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投资分析
地标立中轴,综王相纠结!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-12-10 15:15:05点击5180


导读:
■中轴首现两个百万级综合体“邻居”,该选谁?
■深港中轴成王者之居
■双盘比较分析
一、地段:友邻互好
二、交通:“潜力股”与“绩优股”
三、配套:各区域的全生活中心,平分秋色
四、品牌:均是实力派,品质保障性超强
五、物业:经验老道,旗鼓相当
■纠结的选票:合正·观澜汇VS鸿荣源·壹城中心
正文:

■中轴首现两个百万级综合体“邻居”,该选谁?

进入2015年的收官月,深圳的房地产市场依然活力十足。这个周末既12月12日,引市场注目的深圳中轴之上的又一百万级综合体——合正•观澜汇将首次正式面世,项目营销中心将盛大开放。

【合正•观澜汇】项目效果图

综合体物业是当下置业者最为关注的目标,其作为房产界的最高时空形态,将居住、商业、办公、学校、交通枢纽等分散的城市功能进行有机组合、协同促进,形成了一个多功能、高效率的城中之城。在深圳,通过对比罗湖的万象城、南山的海岸城等综合体物业和周边物业发现,综合体物业最高增值超过周边物业75%,可见,综合体物业要比单项素质的物业更具溢价能力和增值空间,因此无论是从居住上还是投资上会更受欢迎。

想必大家还清晰记得,于11月7日在春茧首次开盘的深圳中轴之上的百万级综合体——鸿荣源•壹城中心,近万人到场,当天以4.35万/㎡均价大卖1637套,刷新了深圳近十年来的销售记录。如此卓绝的成绩背后,综合体性质自然是其成功的因素之一。

如今,合正•观澜汇的即将面世,很多细心的置业者在密切关注着合正•观澜汇新动态的同时,也都会下意识地与鸿荣源•壹城中心进行比较。因为两者同位于中轴之上、又同属于百万级综合体物业,并且未来地铁4号线北沿线建设完成后,两者仅3站之隔,本体及地缘上有近乎相似之处,若比较之后的收益性,会发现难以决择。

■深港中轴成王者之居

众所周知,购房置业是大部分家庭的最大的资金支出,出手须要谨慎,因此,无论是出于自住还是投资目的,做决定前,进行多方面的比较是理所当然的。而合正•观澜汇还未入市就引起强烈关注,鸿荣源•壹城中心已取得近十年来最火的销售,与综合体性质、地铁上的交通优势等相关,最为重要的是,置业者的眼光瞄准了深圳中轴,或者说是深港中轴。

纵观深圳的区域发展史,大致沿着深南大道一路向西的东西发展轴非常明显,罗湖→福田→南山→前海,这一轴线现已呈现饱和,也奠定了深圳35年发展的坚实基础。而未来随着城市发展的空间需求、新型产业的崛起以及城际间的协作增强,我们会发现,深圳需要南北向的发展轴来引领下一个时期的发展。并且自亚洲最大综合交通枢纽——深圳北站的开通运营,以及深圳市政府斥资2000亿打造龙华新区“国际化中轴新城”的规划,代表着深圳南北脊梁的深圳中轴逐渐浮出水面。

其实,早在2008年,深圳市规划局发布的《深圳中轴线整体城市研究》中,就提出了贯穿整个深圳中部地区(连接福田、龙华、观澜各核心区)的中轴线。还值得注意的时,深圳中轴基于地铁4号线以及未来将开通的广深港客运专线等构成的交通优势上,从“深港一体化”战略意义上而言,将构成连接香港中心区、福田CBD、龙华中心区、观澜等核心区域的深港中轴,而这一价值轴线上汇聚了国际口岸、商业金融、交通枢纽及政务中心等高价值腹地,将成为中国乃至世界上最贵重的价值轴线。

“王者必居天下之中”,每个世界级城市都有一条发展中轴,并吸纳财富人士聚集。如今的深港中轴,亦非财富人士则难以进驻。即使曾经被称为福田CBD后花园的龙华,过去12个月里,房价几乎翻番,成为全球升值之冠的城区,高层最高价格已破7万/㎡。继龙华之后,观澜成为最后的进驻机会。因此,观澜汇、壹城中心分别作为观澜核心区、龙华中心区的地标级综合体,也格外引人瞩目。

下面,笔者就应客户要求,从地段、交通、配套、品牌、物业等方面将两者进行比较分析。

■双盘比较分析

一、地段:友邻互好

首先就区域来说,两者都处于龙华新区和深港中轴线上,并不具备相对的可比性。观澜汇所在的观澜,与壹城中心所在的龙华,两区域在发展上更多的是协同作用。

根据目前龙华规划以“三廊九园”为经济发展重心,其中,规划五个重点园区就在观澜,即九龙山科技园、观澜战略性新兴产业园、福民低碳产业园、观澜文化产业园、龙华汽车产业城五大主力产业集群,此外,观澜汇还处于龙华新区政府旁,未来势必将受龙华新区行政、科技、文化三中心辐射。

还值得瞩目的是,根据规划,观澜未来拥有近2000万㎡土地面积的旧改,相当于3个福田CBD的土地体量,对于土地资源极为稀缺的深圳来说,无疑是一份巨大的财富,而观澜的价值也必将被重新认知。

