导读：
■何为“城市溢价”、“城区溢价”？
■深圳城区溢价现象：南山踞制高点，龙华成“黑马”
■深圳11月楼市：南山继续领涨，龙华成交出色
正文：

■何为“城市溢价”、“城区溢价”？

最近在一篇博文看到“城市溢价”的提法，颇为新颖。文中认为，所谓城市溢价，就是说一个城市制度环境、自然环境、人文环境可以对房价产生重大影响，因而产生溢价。譬如北上深港等城市都存在“城市溢价”现象。

其中，香港作为独立的关税区，港元跟美元挂钩，拥有经济、法律等制度环境的溢价；深圳在特大城市中空气质量是最好的，因此相对于北京、上海，深圳有自然环境的溢价；北京、上海，从某种程度上而言，其在房地产拥有的巨大“发展机遇的溢价”上，超过深圳、香港。

如果说不同城市的制度、自然、人文等因素，会对房价产生重大影响，从而产生城市溢价；那么城市区域之间的制度、自然、人文环境等因素差异，同样会对房价有所影响，从而催生出“城区溢价”现象。当然这种影响往往是正相关的，制度、自然、人文等环境越好，城区溢价自然越大。

■深圳城区溢价现象：南山踞制高点，龙华成“黑马”

2015年的深圳楼市可谓是一枝独秀，新房及二手房市场量价齐升，房价一路高歌，长期领涨全国。从房价涨幅看，各大区域的各有千秋，其中最令人瞩目的非南山、龙华这两大区域莫属。同时，这两大区域房价的上涨，从某种程度上验证了“城区溢价”理论。

撇开“城区溢价”中的自然人文等因素，单从制度环境看，2015南山房价快速上涨的最主要原因是前海、蛇口自贸区的概念落地，使得南山展现出前所未有的发展前景。自贸区的政策利好使越来越多的资本、产业、高素质人才进入南山，加上南山区本就豪宅遍地……南山区成为深圳城区溢价最高地，占据深圳房价的制高点是毋庸置疑的。

除南山区之外，2015深圳楼市最受瞩目的，估计非龙华莫属了。据统计，龙华从年初2.5万/㎡的房价，到4月份的星河传奇加推楼王单位，均价飙到3.7万/㎡，到10月下旬玖龙玺开盘均价5.5万/㎡，半年多的时间，龙华新房均价上涨68%。不得不承认，除品牌开发商的纷纷入驻、“地王”效应外，龙华房价猛涨与片区一系列大型规划利好迅速推进密不可分。

■深圳11月楼市：南山继续领涨，龙华成交出色

从深圳11月份楼市情况看，尽管业内人士分析认为，全市11月房价飙涨，主要受成交结构影响，并不具有持续性。然而分区域看，作为深圳顶级豪宅片区，南山区继续领涨，11月份新房均价突破7万元/㎡，环比上涨33.0%，同比大涨66.8%，在各大区域中涨幅最大，可见其城区溢价能力之强。

其中位于高新园核心区域的华润城，勇夺11月份全市新房销售套数及销售面积的双料冠军，表现出色。南山目前在售或预售的顶级豪宅，于华润城之外，更有深圳湾1号、招商双玺、半岛城邦、汉京九榕台、恒裕滨城、深圳湾公馆等值得关注。

此外，作为2015深圳楼市黑马，龙华新区11月份成交同样十分抢眼，港铁天颂、龙光玖龙玺分居全市新房销售套数的亚军、季军。此外，金地鹭湖1号、鸿荣源·壹城中心、星河传奇等项目都在2015楼市成交中，表现十分出色。

综上所述，从2015南山、龙华两大区域的楼市表现来看，其房价涨幅在某种程度上，验证了制度环境、政策利好等对区域房价的影响之大。