导读：
■全国最高房地产杠杆比例，推动深圳楼市暴涨
■房贷杠杆最大化，2015深圳住房贷款将破6000亿
■金融业发达、货币超发，房地产杠杆比例提高两大推手
■深圳房贷杠杆率低于国际水平，楼市杠杆牛坚挺
正文：

■全国最高房地产杠杆比例，推动深圳楼市暴涨

2015年深圳楼市的全面上涨，可以说令国人为之瞩目。数据显示，2015年前11个月深圳新房住宅累计成交近6万套、成交面积约601万㎡，相比于2014年全年成交4.19万套/403万㎡，在成交套数、面积方面分别有34%、49%以上的涨幅；单价方面，2015年11月深圳新房住宅价格同比涨幅达68%！

在全国各大中城市中，2015年深圳的房价涨幅最为惊人。而推动此轮暴涨的真正原因，在于深圳拥有全国最高比例的房地产杠杆率。数据显示，2014年底全国住房贷款余额是11.5万亿元，其中深圳为5299亿元。也就是说，深圳以全国百分之一的人口，占据了全国约5%的住房贷款额度。

要知道深圳的住宅成交量和金额历来都低于京沪，但是深圳的住房贷款余额却超出北京（4521亿元）一截，在全国仅次于上海（6259亿元）！如果算上房地产开发贷的话，2014年深圳银行业投向房地产领域的贷款近8000亿元，占人民币贷款总额的33%。因此，深圳楼市被认为是基于高杠杆的楼市，而2015年深圳楼市更是杠上加杠！

■房贷杠杆最大化，2015深圳住房贷款将破6000亿

事实上自2014年年“9.30新政”之后，深圳楼市就开始闻风而动。深圳人行在年度报告中总结道：“从趋势看，住房贷款是“9.30新政”的最大受惠者，“9.30新政”出台后，该项贷款连续增长三个月，投放额分别为77.5、110.1及163.5亿元，环比分别增长3.5%、42.1%及 48.5%。”

而2015年的“3.30新政”，让深圳楼市乘胜追击，年内深圳住房贷款破6000亿已无悬念。但是如果说2015年深圳楼市整体暴涨是我们目前能够看到的结果，那么深圳住房贷款突破6000亿也只是一个结果，两者之间并不能构成终极因果关系。那么问题来了，究竟是什么原因让深圳人比其他一线城市的购房者更敢于将房贷杠杆最大化呢？

■金融业发达、货币超发，房地产杠杆比例提高两大推手

@房地内参 认为，主要有以下三方面的原因。其一，深圳的金融业发达。深圳拥有目前国内最完善的资本市场体系，集中了全国2/3的私募，内地唯二的证券交易所其中一个就在深圳，同时深圳聚集了上百家的银行、保险、证券等金融机构总部，上市中小企业和创业企业数量也是全国最多的。

也许有人会问，难道上海的金融业不比深圳发达吗？如果按照前不久发布的国际金融中心竞争力评价指数，上海的金融竞争力确实高于深圳。但是上海过度依赖于国企、外资企业，而作为改革开放第一城的深圳则是民营资本的最大阵地，骨子里的冒险、开拓精神让深圳人更敢于借贷。

央行持续宽松的货币政策，也是推动深圳房贷杠杆率比例提高的一个重要原因。2015年央行5次下调基准利率共125个基点，4次下调存款准备金率共250个基点。货币超发、信贷膨胀、影子银行资金大规模无节制地流向房地产领域，推动房价上行。而在反腐背景下作为大陆唯一资金安全岛的深圳，自然成为全国资本最看好的落脚之地。

■深圳房贷杠杆率低于国际水平，楼市杠杆牛坚挺

第三个原因，深圳的房贷杠杆率在全球范围内仍处于较低水平。目前欧美国家的房贷首付比例大概在10~15%左右，美国甚至曾经低至3%，而目前深圳首套房贷款首付比例普遍在20~30%，虽然在国内看来房贷杠杆率偏高，但是和欧美国家相比仍有较大差距。换言之，按照发达国家标准，深圳房贷杠杆率仍有一定的上升空间。

深圳人民敢于将房贷杠杆最大化，推动深圳楼市在2015年一路走牛。那么楼市的杠杆牛会像股市那样夭折么？答案是否定的，因为6个月期限的股市融资很容易被打爆，但楼市杠杆（按揭贷款）是长期贷款，对楼价的支撑也就更坚挺。当然这是在政策不能收回、银行不能收紧，且后续杠杆力度不弱于之前的前提下。