2003-5-30

应锦绣江南业主之邀，今天下午13：30~15：00，到龙华锦江现场调查。现将自己
的一些看法归纳一下，匆匆忙忙，如有错漏之处，还请批评指正。

    首先，锦江的户型设计还是不错的，尤其是有些户型室内走廊都带有窗户，通风
采光指标都不错。但存在的问题也相当多，不容忽视。

    一、关于管道问题

    据现场观察，锦江的消防管基本在楼道内小平台处，小部分外露，问题不大。布
置在墙体以外的管道包括污水、雨水、供水、煤气等几个系统的管路，应该说锦江管
道布置与同区域的楼盘如美3、风丽等楼盘的走向格局差不多，但在视觉上，给人以稍
显杂乱之感。问题出在哪里呢？

    在现场反复琢磨，个人以为问题出在建筑外观设计上。一是锦江内各栋的一楼所
处标高各不相同，有直接在地面的（C区），有架空层的（A、B区），小区内交通呈现
立体化趋势，楼梯过多，有些楼道还需先上商铺楼顶才能进入单元大堂，交通组织过
于复杂。二是建筑外观较为跳跃，颜色较噪，目光所到之处，不但难以找到较为统一
的整体，可以让人宁静的外立面局部也很难见到，使人对于外立面产生烦躁抵触情绪
（A、B区表现最突出）。三是跃式户型与平面户型之间的楼板不在同一高度，其两种
户型紧连的阳台呈现错开，破坏了整体感。四是各种官管道颜色不一，多达三种颜
色，也有些影响。

    可能正因为外观的原因，才使业主对于管道布置感觉深刻。管道布置带来了可以
攀爬的弊端，但这是一个难以回避的问题，因为，从保证卫生和建筑质量的角度出
发，管道布置在墙外目前是最可取的方案。对于由此而来的安全问题，发展商与管理
处应该与业主一起，寻找合理的解决方法，保证居住安全。

    二、关于连体阳台

    关于业主所提到的邻居连体阳台的安全问题，发展商不妨参考其它楼盘的处理方
法：在两个阳台之间的墙壁上，加设铁艺隔离，既美观又解决了安全问题。

    三、关于外构件

    在A区，南北两栋之间靠人民路东西朝向的两套房子，由于外构件过多，不但两户
人家之间走动如履平地，上下攀登问题也不大。集合住宅外构件将带来很多的问题，
这在阳光棕榈园1期已经表现得很突出，所以，中海地产才自2期开始取消了各种不必
要的外构件。现在锦江2期6月份即将开始主体施工，在此提醒发展商注意这个问题。

    四、关于出入口

    业主所提到的“B区每栋楼邻街处均有通道从外面直接进入小区，留下了很大的安
全隐患”以及“B区地下车库有无数道门可以直接进入楼上单元，苑内的单元入户门形
同虚设”等两个问题，现场情形确实如此。在四季花城、百仕达花园等小区，也存在
类似问题，他们的解决方法就是，加强车库入口管理（设卡、录像监控），在车库内
设置录像监控，在道路增加流动岗，从而保证安全。

    五、关于绿化带变停车场

    业主所提到的“原规划中的部分绿化带变成了停车场”，现场确实发现了有一部
分地面停车场。从南门进去，迎面就是一排停车场。现在问题要搞清楚，这个停车场
是否是原来设计就有的，业主如果有证据证明此停车场原来规划是绿地，那么，可以
要求发展商复原。

    六、关于管理责任

    这个问题本来由律师来说比较权威一些，所以建议业主还是请教一下这里的律
师。但是，本人从来没有见过这样的管理公司，小区内发生安全及财物遗失问题，管
理处当然有责任。万科、中海两家管理公司的做法是，从管理费中支出一些金额预先
购买保险，一旦业主家中发生被盗事件，由管理公司承担赔偿责任。

    七、关于阳台下水管

    应该说，阳台下水管设计在阳台外很容易做到，无非就是在弯头引向主管要多费
一些PVC管件，成本不高。但如果遇到外立面问题，设计师权衡之下设计穿阳台也可以
理解，因为阳台水少，发生问题的机会也少。

    阳台护栏本身质量并不差，钢材还是很厚的，业主可以自己用手指弹弹感觉一
下，然后去其它楼盘比较一下。但喷漆时有地方疏忽，导致出现锈迹，可以要求发展
商返工。

    八、关于煤气管

    煤气公司、有限电视是目前最可恨的垄断企业。煤气管道的问题，应该说与发展
商问题不大，很可能是煤气公司的原因，你现在出钱，煤气公司一定会为你改管，铺
到卫生间的。很多发展商对于煤气公司可以说是狠之入骨，发展商哪里收一次钱，业
主开通还要收800多大元，简直就是抢！

    但是，发展商在知道问题存在的情况下，没有据理力争为业主争取权益，应该提
出强烈批评。否则也应该考虑装置中央热水器的位置。

    九、关于卫生间

    这一点，业主似乎存在误解。卫生间的排水系统全部属于污水系统，便器与洗手
盆、地漏之间，都是通过水封来隔离的。

    另外，窗户大是有好处的，窗户早造价比墙体的造价要高。吊顶时问题不大，装
修师傅完全可以搞定。

    关于没有预留排气孔的问题，在现场我惊讶地发现，A区靠未来游泳池那栋的西墙
上，施工时既然只为三楼一家预留了排气空，其它同样户型的都没有开孔，难以理
解。

    马桶入管不能采用U型管，否则增加堵塞的机会，马桶本身带水弯。
   
    十、关于变更项目名称

    业主提到，在购房的时候B区的苑名分别为竹苑、相思苑、丹枫苑，现在改成了石
榴苑、含笑苑、杜鹃苑，并且没有经过业主同意，发展商的做法是错误的。在南山区
某楼盘，仅仅由于发展商标注的楼层与销售时不一样，并坚持不予以更正，最后导致
输了官司。所以，提醒发展商不要做单方面的决定，要尊重业主意愿。

