一、2015年全国房地产市场形势

（一）房地产开发投资情况

根据国家统计局发布的数据，2015年1-10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资53150亿元，增长1.3%，增速回落0.4个百分点。值得注意的是，房地产开发投资自2014年起，连续22个月呈下滑趋势。目前，全国房地产投资同比增速已从两年前的20%以上跌至2%，这也是从1998年房改以来中国经历的最差投资数据之一。

近年来，中国经济增速持续下降，已从10%以上的高速增长转为目前6.9%的中高速增长。经济增速的底在何方？能不能稳住底部并保持未来年均6.5%的增长？对此个人认为：经济增速的底部关键看房地产投资的企稳；而促进房地产投资的触底回升，能够对当前和今后经济“稳增长”发挥重大的支撑作用。

近年来，中国经济的高增长主要依赖于高投资，且这种趋势在“十三五”期间也难以改变。从投资需求看，高投资主要由三部分组成：基础设施投资，房地产投资，制造业投资，这三项投资合计占总投资的85%左右，而制造业投资又直接依赖于基础设施投资和房地产投资。如此来看，我国高投资要触底，是三只靴子都要触底。目前，基础设施投资已基本处于触底状态；制造业投资随着产能严重过剩、工业企业盈利水平连续负增长，投资继续增长也难以为继。现在，支撑高投资的最后一个方面——房地产投资，经过多年的持续高增长，也基本接近了底部。

房地产投资，目前是一个重要的历史拐点。近年来，构成中国房地产70%以上的城镇居民住宅的历史需求峰值是1200-1300万套住房，这个数值2013年已经达到了，达到以后这个总量走平，然后有可能逐步下降。过去相当长的时间，房地产投资的增长速度是20%到30%，去年是11%，原来估计今年仍可能保持10%，但是今年10月份实际上已降到2%。个人估计在接下来的几个月，房地产投资的同比增速可能会出现负增长。当房地产投资负增长什么时候变成正增长，可以认为房地产投资基本触底了；房地产触底以后，基本上高投资也就触底了；高投资触底后，中国经济这一轮的底也基本算是探着了。

现在顾虑的一点，就是投资速度会不会下降过快，进而引致经济增速加速回落。个人认为，当前我国应充分发挥新型城镇化的作用，加快包括房地产投资在内的各类投资触底反弹。这样，有可能会对未来通过稳投资促进稳增长产生非常好的作用。此外应当说明的是，尽管新的增长动力在加快形成，但短期仍难以形成有效作用。如新的产业，以后很难有房地产、钢铁、汽车这类重大支柱产业了；转型升级和创新（如互联网+），则对冲作用比较有限，既需要要素投入，还需要时间；同时新的增长点大部分属于替代性增长，除了对总量增长难以预期外，还会引来严重的利益关系问题（如网店发展了传统的商业门店就关门）。更重要的一点，新的增长动力面临很大的不确定性，可能十人创新、九人失败，而政府居高临下的产业规划今后也未必能成功。

总体来看，未来中国经济在转型发展期，由于新增长动力需要培育，投资对于经济保持中高速增长意义仍然重大。因此，作为对上下游40多个相关产业具有带动作用的房地产投资的增长，以及各种类型的住房消费，将对我国明年乃至“十三五”期间宏观经济稳增长，新型城镇化的实现，全面小康社会的建成，具有重大而积极的作用。

（二）房地产市场交易情况

根据国家统计局统计，1-10月，全国新建商品房销售面积9.49亿平方米，同比增长7.2%。其中，东部地区商品房销售面积同比增长9.3%；中部地区增长7.0%；西部地区增长3.9%。

而根据我们对全国600多个城市（涵盖337个地级市）商品房网签数据跟踪，今年1-11月，全国新建商品房网签成交面积为12.6亿平方米，其中商品住房网签成交10.7亿平方米，均高于去年全年的成交量。11月，新建商品房网签成交1.29亿平方米，为今年单月成交最高值。