而壹城中心所在的区域,是龙华新区重点规划的龙华商业中心区,目前的区域价值已被置业者所认可。可见,两者均占据深圳地产最棒的地段,没有绝对的可比性,就看置业者偏向于哪一种场地。

二、交通:“潜力股”与“绩优股”

根据地铁4号线北延线的规划,将于2016年底前动工建设,预计2020年前实现通车。而合正•观澜汇未来将无缝接驳于北沿线上的世纪广场西站,成为地铁上盖物业。而经过统计数据对比发现,龙华新区内,龙华线、环中线沿线物业,其房价上涨幅度比同区域的非地铁沿线项目要高出30%~60%,而同一片区内地铁上盖物业更是一年内涨幅在40%~85%。可见,未来北沿线的建设完成,势必将极大地促进观澜汇的价值提升。

此外,随着梅观高速市政化改造,在观澜的环观南路、人民路等多个路口增加出入口,也将增加项目通达深圳北站、福田CBD的便捷性。同时,还有有轨电车、龙观快速、机荷高速、观澜大道、人民路等环绕,交通优势明显。

鸿荣源•壹城中心则是毗邻地铁4号线龙华站,周边由人民路、工业路、梅龙路、东环一路和建设路环绕,地理位置上比观澜汇更靠近中心区些,交通优势比较成熟。因此,两者对比起来的话,换用股市里的说法,观澜汇是潜力股,壹城中心是绩优股。

三、配套:各区域的全生活中心,平分秋色

作为观澜地标级百万级综合体,合正•观澜汇自身规划约49万㎡的住宅、约12万㎡的商业、约3.6万㎡的商务公寓、约4.7万㎡的写字楼、以及“幼儿园+九年一贯制学校”等,已具备生活、工作、休闲所需的全要素配套。

况且项目周边还奢享市一级重点学校的观澜二小、省一级重点学校的观澜二中等名校教育,世纪广场、观城公园、观澜河等生态休闲,以及天虹、比邻新天地、佳盛百货、义乌商贸城等商业,10分钟共享区域全配套生活。

而鸿荣源•壹城中心的体量比合正•观澜汇还要大,周边配套也很丰富,未来将成为片区的全生活中心。整体而言,两项目在自身配套、外部运动休闲配套及教育配套上平分秋色。

四、品牌:均是实力派,品质保障性超强

合正集团成立于1996年,是一家立足深圳特区、外向开拓发展的综合性房地产开发企业,相继成功开发了“合正园”系列、“原著”系列等多个房地产项目,属于中国房地产百强企业。截止目前,合正集团已在深圳打造出合正•中央原著、合正香蜜原著、合正荣悦府、合正丹郡、香逸名园等众多精品项目。

2015年8月14日,合正集团在深圳瑞吉酒店大宴会厅隆重举办了“合正集团海外战略发布会”。美国洛杉矶三大项目全面亮相,标志着合正集团正式进军海外,实现全球化布局战略。

而创建于1991年鸿荣源集团,历经20余年的稳健发展,以住宅地产开发为核心产业,涉足商业地产、产业地产、高新科技产业及工业制造业等领域,形成多元化经营的现代大型企业集团。

两家企业发展史均超过了20年,在房地产开发经验上异常丰富。如今,在房地产进入“白银时代”,都积极探索新的发展途径,进行多元化战略布局,卓越的品牌实力给人充分的新人感,值得托付!

五、物业:经验老道,旗鼓相当

深圳市合正物业服务有限公司是合正集团下属企业,公司成立于1998年8月28日,持有国家“二级物业管理企业”资质证书。目前有20个高档精品小区,提供专业物业管理服务,物业管理面积约达到800万㎡以上,服务业主约20000户以上。

深圳市鸿荣源物业服务有限公司是鸿荣源集团的下属企业,成立于2002年,是一家致力于住宅、商厦、写字楼、工业区等各种项目物业管理服务的专业化公司,形成了安全护卫、清洁绿化、工程维修三大专业服务领域。

两家物业管理公司,也已具备了十多年的从业经验,对社区的日常管理娴熟,能为业主提供专业化的服务,令业主的日常居住生活更加便捷、更加安全。

■纠结的选票:合正·观澜汇VS鸿荣源·壹城中心

列出上述的多方面比较,笔者发现,两者无论从区域的联动上,还是产品的品质上,具有相似性,又各有千秋,当然可对比的点还有很多。比如价格,合正·观澜汇的价格要低,但也意味着升值潜力大。

而从整个深港中轴上看,未来可供开发的土地资源,仅在观澜。因此,占据中轴的地位优势的机会越来越少。如今,合正·观澜汇、鸿荣源·壹城中心,与福田CBD内的深圳中心·天元,是目前中轴线上仅有的三大百万级综合体项目,而7月10日首次开盘的天元,均价达8.9万/㎡,这般的高价势下,合正·观澜汇无疑将得到更多城市精英的瞩目。

以笔者之见,如果手里的银子多,都买上一套也属于很好的决策,将“中轴王综王”全部收入囊中,就坐等升值吧。但手里的钱有限,或者有经济限制,“鱼和熊掌”只能选其一,这个年终大考,说难也难,说易也易,难的是两者都好不知怎么选,易的是两者可以任意选,你懂的。

【合正•观澜汇】整体效果图


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