    十一、关于绿化

    说起锦江的绿化，我就想起了美3在完善之前的状况。平心而论，目前锦江的绿化
比改善之前美3的绿化要稍微好一些，表现在乔木多一些、搭配稍微合理一些。但是，
与广告描述确实有很大差距。而且锦江每个组团的绿化面积基本都要小与美3，所以，
现场的感觉并不好。

    锦江的组团绿化，A组团子微苑做得相对较好，其它三个苑相对要差一些。有一个
苑种的都是桂花，估计叫桂苑吧？桂苑桂苑，也没有必要全部是桂花，可以以桂花为
组团绿化核心，以其它品种做陪衬和搭配，尤其是要注意以乔木建立视觉核心，以灌
木营造茂盛感觉。桂苑？以西，一个半圆形的草地上，除草坪和三块石头，这么大的
面积既然空无一物，实在让人难以理解，发展商的实现能力让人怀疑。另外，整个小
区除了在售楼处西南角的四棵大树（其中一棵已枯萎）、西门边两棵木棉花让人为之
心动之外，小区里缺少视觉焦点，如果能够在每个小区植上一棵大树，感觉会截然不
同的。

    在B组团可以看到，绿化正在进行，状况似乎要好一些。

    十二、关于锦绣大道

    从现场情况来看，锦绣大道属私家地方与公共空间交接的一个过渡空间，深入私
家腹地，但功能偏向与公共空间，售楼处属于全公共空间，以后的商业娱乐集中在
此。但是，这两个空间距离过近，定位一样（商铺），存在矛盾。

    另外，锦绣大道尺度有点失调，街道过于空旷，硬地过多、硬装饰过多，人性关
怀的考虑不够。同样是小区核心，四季化城和阳光棕榈的处理就值得锦江借鉴。四季
花城的假日大街，宽度应该超过锦江，但其在街道中央设立两条绿化带、雕塑，坐
椅，让人愿意停下来享受享受。阳光棕榈则将人流聚集功能考虑到了，路面处理成软
基路面，休闲区也为街道增添了无穷魅力，可以在此小坐，可以在此购物，才不至于
失去街道的意义。锦绣大道目前象一条承担交通重任的马路，而不是一条小区区内街
道，应该考虑改善街道的现状，比如在街道中央开辟绿化，设置人性设施、植物屏障
避免一眼望到底等。

    还有，对于大型小区而言，封闭和开放是一对矛盾，锦绣大道未来的管理和治安
值得注意。而从现场来看，车辆将可以经过锦绣大道转入AB区与C区之间的小区道路，
从而进入车库。锦绣大道的意义和价值打了折扣。当然，因为消防要求，小区内必须
设有道路，但是，怎么解决这对矛盾，才是体现发展商功力的地方。

    五、关于管理处收费
    
    这个问题本来由律师谈比较好，我说说自己的看法。

    业主提到以下收费：

    1.契税：总价*1%；
    印花税：总价*0。05%；
    登记费：50元；
    工本费：5元。

    此属发展商代收，合理。
    
    2.有线电视初装费：450+80=530元。（不合理，但面对垄断没有任何办法。）
    预交三个月管理费。（一般只需预交一个月以维持管理处运转）
    预交三个月水电费1000元。（一般只需预交一个月以维持管理处运转）
    直饮水开户费：1500元。（应根据业主意愿开通，不开通不收费）
    煤气开户费：945元。（应该是800多一些吧？也应该由业主直接交煤气公司，因
为万一业主不需要管道煤气呢？）
    电话开户费：100（深户）；200（非深户）。（应该由电话公司直接收取，很少
有代收的了）
    宽带开户费：380元（合理，为代收，但有些宽带公司开户只需300）
    
    3.申请装修费用：
    保证金：1000+1000（装修公司）=2000元。（行业惯例，有的收得多有的少，但
最后没有问题的话可以退回）
    垃圾清运费：350(<100m2)/400元（根据业主需要，如果自己清运到指定地点就不
需要交）。
    许可证：100元（？？？？？）。
    许可证工本费：20元（惯例，但有的只需10元）
    出入证工本费：5元/证（惯例）
    出入证压金：50元/证。（惯例）
    装修管理费：1元/人天（惯例，但有很多公司不收取，本人小区就没有）
    公共设施修缮费：200(<100m2)/250元，不带电梯；（惯例）
装修税：合同为准。（重复收取，但也没有办法，最近税务机关都声称虽然属于重复
收取但税法如此规定）
    
    4.管理处指定防盗门窗的样式可以理解，但指定厂家则属于不正当行为。
    
    5.业主所反应的“指定搬运队漫天要价，阻止、殴打外面请的搬运工”，如果属
实，则性质非常严重，可向有关部门投诉，业主有自行请人搬运的权利。



     附图：下水系统多处堵塞，在A区，就有两个地方开膛破肚，以疏通管道。