结合网签数据，我们预测：2015年全年新建商品房销售量预计可超13.8亿平方米，比2014年增长14.3%；商品住房销量预计为11.7亿平方米，比2014年增加1.2亿平方米，增长11.2%。2015年，全国商品房及商品住宅销售量预计将超过2013年的销售峰值(13.06亿平方米，11.6亿平方米)，成为改革开放以来最好的销售年份。

“十二五”期间，全国新建商品房交易持续走高，在2014年小幅回落后，今年全面反转。在一系列信贷支持、税收优惠等刺激政策作用下，2015年市场交易旺盛，市场信心快速恢复，市场预期持续看好。

（三）商品房库存情况

根据我们的摸底分析，截至10月底，全国待售商品房库存面积（已批预售但未出售，包括已竣工及已批预售暂未竣工）约为13.8亿平米，去化周期约为14.9个月，比2014年末缩短约2个月。

另外,根据国家统计局数据，今年1-10月份，全国商品房销售9.49亿平方米，竣工面积6.12亿平方米，销售面积比竣工面积高出3.37亿平方米，表明在市场销售量大幅增加的背景下，全国商品房库存消化正在加快。但是，对照商品房库存合理水平（经综合分析，我们认为商品房库存合理水平应在11-12个月），化解库存工作仍需继续，特别是中小城市，去库存仍是行业发展的首要问题。

二、2016年全国房地产市场形势展望

（一）2016年房地产市场发展趋势

从宏观经济形势看，近期中央出台十三五发展规划的建议，释放了多种政策利好，但由于产能过剩、新增长动力有待培育，以及固定资产投资增长乏力等因素，预计明年中国经济增速继续下行的可能性比较大，经济增长有可能出现6.5%左右的增长幅度。

从房地产形势看，在新型城镇化加速和货币政策持续宽松等稳增长措施可预期的情况下，预计全国房地产市场还将保持宽松的政策环境，房地产市场将继续保持成交旺盛的局面。但由于大部分中小城市市场供应过剩，库存压力较大，房地产投资短期内增长动力仍然不足，预计投资将在明年初探底；明年中期以后，在住房消费继续增长、市场前景看好背景下，投资形势将会持续好转，并对“十三五”期间经济稳定增长给予强劲支撑。具体分析如下：

一是“十三五”期间我国住房需求依然强劲，有利于助推房地产市场发展。据我们分析，“十三五”期间我国人口将增长到14.5亿人，按常住人口城镇化率60%的目标，城镇人口将比目前增长1.2亿人，按城镇人均住房面积35平方米的目标，将带来新增住房需求42亿平方米；此外，城镇现有的7.5亿常住人口，人均住房面积将从现有的33平方米提升到35平方米以上，由此带来住房需求15-18亿平方米。综合判断，“十三五”期间，我国新增住房需求预计达到60亿平方米，年均增长12亿平方米，高于“十二五”期间年均11亿平方米的水平。因此，“十三五”期间，我国房地产市场将面临良好的发展前景。

二是中央深改组会议明确了“化解库存、促进房地产持续发展”的要求，预计相关部委和部分库存较大的地方政府将继续出台“化解库存、促进住房消费和房地产持续发展”的利好政策，有利于继续促进居民住房消费，强化房地产市场持续向好的预期。

三是随着2015年市场交易形势趋好，房地产企业在北京、深圳等一线和二线热点城市拿地趋于活跃，有利于加快恢复各地房地产企业及潜在购房者的市场信心，进而带动三四线城市市场活跃，加快化解库存。

四是《国家新型城镇化规划（2014—2020）》和《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》的实施，从国家层面明确了京津冀、长三角、珠三角等各大城市群一体化发展的措施，这将使得中心城市的产业外移和住房需求外溢将更加明显，周边中小城市的房地产市场发展环境也有望继续改善，进而带动全国中小城市房地产市场在2016年持续回暖。

鉴于以上分析，预计2016年全国房地产市场形势将会继续向好，房地产开发投资将从今年的低谷状态触底回升，并对宏观经济稳增长给予有力支撑；房地产市场将继续保持供销两旺，市场成交量不会低于今年的成交规模并有望再创新高；房地产价格在库存仍比较大、处于持续化解过程中，仍将保持平稳。

