导读：
■荣君府二次开盘基本售罄，均价4.9万元/㎡
■无论投资还是生活，都要中气十足
■“中气十足”的城央创新科技区
一、深圳当之无愧的“中气十足”创新科技片区
二、创新推动价值：片区将升级优化
三、深圳旧改最集中片区，未来城市形象将更向好
■交通价值
一、最稳定住宅产品：双地铁接驳盘
1、最稳定投资品：荣君府双地铁物业
2、五号地铁+十号地铁的换乘站，近邻荣君府
二、三大快速路四面环绕，出行四通八达
1、坂雪岗大道：深圳罕见科技大道，至华强北仅15分钟！
2、坂银通道就在家门前，12分钟畅达中心区
3、五和大道-南坪快速连接工程已动工
■资源价值
一、银湖山只是业主的窗前美景
二、三大水库六大公园环绕，南侧规划4.2万㎡绿地/公园
■品牌价值：16年京派豪宅缔造者，在深首作得以聚焦
一、京派房企在深首作，惺惺相惜相互
二、16年豪宅缔造者，开创现代贵族人文住区
■产品价值：生活之气十足
一、建筑布局严格对称，赋予业主最尊贵“中央居住体验”
二、新古典主义风格，整体视觉效果强
三、4米地势高差，架高平台再设架空层，园林整体性更佳更大
■工地考察
一、利于住户出行：双出入口
二、室外地面长条形集水槽，实现快速排水
三、车位比近1:1，让每个业主得到同等待遇
四、所有户型均全部采用落地式凸窗
五、今年以来深圳电梯间采光面最大的新宅
六、客厅、餐厅、厨房之间无横梁，视觉一体化
七、卫生间降板侧排，提高空间使用率
八、人性化设计：大部分插板约65公分，无须弯腰充电
九、目前深圳最好的89㎡4房：少浪费，过道利用最大户
十、全品牌精装交付，兑现居家梦想
十一、国际化服务意识，提供最放心的住家生活区
■为悔青肠子的楼市看官，提供了最佳入手标的
正文：

■荣君府二次开盘基本售罄，均价4.9万元/㎡

2015年的深圳楼市，注定是个不平凡年。从2015年初全国性的低迷，到330新政后一路节节走高，再到年底深圳新房均价突破4万元/㎡，涨幅超过95%，赶超北上广楼市涨幅，成为了涨幅最大、升值额最大的全球楼市中心。

进入12月底，深圳拍卖的坪山住宅用地、尖岗山住宅用地，楼面地价分别破2.5万元/平米、近8万元/平米，再度推高深圳刚需类住宅价格，顶级豪宅价格则奔向13万元/平米。

在这样的深圳房地产市场发展大背景下，12月29日下午，位于地铁环中线坂田站地铁A出口的德润·荣君府，推出二批住宅4B号楼120套精装86-89平米3-4房，2.5小时去化八成，实现整体均价4.9万元/㎡，仅剩少量高楼层和底层单位，完美谢幕2015年疯涨的深圳。

就在德润·荣君府29日开盘前，@房地内参 营销事业部成员前往项目现场进行实地考查，地毯式走遍项目及周边，对地段、交通、资源、产品、配套等进行深入挖掘与探索后，所表现的“中气十足”气势，让众多市场及客户对这家京派房企在深圳的首个房地产项目印象极度深刻。

■无论投资还是生活，都要中气十足

房地产项目涉及到人类生活的方方面面，是全方位的浓缩之地，对人们而言，首选的当然也是藏风聚气、中气十足的住区。通常所说的中气十足，是指人的精神很好、底气很足。

延伸到住宅项目，应是包含了如下角度：一是项目所在片区属于城市中部；二是项目的交通优势相当明显，尤其是地铁出行优势强；三是资源藏风纳气，利于居住和投资；四是产品“中气”足，无论是空间感，还是居住感，都体现了“尊者居中”的意识。

这其实就是人居“中”的空间格局，这在中华文化也是最崇高与尊贵的格局。在孔子儒学思想里，“中”是最崇高的思想，“中也者，天下直大本也；和也者，天下之达通也。致中和，田地位焉，万物育焉。”说的就是，无论天文、地理、人通都不能离“中”而“立”；而且天、地、人要实现“天人合一”，都是在于“中”也。

就德润·荣君府而言，无论是片区发展，还是交通配套，或是产品本身，该项目所表现的底蕴之充足以及精气神之佳，皆可让到场的客户们得到了最切身的感受，并因此得到了极强的感染。小编在实地考察、细化研究资料之后，对开发商在细节的打造、尺度、空间感的精细把握，更深感了京派房企在深圳打造项目的功夫之深、底气之足。

■“中气十足”的城央创新科技区

一、深圳当之无愧的“中气十足”创新科技片区

中轴线不仅为中国传统建筑所偏爱，聚合了城市优质资源，而且从国际范围来看，每座城市的中轴线范围基本都是大企业或著名建筑所占据，不仅是地理中心，也是经济、人文中心，凝聚了一座城市的最好资源、最傲娇资本。

