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行业观察
美国房价是这样下跌的

作者:陈思进 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-12-25 17:53:08点击2307


美国7000万“婴儿潮”正步入退休行列,约1/3的人没有任何退休储蓄,他们唯一能做的就是将独立洋房套现。这部分房屋涌入房市,哪怕从现在起不再建造一套房子,也需要至少十年才能彻底地消化掉。

在2010年8月24日,全美房地产经纪人协会发布报告,美国7月二手房的销售跌幅,按年率计为383万套,跌幅创纪录高达27.2%,大大地超出了经济学家预期的一倍,使美国房屋市场愁云惨淡,雪上加霜。

但实际上出现这一数据并不奇怪,因为美国7000万“婴儿潮”正步入退休行列,在这部分人中间,约三分之一的人没有任何退休储蓄,在未来的退休岁月里,他们唯一能做的就是将独立洋房兑现,以维持现有的生活水准(或勉强度日)。
而根据人口普查局统计的数字,全美至少有1120万套房屋处于资不抵债的状态;另据美国商务部今年7月27日公布的数据,全美第二季度房屋空置率创记录高达1900万套,约占全美房屋的14.5%。

这部分空置房与“婴儿潮”套现的房产,再加上“负资产”的房屋一齐涌入房市,哪怕从现在起不再建造一套房子,也需要至少十年才能彻底地消化掉。

众所周知,在市场经济中,物价由供求关系决定。在不能借贷消费的年月,人们必须存够了钱才有购物的能力。如今人人都可以从银行借贷,大家手中就都有了“明天的钱”,这时,人们的购买力就已经和他们的实际收入相脱离了,商品价格被“明天的钱”推高,市场的供求关系立刻被扭曲。用尚不存在的、明天的钱去购买房子时,那种不实的“求”便无限增大,房价自然急剧上升。

而房子的租金呢,只要稍加留意便知,这些年来并没有随着房价的上升比例而上涨,只是随着收入的增加而增加。因为租房必须付现金,是不能用借贷支付的。

这里想说明的要点是,当一个人或少数人“用明天的钱圆今天的梦”还似乎可行,因为他们还尚能用明天的钱,买下今天价格的房子;但是,当多数人都使用了明天的钱,那么今天的房价也就不再是今天的房价,而变成了明天的房价。等于用“明天的钱”,买下了明天的房价(甚至是后天的房价,加上利息因素)。万一明天的钱没有了(如泡沫破灭影响到实体经济,失业率上升),房市就将下跌。

下图是美国120年来的房价走势,能抵千言万语,很具体地说明了这个问题:

上世纪70年代之前的300年,美国房价在经济繁荣时上升,经济萧条和战争期间下跌,上下浮动有限,长期稳定地保持在家庭平均收入的1.6到1.8倍之间,无泡沫可言。然而从上世纪70年代初开始,也就是在废除了布雷登森林体系之后,令美元和黄金脱钩,使信贷消费模式成为可能。也就是“用明天的钱圆今天的梦”开始流行,致使当年处于青壮年的“婴儿潮”成为美国购房市场的主力军,由此而推高了房价。

然而到了70年代末,由于通胀太甚,泡沫明显,政府只能通过升息(最高时达18%)来限制借贷。很显然,使用“明天的钱”成本太高了,于是泡沫应声破灭;这时经济又差了,到了80年代中期政府又开始降息,并用减税政策来助长人们购房的欲望。但人们太健忘了,不断降息使得“明天的钱”又卷土重来,房价又开始上升,直到80年代末泡沫再次破灭,历史重演。

这个图形中最引人注目的是到了本世纪初,由于.COM破灭,美国经济再次陷入困境,格林斯潘只能用房市来拯救美国经济,连续十一次降息唱高了房价。这一次由于全球经济一体化,美国充分享受着全球低廉的商品,比如“中国制造”,因此无需担忧通胀,随即通过华尔街将次贷包装上市,使得天量的“明天的钱”进入房市,使房价一路上升。直到次贷危机爆发的前夜,此时家庭收入与房价之比已高达6倍以上。虽然已高处不胜寒,但那时人们都以为房价就会这么一路“走”上去。

很不幸,市场这只调节的“手”是无情的……

自2006年次贷危机爆发以来,美国房市共跌去6万亿美元,预计需20年才能恢复到先前的水平。由此可证,致使美国房屋市场愁云惨淡雪上加霜的噩梦,是三十多年前“用明天的钱圆今天的梦”所埋下的种子,今天结出了苦果而已。

市场就如同狗一般,虽然有时会离开主人四处溜达,但总会回到主人身边。按照供求关系的经济法则,美国人承受房价的真正能力,是房价与收入之比不超过2。因此,全美平均房价有可能跌回至1998年,甚至1996年的水平。看来,“婴儿潮”想靠着房产的兑现,而过上退休后悠哉游哉的好日子,成了黄粱一梦了。


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