（二）政策建议

2015年，尽管全国楼市交易整体旺盛，但市场分化却进一步加剧；虽然深圳、上海、南京、苏州等一线、二线城市市场回暖明显，销售增幅较高，但大部分三、四线城市销售情况并未出现明显改善。此外，三、四线城市房地产开发投资增速低甚至负增长，是拖累投资增长的主要原因，而投资增速低与高企的库存直接相关。因此，去库存仍是2016年活跃市场的主基调，特别是要针对三、四线城市库存高企、有效需求不足等问题应加快研究对策。对此我们提出以下政策建议：

一是加快推进城镇户籍制度改革。通过加速城镇户籍制度改革，加快解决农民工在城镇落户问题，加快城镇化步伐。

二是加快城市群一体化发展。通过加强城市群发展战略研究，编制城市群产业、基础设施、公共服务设施、住房建设等协调规划，加速推进各城市群或都市圈大、中、小城市一体化发展，解决大城市、特大城市产业外移、需求外溢，并促进中小城镇经济社会发展。

三是促进住房供应，稳定住房消费。一方面要认真贯彻落实国家各项住房信贷、税收优惠政策，支持各类住房需求；另一方面要继续促进住房供应，加快房地产开发投资，稳定市场向好预期。

四是加快房地产行业转型发展。通过加快产城融合，加快房地产+互联网，加快养老、旅游、文化、休闲等主题性、嵌入式跨界地产发展，加快推进房地产行业转型发展，并加快三、四线城市城镇化发展步伐。

五是推进住房保障货币化。停止新批保障性住房用地供应，并更多运用发放租赁补贴解决住房保障问题，以促进住房消费、消化库存。

六是推进房地产税费改革。减少房地产建设和交易环节税费，暂缓开征房产税，降低企业住房建设压力和个人住房消费顾虑。

七是改善房地产企业融资环境。加强对中小房地产企业融资支持，支持企业通过银行、证券、债券、信托等多种渠道融资，金融机构应加强对中小城市、中小企业的贷款支持政策，定向改善房企融资环境。

八是特大城市要加快解决高房价下的住房问题。近年来，我国一线和二线热点城市因房价高企，城市新进入人才等夹心层群体住房问题突出，一定程度影响力城市产业发展与城市竞争力的提升。建议今后一线和二线大城市要深化住房制度改革，围绕“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的思路，建立多层次住房供应体系，实现本地居民“住有所居”。高端有市场: 对于高收入人群，通过供应商品房满足其购租住房需求；中端有支持：对于购租商品房有一定困难的“夹心层”家庭（如新就业大学生、符合政策的人才等），通过销售、出租具有共有产权性质的安居住房满足其住房需求；低端有保障：对于低收入住房困难家庭，通过公共租赁住房和低收入租房补贴满足其基本住房需求。

目前，我国大城市商品房、安居房（如限价房、自住商品房、安居型商品房、共有产权住房、人才公寓等）、公共租赁房三大供应主体的结构是“中间小、两头大”，即商品房与公租房体量较大，安居房体量小，且安居房政策不统一，制度较为混乱。安居房可通过共有产权住房制度的建立，统一名称并规范发展，并通过“定地价、向下竞房价”方式，以较周边同品质商品房低30%—50%的价格租、售给夹心层家庭，在大城市房价持续上涨预期下，满足多数普通家庭自住需求，缓解高房价产生的社会矛盾，留住人才、促进大城市产业结构转型升级。

今后，我国大城市、特大城市应大力发展安居房。未来大城市、特大城市住房供应结构的理想模式是“橄榄型”，即公共租赁住房以占总量的10%为宜；商品住房保持适度规模，应不超过总量的40%；安居房供应规模则应达到总量的50%以上。

