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投资分析
城市溢价→城区溢价:南山、龙华12盘看涨

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-12-04 14:08:07点击2131


导读:
■何为“城市溢价”、“城区溢价”?
■深圳城区溢价现象:南山踞制高点,龙华成“黑马”
■深圳11月楼市:南山继续领涨,龙华成交出色
正文:

■何为“城市溢价”、“城区溢价”?

最近在一篇博文看到“城市溢价”的提法,颇为新颖。文中认为,所谓城市溢价,就是说一个城市制度环境、自然环境、人文环境可以对房价产生重大影响,因而产生溢价。譬如北上深港等城市都存在“城市溢价”现象。

其中,香港作为独立的关税区,港元跟美元挂钩,拥有经济、法律等制度环境的溢价;深圳在特大城市中空气质量是最好的,因此相对于北京、上海,深圳有自然环境的溢价;北京、上海,从某种程度上而言,其在房地产拥有的巨大“发展机遇的溢价”上,超过深圳、香港。

如果说不同城市的制度、自然、人文等因素,会对房价产生重大影响,从而产生城市溢价;那么城市区域之间的制度、自然、人文环境等因素差异,同样会对房价有所影响,从而催生出“城区溢价”现象。当然这种影响往往是正相关的,制度、自然、人文等环境越好,城区溢价自然越大。

■深圳城区溢价现象:南山踞制高点,龙华成“黑马”

2015年的深圳楼市可谓是一枝独秀,新房及二手房市场量价齐升,房价一路高歌,长期领涨全国。从房价涨幅看,各大区域的各有千秋,其中最令人瞩目的非南山、龙华这两大区域莫属。同时,这两大区域房价的上涨,从某种程度上验证了“城区溢价”理论。

撇开“城区溢价”中的自然人文等因素,单从制度环境看,2015南山房价快速上涨的最主要原因是前海、蛇口自贸区的概念落地,使得南山展现出前所未有的发展前景。自贸区的政策利好使越来越多的资本、产业、高素质人才进入南山,加上南山区本就豪宅遍地……南山区成为深圳城区溢价最高地,占据深圳房价的制高点是毋庸置疑的。

除南山区之外,2015深圳楼市最受瞩目的,估计非龙华莫属了。据统计,龙华从年初2.5万/㎡的房价,到4月份的星河传奇加推楼王单位,均价飙到3.7万/㎡,到10月下旬玖龙玺开盘均价5.5万/㎡,半年多的时间,龙华新房均价上涨68%。不得不承认,除品牌开发商的纷纷入驻、“地王”效应外,龙华房价猛涨与片区一系列大型规划利好迅速推进密不可分。

■深圳11月楼市:南山继续领涨,龙华成交出色

从深圳11月份楼市情况看,尽管业内人士分析认为,全市11月房价飙涨,主要受成交结构影响,并不具有持续性。然而分区域看,作为深圳顶级豪宅片区,南山区继续领涨,11月份新房均价突破7万元/㎡,环比上涨33.0%,同比大涨66.8%,在各大区域中涨幅最大,可见其城区溢价能力之强。

其中位于高新园核心区域的华润城,勇夺11月份全市新房销售套数及销售面积的双料冠军,表现出色。南山目前在售或预售的顶级豪宅,于华润城之外,更有深圳湾1号、招商双玺、半岛城邦、汉京九榕台、恒裕滨城、深圳湾公馆等值得关注。

此外,作为2015深圳楼市黑马,龙华新区11月份成交同样十分抢眼,港铁天颂、龙光玖龙玺分居全市新房销售套数的亚军、季军。此外,金地鹭湖1号、鸿荣源·壹城中心、星河传奇等项目都在2015楼市成交中,表现十分出色。

综上所述,从2015南山、龙华两大区域的楼市表现来看,其房价涨幅在某种程度上,验证了制度环境、政策利好等对区域房价的影响之大。


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