这户人家完全没有固定资产”。是彻彻底底的无产阶级。什么彩电冰箱，连个热水瓶都没有的。
而火车站一搬闸北，整个闸北经济就活了。你躲在路边卖个凉皮，开个小旅馆，十几万人就有了收入，有了生计，告别无产阶级。

说这个例子，告诉你的不是上海人有多富，而是当年有多穷。

二）大赢家

如果我们以2000年为地产开发分界线的话，则2000年之前上海的住宅存量，在4.5亿平米左右。
基本可以认为，这些房子全部在上海人手里。

时至2015年，这些房子，平均升值都在4W元以上。也就是以前3000元平米的房子，现在43000元/平米。
这是什么概念呢。4.5亿*40000元=18万亿。

这18万亿，是平均分配给1400W上海居民的。也就是每人130万元！
三口之家，户均400万。

这个18万亿是什么概念呢。
截至到2015年，上海市GDP（预）是25500亿元。
一般情况下，国家税收要拿掉30%，企业收入35%，能分给居民发工资的不会高于35%。
也就是工资8500亿左右。

这还是2015年的数字。前二年的GDP更低。
这说明什么呢，“人赚钱难，钱赚钱易”。
在过去十五年内，哪怕你全部的工资累计，一分钱不动。总数可能8万亿都不到。
而上海居民的资产升值是18万亿！

这同时也回答了一个问题，“上海人和高薪大学生哪个更有实力”。
在8500亿工资中，假设外来劳动人口占50%，一年工薪收入约4000亿。

你累计十年，也不过数万亿的规模。
而上海人手里的5亿平米，每年涨2000元/平米，一年就是1万亿。
而上海楼市的涨幅，远远不止每年二千。

上海人和外地小白领的实力增长，大约是400~500%：1的样子。
菜总说“二本外地狗，摁倒拆迁妹”，实在是宇宙不破的真理。

三）幸运

我们要心存感激，要铭记幸运。今天所有的幸福，不是靠你劳动所得，不是靠上海人的勤劳与智慧，而拥有如此财富。
我们是幸运的，当年中央选择了“上海开发”，而不是“无锡开发”。

如果当年开发的重点放在了无锡，无锡房价43000/m，而上海核心区的房价，则如蠡湖大街一样8000元/平米。
这里面就是18万亿的财富差异。户均400万元的财富差异。每个上海家庭少了四百万，立刻和瘪三差不多了。
没有了外地人涌入，没有城市开发，上海人就是滚地龙瘪三。

我们一定要用最大的热情，欢迎外地人涌入，支持外地人涌入，打造最热情好客的城市。
今天我们所拥有的一切，全缘由“是上海，不是蠡湖”。

四）剥削

现在我们来说一说，“外地人”创造的财富，是怎样落到“上海人”手中的。
你这400万元/户，是怎么来的。

这主要通过“宏观剥削”。
香港人曾经有过一个笑话，玩具大王，电动马达大王，龙虾大王，无论你赚了多少钱，最终你都是为“房产商”打工。

上海的逻辑，与此类似。他通过几个管道，吸干外地人的血：
以极高的价格，将浦东土地售予外地小白领
将市中心豪宅卖给温州土豪
55平米限制，售出老公房
交易税费

其中1，2我们之前已经有所阐述。而3会在下一篇讲。

五）官僚

2015年房地产业销售6.4 万亿元；
缴纳契税2874亿元；
房产税1372亿元；
营业税4051亿元；
土地增值税2719亿元；
缴税合计约1.1万亿元；
银行房贷余额12万亿元；
获8400亿元利息；
土地收入28517亿元；
政府和银行从房地产获得收入47917亿元；
占6.4万亿元收入的75%。