三、2015年深圳房地产市场形势与2016年发展趋势

（一）2015年深圳房地产市场形势

今年前三季度，深圳 GDP为12376.66亿元，同比增长8.7%。总体来看，深圳经济明显好于全国，并呈现“稳中趋升、结构优化、质量向好”的发展态势。首先是产业结构持续优化。第三产业增加值占GDP的 59.1%，对经济增长的贡献为62.2%；其中，金融和房地产业的支撑作用明显，金融业增加值增长15.8%，占GDP比重14.8%，房地产业增加值增长18.8%，占GDP比重9.1%。其次投资拉动作用显著。房地产业以及与其直接相关的城市更新，对经济增长贡献巨大。前三季度，全市固定资产投资增长22.9%，其中房地产开发增长29.4%，城市更新改造投资增长30.8%。从产业类别看，第三产业投资对全市固定资产投资增长的贡献率达到85.6%，其中房地产业贡献率为51.1%；而第二产业投资对全市固定资产投资增长的贡献率仅为14.4%。

从房地产市场形势看，2015年楼市呈现以下发展特征：

一是房地产开发投资增长势头良好。2015年，我市计划完成房地产开发投资1197亿元。截止10月，全市房地产累计开发投资完成额1078.97亿元，较去年同期增长28.2%。照此增速，预计全年投资额将接近30%。

二是市场量价齐升。1-11月，全市商品住房累计批准预售面积为611.98万平方米，较去年同期增长29.3%。新建商品住宅累计成交面积为593.24万平方米、5.92万套，成交面积和套数分别较去年同期增长82.9%、78.5%；二手住宅累计成交面积为936.1万平方米、11.20万套，分别较去年同期增长137.9%、140.2%。

去年同期以来各月新建商品房和商品住宅成交面积

去年同期以来各月二手房和二手住宅成交面积

11月份，新建商品住宅简单均价为44761元/平方米，全样本新建商品住宅价格指数较去年同期上涨26.3%，全样本二手住宅价格指数较去年同期上涨45.9%，全市房价持续上涨。

去年同期以来各月新建商品住宅简单均价

去年同期以来深圳市全样本新建商品住宅价格指数

去年同期以来深圳市全样本二手住宅价格指数

三是三季度楼市出现调整。三季度，因上半年房价上涨过快，我市楼市开始出现调整，7-9月，新房销售面积环比降幅分别为-12%、-14%、-28%； 7-10月，二手住宅销售面积环比下降-12%、-19%、-25.3%、-25.8%。

四是四季度楼市再度升温。进入四季度，我市楼市再度回暖，10月份新建商品住宅成交面积止跌回升环比增长32.5%，11月份环比增长7.7%；二手住宅成交面积在连续四个月回落后再度回升，11月份环比增长16.2%。10月份新房简单均价33599元/平米，低于上月的36191元/平米；但11月份为44761元/平方米，比10月大幅上涨。11月份，价格上涨主要受区域结构性因素影响，总体看各区域实际涨幅仍有限。

（二）2016年深圳房地产市场发展背景

从宏观经济形势看，2016年深圳经济仍然会保持良好增长势头。一是创新驱动强劲，高科技产业将继续带动深圳研发、制造等科技产业链，整体创新氛围浓厚；二是第三产业继续迅猛发展，居民消费能力继续增强，将有力地支撑区域经济的发展；三是尽管外贸形势仍将疲软，但是投资和消费对经济的拉动明显。综合判断，2016年深圳GDP增长将在8%-9%之间，宏观经济发展势头良好。

从房地产市场发展看，2016年深圳楼市面临以下发展背景：

一是居民对楼市长期看好，各类需求将继续入市。深圳是我国房地产市场化最先开始的地区，市场化程度最高，市场体系最为完善，居民对楼市的反应历来比较灵敏。深圳房地产市场从2014年四季度出现“暖冬”行情后，居民对楼市的预期已明显改变；2015年各类楼市需求持续加速入市，出现了近年来比较火爆的热销现象，居民对楼市发展明显看好。近年来，股市、汇市的大幅动荡，以及其他投资渠道缺乏，使得深圳居民更加看重楼市的保值增值作用；而房地产调控政策的持续松绑，金融、税收政策的持续宽松，加上深圳经济持续向好，深圳市民对楼市前景持续看好。鉴于此，预计明年深圳楼市看好的预期不会改变，包括改善型需求在内的各类购房需求仍将继续入市，市场将继续保持供销两旺趋势。

