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行业观察
深圳豪宅市场2015年市况简要

作者:室介屋笈 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-12-30 11:25:34点击3963


导读:
■2015深圳楼市:顶豪当道。
■深圳豪宅格局的四大规律及现象
一、豪宅一路向西:创新活力中心就是豪宅中心!
二、深圳豪宅带:Y型格局、湾区是豪宅孵化器
三、豪宅集中于综合体:自综或他综!
四、2000万才是豪宅标准,五年或上亿!
■深圳都市顶豪,全球楼市升值之冠!
正文:

■2015深圳楼市:顶豪当道。

2015年深圳房价齐飞,顶级豪宅当道。深圳豪宅单价虽非一线城市中最“壕”的,但需求却不容小觑。自2011年来,千万豪宅占全市新房的比例一直在升。

2013年后占比更是速升,今年达2.6%,2000万以上豪宅占比也涨至0.5%。以华润深圳湾·悦府、招商海上世界双玺、华侨城香山美墅、深圳湾1号、中海天钻、深业上城、深圳中心·天元、恒裕滨城、水湾1979、壹方中心、汉京·九榕台、华润·银湖蓝山、卓越前海·壹号公寓、博林天瑞2期、华侨城·LOFT公馆等15大豪宅,重新刷新了深豪版图。

深圳豪宅市场的发展,自东部的罗湖、甚至大海沙开始,纵深至香蜜湖、华侨城、南山中心区,到了2015年,甚至开始向宝安尖岗山一带。就在2015年12月25日,刚刚拍出一块全国单价地王,地价达近8万/平,未来开卖必将过12万/平的均价!

■深圳豪宅格局的四大规律及现象

这些豪宅的发展有什么规律及特点呢?总结了一下,大致分为以下几点:

一、豪宅一路向西:创新活力中心就是豪宅中心!

深圳豪宅的发展,其实是一路向西。而且特别值得注意的是,其豪宅形态也在发生改变,单纯追求资源的豪宅,其边际效应正在递减,开始逐步深入到资源+效率的复合型城市豪宅。这反复验证了一个道理:创新的活力中心,其实就是豪宅中心——这是其一。

而深圳经济要素的重新流动,将构建起“西比中强、中比东强、北比南强”的新格局。位于西部的南山成为豪宅王区就容易理解了。

二、深圳豪宅带:Y型格局、湾区是豪宅孵化器

豪宅的分布很有意思:罗湖、福田、南山、宝安的主城区联成一片,从卫星地图上看是一只正在翱翔的雄鹰的剪影:一个Y字!罗湖、福田(含华侨城)是东翼,宝安沿珠江口一线是西翼,南头半岛(又称蛇口半岛)则是鹰身。

深圳的主流豪宅都集中在这区域内,形成了深圳的“Y型豪宅带”格局,豪宅分布形成了具有沿海岸线分布的特色。而且大部分、特别是2015年卖出的天价豪宅,大都分布在深圳湾岸线上,如深圳中海天钻、华润深圳湾、深圳湾1号、招商双玺。事实证明:湾区是豪宅的孵化器——这是其二。

三、豪宅集中于综合体:自综或他综!

2015年卖得好的顶豪产品,基本上都是都市综合体豪宅。比如说深圳湾1号、中海天钻、华润深圳湾、深业上城、深圳中心·天元等。这个时候有人就会问了:招商双玺、水湾1979不是啊!错,这两个项目某种程度上来说,就是综合体,只不是是通过周边的业态形成了“他综”综合体,而前面类别是自综!双玺与水湾1979,周边就是海上世界!

这里面有两个逻辑:1、豪宅向效率型豪宅迈进,这是都市豪宅成熟的标志。2、综合体是各种社会资源的有效整合,实现了城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的发展,它通过土地形态有效整合,一步实现居住娱乐办公等功能,构筑了一个时间银行,这对于“时间就是金钱,效率就是生命”的深圳来说,是顶富人士的最佳注脚——这是其三。

四、2000万才是豪宅标准,五年或上亿!

其实豪宅的标准一直没有详细的定义,众说纷纭。比如说农村,随便围合一块地,使用高级材料,再搭个私人车库,花个30万搞个私人别墅,这就是顶级豪宅;而三四线城市,买个大平层,200万也是豪宅了。但在深圳呢,200万是豪宅?刚需门槛都挤不进!所以说,豪宅的标准并不唯一,视情况不同而这个变量的定义者,是城市、区域。

而深圳顶豪宅的标准已随持续上扬的房价持续推高,按深圳目前的地产形势来看,10万/平才是常态,按200平米面积段来看,二千万级别的豪宅才是真正的都市豪宅。而且,取都市豪宅中值3500万/套来看,五年内随着城市化加快、土地集约利用率更高,深圳都市顶豪在五年内从2000万标准,过度到亿元标准,并不是神话!

■深圳都市顶豪,全球楼市升值之冠!

总的来看,深圳的豪宅,从上世纪80年代末至90年代初开始,到深圳超级豪宅频出的2015年,深圳豪宅升值区间持续发力,与创富能力的提升匹配,同时,发展水平已然全球级。

2012年,深圳豪宅进入千万级时代,2015年,深圳豪宅标准突破2000万元时代,而在可以预期的5年时间里,深圳及其可能从千万豪宅时代,迈向亿元豪宅时代,以5000万为中枢,并出现以亿为单位的超级豪宅!

深圳豪宅的形态、标准、分布虽在变,但无论是其供就应量,还是升值幅度,却一直保持昂扬的恣态,2015年深圳豪宅市场堪称全球楼市增值之冠!

博林天瑞

汉京·九榕台

恒裕滨城

华侨城LOFT公馆

华侨城·香山美墅

华润深圳湾·悦府

华润·银湖蓝山

深业上城

深圳湾1号

深圳中心·天元

水湾1979

鸿荣源壹方中心

招商双玺

中海天钻

卓越·壹号公寓


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