在房地产开发中，一般认为75%的金额被政府拿走。
而政府是什么。政府“广而泛”的名词，归根到底政府还是“人”组成的。

在生态位中，外来的大学生白领精英（简称白骨精），虽然他们占据了工蚁和黄牛的位置；
可是就“政府”而言，几乎95%的职位，都是被上海人垄断的。

虽然我们时常谈论着上海“书记、市长”等顶级官吏，往往由中组部指定。外省的官员居多。
可是你看到中层官僚，厅局处科四级，几乎全部都是上海人。

上海有多少名处长。
正确的数字大概是50000名处长。其中每一个人都有40~50W的年收入。不亚于一个金领白领。

别看外地小白领自以为“高薪精英”，可是在“官场”这一个生态位的竞争之上，他们几乎全军覆没。浦西才占据着上海的权力中心。

官员有什么用呢。政府拍了一块地，有上百亿的收入。
可是这些收入，他还得花出去。简单点有中建一二三局，要兴建道路水电和高架。
比较复杂点，还有绿化养护，交通火警。
然后还有社会养老，慈善统筹，政府运作。

而这一些钱，几乎全部都落入了不显山不露水的“官场中人”手中去了。
最简单的一点，外环线绿化养护工程，你知道其利润和成本是多少么。

上海人这些年是明显滋润起来了。不仅国企效益很好，而且公务员也不再是紧巴巴。
各个国营系统，因为有政府支持，也不再是清水衙门。

也就是说，上海人不仅仅在房子上占优，而且在工薪性收入上也不落后。
普通的国企混个副处，一年也有几十万收入。丝毫不比高科技码农少。
如果你不讲房子值多少。单单比存款的话，上海人也绝对不少，殷足。
大赢家。

以个人财富而言，上海人才是过去十五年增长最迅速的群体。虽然外地人“数量”增长更占优。

或许还有人会问，唐镇50000/m的房子，500W房子400W税。
地价和税，是上海市政府拿走没错。滋养得上海人滋润万分。
可我这房子还是价值500W啊。
是资产我也没亏。

问题是，500W的唐镇房子，和500W现金，这绝对不是同一概念的事。
用回我们上一篇的标题：《小众市场》

当功率输出只有15%负荷时，表现特征为完全无法预料。

六）温和的上海人

大约150W有着大专以上文凭的人，第一代移民初始净资产几乎为零。
但就是这些小白领，撑起了偌大的浦东房地产市场。引来了风光和喧闹无数。财富盛宴，风起云涌，爱恨情仇。

请问，1500W上海人撑起了浦西，人均净资产超过100W元，垄断着几乎所有官场势力和人脉资源。
请问，他们做了什么。
答案是：几乎什么也没做。

这真是一个奇怪的悖论。一个掌握着“66%人口，50%收入，75%存量财富”的最庞大群体，在整个市场上，却差不多是失声的。
换言之，SOV和SOM并不对等。

关于这个现象，我们试图找几个解释。
第一个解释，上海人虽然有18万亿资产。但这些钱，几乎是“平均分配”的。

上海可能是全中国，全世界，乃至全人类有历史以来，“贫富分化”最小的一个城市。
为什么，因为工薪性收入。你可以差得很远，月薪1000元和月薪100000元。最穷的人还在每天菜场收摊后去捡菜叶。上海台有专题报道。

但是，如果你给每户人家，叠上一个400W呢。
10W和1000W，这是巨大的贫富差异。是巨大的阶级水平。
可是410W和1400W呢？

在过去十五年的“上海房价”暴涨浪潮下，其实上海每户人家都发了400W。“贫富分化”被大大均富了。

如上表，在所有的房地产市场。“自有”住房占绝对多数约95%，而“租赁关系”份额非常小，一般仅在5%规模。

很多人不明白这个表的关系，其实租赁+空置=第二套房数目。[1]
我们没有精确数字；
但一般统计口径认为，上海拥有第二套住房，占总家庭数的5%，拥有第三套住房，占总家庭数的1%

如果一个城市，拥有18万亿财产。
如果这些钱分配在1000个人手里。人均180亿。那是沙特王子。
豪宅，跑车，棕榈泉别墅。辛巴达式不可思议的巨富。
王子可以投资几十亿改变一整条产业链的模式。让每个人天天谈论马云。