二是供求关系长期紧张，房价长期看涨。近年来，我市楼市库存消化周期持续下降，从2014年10月的15.8个月下降至今年10月的6.7个月，客观上存在供求关系紧张的预期。

从供应看，深圳城市空间狭小，土地面积仅为北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4，建成区面积却已达到全市土地面积的48.6%，未来可开发空间非常有限。未来5年，深圳每年仅0.33平方公里的新增住宅用地供应，新地几乎无地可供，而存量土地则存在盘活难度大、城市更新周期长，难以缓解供应紧张局面，因此未来楼市供应紧张的预期会长期存在。

从需求看，深圳人口平均年龄30岁左右，为国内最年轻城市，适龄购房人群（25-44岁）占比大为50.8%，比北京、上海、广州要高15-20个百分点。近年来，随着产业结构的优化升级，深圳人均GDP、人均可支配收入在国内排名前列，而随着互联网、金融、高科技等新兴产业的快速发展，又迅速出现了一大批新兴富裕群体，其住房支付能力较高，成为深圳近年的购房主力。此外，深圳非户籍人口规模庞大（非户籍实际居住人口1700万），非户籍人口购房条件也比较宽松（我市连续缴纳1年社保就可买房，而北、广、上为5年、3年、2年（已婚）），加之非户籍人口实际住房自有率只有10%，因此本市潜在的住房需求规模非常大且居民购房意愿非常强烈。

据我们调查分析，深圳过去5年每年购房需求约20万套，但由于新建商品住房每年供应能力有限仅5、6万套左右，使得多数购房需求需要通过二手住房市场、周边城市市场，以及本市法外市场（小产权房、军产房等）等予以解决，本市住房市场供求关系长期处于紧张状态，房价也存在长期上涨的可能。

鉴于深圳楼市供求关系紧张的客观实际，深圳房地产市场未来持续发展的动力非常充足，房地产开发投资与住房消费持续增长的需求仍将强烈，房地产市场价格仍然具有继续上涨的可能。

（三）2016年深圳楼市发展预测

一是房地产开发投资将继续保持较高增长。房地产市场历来在深圳经济发展中起到重要作用，预计2016年将继续保持对宏观经济的有力支撑。但是，考虑到国家整体经济形势增速下滑的大趋势影响，以及本地土地供应与城市更新难度的加大，预计房地产开发投资将从高增长态势适度放缓，预测全年房地产开发投资增长幅度在20%以内。

二是住房市场供应量将适度增加。鉴于本市住房用地供应潜力较小，住房供应规模有限，未来可继续通过加快批准预售、推进城市更新加大住房市场供应力度。预计全年商品住房批售量增幅在10%左右，规模在7万套左右。

三是住房市场成交量增长有限。虽然深圳人口规模大，适龄购房人群多，住房自有率低，潜在住房需求较大，但由于市场供应能力有限，商品住房库存规模小，尽管需求仍保持高位、购买力旺盛，但仍难以支撑新房成交量，预计全年新建商品住房销售量增幅在5%以内，规模在7万套左右。二手房市场由于存量商品住房在全市住房总存量中占比较低（套数仅占12.4%）且多数为居民自住，二手市场未来供应潜力越来越小；此外，今年前11个月二手市场的大规模成交（已超过11万套）以及高价位压制，已经造成近期二手市场成交量下滑，预计明年全年二手住房成交量将出现负增长，降幅在10%作用，全年成交规模预计在9-10万套。

四是房价仍将继续上涨，但涨幅有限。今年，随着深圳住房市场成交量的翻倍增长，新房和二手房价格大幅上涨，截止11月底可比房价涨幅比年初上涨近30%。应当说，今年房价的大幅上涨，是2010年以来调控政策对房价压制的集中释放和补涨，短期内不会再有这样的大幅上涨势头了。但是，由于深圳住房供应结构失衡的根本性原因（商品住房供应少、存量小），加之未来住房市场需求仍比较大，故房价仍会保持一定幅度的上涨趋势，预计明年全年，深圳新建商品住房价格仍会保持10%左右的上涨幅度。