导读：
■深圳创业密度居全国首位，商事主体数量突破200万户
■深圳写字楼市场最为活跃，需求旺盛
■商办投资要着眼于有效地段，盯紧四盘
正文：

■深圳商事主体数量突破200万户，创业密度居全国首位

据深圳市企业注册局最新的数据显示：截止到2015年10月31日，按统计局公布的常住人口1077.89万人计算，每千人拥有商事主体达192户、拥有企业达100户，创业密度居全国首位。可以说已经从创业之城成功转型为创业之都。

具体数目上，截至2015年10月31日，全市新登记商事主体113.9万户，同比增长202%，其中企业62.5万户，个体户51.4万户。全市累计实有商事主体207万户，其中企业108.2万户，个体户98.8万户。

众所周知，深圳人一直有着很高的创业热情，而商事登记制度改革更是让这股创业热再次升温。作为“十二五”规划的重点项目，深圳于2013年3月1日率先启动商事登记制度改革，让企业足不出户即可完成网上登记注册，极大地激发了全社会创业创新热潮。实施改革两年多时间，商事主体数量由改革前的不足100万户，迅速翻番突破200万户，增量超过前30年总量，从而跃居全国大中城市首位。

从组织机构看，企业的增长速度和累计数均已超过了个体工商户，深圳市企业和个体户的占比分别为52%、48%，全国只有深圳和北京、上海、厦门四个大中城市企业占的比例超过个体户。从区域结构看，前海合作区成立五年来登记的商事主体从2000余家迅速达到5万余家，增速大大超过平均水平，政策优势明显。

■深圳写字楼市场最为活跃，需求旺盛

还值得注意的是，为进一步深化改革，为“大众创业、万众创新”提供优质的政府服务，深圳自今年7月1日起，在全国率先推出“多证合一、一照一码”等三项改革，进一步放开了市场准入条件，激发了商事主体活力。同时，也为全国在2015年底前全面推行“一照一码”登记模式，提供经验。

如今，深圳拥有超过207万户的全国最大商事主体数量的背后，也预示着深圳甲级写字楼的需求量有多么大。就按保守的估计，207万户的其中1/3既69万户需要甲级写字楼，且一户商事主体仅需120㎡的办公使用面积，那就意味着深圳甲级写字楼的需求量应不低于8280万㎡。而当下深圳的甲级写字楼的供应量还远不够潜在的需求量，甚至面临“僧多粥少”的境况。

例如，前海的甲级写字楼更是“供不应求”，按照目前前海注册企业51140家计算，就算80%的企业需要200㎡的办公面积，其目前的写字楼需求约有820万㎡。而前海到2020年能提供使用的办公面积，还不到200万㎡，缺口达620万㎡。由此，深圳的甲级写字楼的需求旺盛的程度可见一斑。

这也印证了近日戴德梁行发布的《第三季度中国商务写字楼指数报告》的结果：在第三季度，深圳商务写字楼指数得分增长最高，市场空置率下降至4.5%，且租金年增长率高达14%，在所调研的16个重点城市中，表现最为活跃。

■商办投资要着眼于有效地段，盯紧四盘

市场需求量大，优质写字楼项目稀缺，这种情况下，也蕴含着巨大的投资时机。目前深圳甲级写字楼的平均租金达256元/㎡，是70元/㎡的住宅租金的3倍有余，但同片区两者的出售价格几乎持平。而未来随着“人民币利率自由化”的金融政策利好，写字楼的资金成本与住宅趋于一致，显而易见，写字楼无疑是更具升值空间的长线投资品。

而投资写字楼一定要瞄准有效地段，它是针对于商务“效率”这一明显特征而言的。因为，对企业来说，效率是第一位的，是企业的生命。而这种商办效率整体上包括两个方面：地段效率与商办功能。其中在地段效率上，写字楼所处地段必须是城市交通汇集的中心，现代服务业发展的重心，同时占据区域各种优势。

而根据房地内参观察，商办的有效地段主要有三个：第一个是福田中心区，这里作为深圳的中心区，商务办公量大且已经形成了基础优势；第二个是南头半岛，其中以被纳入广东省自贸区的前海为有效地段的最高效区；第三个则是龙华北站区，高铁便捷通达全国各地。

因此，对于即将开售或者已开售的前海核心区的香江金融中心、前海片区的卓越时代广场、福田CBD北的卓越城、福田中心区中心公园旁的海岸中心等高品质甲级写字楼项目，有长远发展眼光的企业无需再犹豫，能出手就出手。

香江金融中心

卓越时代广场

卓越城

海岸中心