如果这些钱分配在100,000人手里。则人均1.8亿。
这是内地一些城市常见的“企业主-工人”关系。也就是一个车间里上千个工人，没日没夜地给老板干活。
这种社会形态，表现为“土豪”。煤老板会让北京人震撼其洒金能力。

如果这些钱分配在450W个家庭手里，则每户家庭400W。
在这个情况下，社会总量最富裕。消费能力，购买能力，文教娱乐全面繁荣。
但是你感觉不到“威力”和气氛。
不会有王子和土豪们一掷千金，一期期头条新闻令你震撼。

只有从第二套房开始，你的“买入/抛出”才会对市场有所影响。
如果全部都是唯一自住住房，数量虽大，影响力却是极度温和的。

七）偶露峥嵘

上海人最好的比喻，是H2O白开水。

如果你是NaOH+Hcl，烧碱加盐酸。
如果是800W上海人有二套房子，800W上海人没有房子。那这二伙人凑在一起，肯定要产生严重的化学反应。发光发热打得不可开交。

但是上海人的情况，是NaOH+Hcl=H2O+Nacl
烧碱和盐酸都反应完了。只剩下水和盐汽水。

当外地白领还在为房价每二年跳涨50%，楼市是涨是跌被折磨得死去活来，呕心沥血的时候；
上海人，其实并不怎么关心楼市。

房子自住一套已经有了。存款二三百万，
再买也可以，有一点累。但如果不买的话，也能够活得下去。
有这个工夫，不如吃吃喝喝，欧洲旅游。
说句残酷点的话，房价10000/m和100000/m，对上海人其实是一模一样的。生活还得继续过。

上海人就象反应完毕的H2O，绝大多数时候温淡如水。
但也在极少数时刻，爆发出强大的能量。

譬如说2015年3Q，比较大的热点，就是大宁板块的热炒金茂府。
和瑞虹六期强势开盘。
这些地块，都属于传统的上海人居住地块。

我们始终不忘记2009年时，联洋帮谈论起大宁时的趾高气扬。联洋是要做宇宙中心的，他们谈论的，是超越大宁200%单价，还是300%单价。
可事实情况呢，大宁一旦起来，狠狠地把联洋踩在地下，并踏上一只脚。

大宁，瑞虹，其购买者偏向于浦西上海人。尤其是以前就住在附近的街坊。
长期以来，这些国企老油条的购买力都被忽视，这些中年干部的能量都被浦东小白领们轻视遗忘。
但人家只不过是乐得吃吃喝喝欧洲游。
一旦这些“上海中年老男人”决定要购房，他们的能量是巨大的。完全可以爆击掉一个板块。而且毫不费力。

上海人如水，偶露峥嵘。

八）不可预料

上海人市场的最大特性，是“不可预料”。

对，你没看错。真的是“不可预料”。
虽然我们自己就是上海人，是生于斯长于斯的老上海人。但是在“上海人，外地人，外国人”三大群体中，真正研究不深，完全不可捉摸，完全不可预料的，反而是上海人的心态。

如果一辆夏利A级车，最高引擎60公里/小时，现在已经开到50KM/h。那我们可以说这辆车潜力已经挖尽了。他在前面路口左拐右拐都是这个速度。
可一辆迈巴赫，400马力最高时速300公里/小时，现在开到了50KM/h。下一时刻这车辆的位置是无法预测的。人家油门一踩，就冲出去了。
当上海人只用了引擎动力15%之时，他们的下一步行为，是无法预测的。

在这里，我们要讲很重要很重要很重要一个观点：房价在很大一个范围，都是可以维持的。
你譬如上海内环线现在差不多是80000/m的标准水平。但是，另一个时空，他的房价是30000/m或者15W/m，社会也是能照常运转的。

人口既不会因为某地区房价（物价）高而停止涌入，人口也不大会因为某地房价低而大肆涌入。

中国的学生们，受马克思主义教育毒害太深。总是相信事物均有一个内在的“价值”。相信价格围绕价值上下。
根本没那么回事。坦白简单和你说，3W-8W-15W，每一个价格都可以维持的。

为什么，你看看成都重庆，看看苏州无锡。
这些城市的人均GDP和上海北京相差并不远，人口涌入也很厉害。成都的收入虽然比上海低，可一半还是有的。

凭什么成都重庆房价只卖8000！
如果成都房价卖50000/m，这个城市可以维持么？

答案是可以维持的。成都人基本上99%都已经有了房。而剩下的新移民小白领，买小一点慢慢供么…………
一个城市房价8000/m时，我也没见所有人拼命去抢房。
一个城市房价50000/m时，成都也一样可以运转得下去。楼价不会崩溃。

那么，是什么决定成都的房价8000/m还是50000/m呢。
答案是“混沌”。

这是一个巨大的迷。台北的房价，是高雄的十倍。
东京的房价，是大阪的三倍。
香港的经济，被新加坡一路超越。扁得猪头不认识。可是香港房价一路走高。
San Francisco房价远远超过周边城市。

房价其实是一个混沌方程式，其中有太多的未解之谜。
这个时候，一个喜好，一个社会风俗，就会引发价格的巨大波动。
而这些宏观变迁，是完全无法预测，也无法抵挡的。

当地人90%的状态下，是属于“坐电梯”。随着大势涨，随着大市跌。涨涨跌跌手里的房子从几十万到几百万。
他们可以不买房，可以买房，可以买很多房。人均面积增加5平米，10平米，15平米，都会引发巨大的震动。
但是，消费者的心理，是非常难以预测。完全无法预测的。

“土家烧饼”“水煮鱼”“香辣蟹”一夜之间又红了，又火了，又不红了。

我们试图解释一二，包括“只有大城市，才有房地产”等结论。但我们必须坦诚，在市场规律中，还有相当多的未明区域。敬畏未知，敬畏自己的局限。

我们写这一节的意思，绝对不是说房价不涨，也绝不是看空未来几年房价。从有限预测来说，后几年还是大涨年。
我们只不过要说，“富贵如浮云，万古无长青”。

九）婚姻

沉默的上海人，力量庞大，偶露峥嵘，无法预测。
看本篇幅有多，我们再讲一个话题。一股暗地里的力量，改天换日，极为庞大，却被人忽视。

这就是婚姻。
完全被人忽视的婚姻背后的经济力量。

婚姻有多少，很多很多很多。
2010年统计数据，上海人每三对婚姻之中，就有一对是和外地人结婚。即AA，AA，AB。
外地人虽然仍只有900W人口，可是他们中的适龄男女特别多。青年适婚适孕人口特别多。

你要赚一个人的钱，那是千难万难。
菜市场你买一把葱，还要讨价还价。电商价格贵了几元，立刻考虑换一家。
政府虽然有再分配，但也是挡臂挡车。
你想赚一个人几万，几十万元，那是要费尽心机。提供无数无数服务才行。

可是婚姻不同。
婚姻是最简单获取一个人全部财富的方法。
尤其是上海目前421结构，祖父母父母，几乎7个人的财富，最终会汇集到一个人手中。
也就是汇集到你，媳妇儿手里。
婚姻是获取7个上海人全部财富的最好方法。

随着“涉外（地）婚姻”，这个比例还在不断提高，上海人和18万亿财富，正在不知不觉地发生着转移。
当一个大宁男，和一个联洋女，擦身而过的时候，互相看了一眼对方房子，都充满了不屑，“啐，垃圾”。

可如果一个大宁男娶了联洋女，结果会是怎样？
这画面实在太美，我不敢想象。

随着涉外（地）婚姻，财富决策话语权也在发生着转移。
譬如结婚后，小舅子要来上海。该不该买房，买哪里房子，听谁的主意谁出钱。
夫妻俩买第二套房，或者改善换大房子，买哪里，交通线如何规划。
农村家乡父母，要不要来上海。买哪里房子，谁来决策谁来出钱。

这些都是很现成的例子。但我们不再展开研究了。