譬如说：位于纽约曼哈顿中轴线上的第五大道是曼哈顿的灵魂，是纽约的商业中心、居住中心、文化中心、购物中心和旅游中心，是“最高品质与品位”的代名词。位于北京东西轴线上的长安街则坐拥着中国的象征—天安门和天安门广场；这里还是中国的文化中心和商业中心：国家博物馆、故宫、国家大剧院、北京音乐厅、CBD、东单、王府井、西单、金融街均沿此街布局……

德润·荣君府位于深圳城市中部位置，属于坂田街道，这里是深圳的经济地理中心，也是城市中轴线所在，中心区以北10公里。且项目所在的片区、产业、交通、配套、人口等各方面优势，在深圳城市版图有着举足轻重的作用，是深圳城央的科技集中之地，也是“中气十足”的创新性片区。

二、创新推动价值：片区将升级优化

知识定义价值、创新推动价值。位于坂田的华为总部基地，作为全球通讯业的首都，因此形成磁场效应，吸引了大量高端科技企业人才聚集，形成了高科技产业集群。数据统计：近7年来，坂田街道以不足深圳1.4%的面积，为深圳贡献约13%-19%的工业总产值。凭借高新技术产业带及知名企业带来的规模化效应，经济快速发展并逐年实现历史性跨越。

在项目周边数公里区域，已集聚了包括新天下（神州电脑）、康冠、弛源、元征科技、精细化工、赛保尔、石化公司等众多大企业。区域上市公司包括过亿元大企业43家、规模以上企业200家、国家级高新企业23家、国家级技术中心2个、主要生产基地在坂田的上市公司5家，辖区产值、税收、固定资产投资等重点经济指标连创新高，每年贡献龙岗全区税收的半壁江山。

如今这里已聚集了大量高新企业员工，22平方公里区内有36万人，其中高新技术企业员工8万多人，4万人是华为员工。这里集中了深圳乃至全国通讯行业最顶尖的科研人员、最先进的通讯科研技术，研发办公体量高达406万平米，甚至比福田中心区、南山科技园的还高。

也就是说：未来该片区将汇集世界性的高端人才，成为深圳三高群体最密集的区域，创造出非常可观的财富价值，土地价值也将得到更强体现。在此价值体系下，片区主流人群的结构升级，对高端居住需求也将不断增加，高收入强购买力情况下，将促使片区房价进一步上扬。

三、深圳旧改最集中片区，未来城市形象将更向好

项目所在的大片区也是深圳旧改最密集、旧改大盘最多的片区。单是项目所在的坂田南，在最新敲定的城市更新计划中，累计已有十个更新地块、累计更新单元总建筑面积358.7万平方米。再加上周边集中的其他旧改项目，整个坂田城市更新将高达2200万平米，形成众多百万级综合体群。

在深圳东西狭长、南北中轴线短的地理格局下，坂田作为南北发展的首站，拥有企业资源、交通优势，早已吸引了万科、保利、新鸿基、佳兆业等众多房地产企业大鳄在此聚集。如此海量的旧改，未来将全面提升区域的商业配套、商务氛围、居住环境和人口素质，从而使得未来城市形象更好，成为深圳中心辐射区的核心地段。

而且需要注意的是，由于深圳整体可建设用地不多，后续供应房地产项目将大量以旧改为主。而如今，深圳旧改拆赔率最高已达1:1.4，旧改成本激增，必然推动房价再度上扬。另外，旧改也意味着空间结构更新，一旦空间发生质的飞越，将吸引优质人口到此置业，从而改变片区圈层，改变片区生活方式，进一步推动片区发展，项目房产价值！

德润·荣君府所在的坂田核心居住地段，周边紧邻着十二橡树庄园、万科第五园等系列高端住宅项目，是坂田的核心居住片区。加上以后陆续出现的更新项目，将进一步使得未来片区的城市形象更优，进一步促涨项目价值。难怪，德润·荣君府对项目的销售也相当有信心，急的则该是还在观望徘徊的置业者了咯。

■交通价值

德润·荣君府不但对片区、地段价值的中气十足，而且对交通的底气也极强。该片区属于深圳中部地区，基本上直线10公里范围、20分钟车程内均可覆盖深圳大多最重要的战略配套设施。而德润·荣君府所扼守的交通配套，无论是地铁、快速路、主干道等，均体现了极强的便捷性。

一、最稳定住宅产品：双地铁接驳盘

1、最稳定投资品：荣君府双地铁物业

在香港，港铁沿线物业总是能成为开发商竞相争取、最炙手可热的的项目，而这其中，地铁的价值再次让人关注。在所有的房地产项目中，地铁沿线物业由于交通便捷，是升值潜力最大的物业类型。如今地铁物业的价值也在不断上升，因而受到开发商的热捧。

无论是2008年的熊市，还是2009年的牛市，地铁上盖、沿线物业都是居住、投资的最佳品种。居住的话，地铁上盖、沿线物业，交通便捷，四通八达，可以最大限度的节省交通时间。而投资的话，地铁上盖及沿线物业淡市时会更抗跌，牛市时上涨更快。

德润·荣君府位于贯通前海蛇口-罗湖的地铁5号线坂田站A出口，一出地铁口就是自家门口。业主出门几乎可实现风雨无阻，地铁便捷快速到达目的地，畅行深圳各重要区域。所以说，荣君府是最稳定的住宅产品。

2、五号地铁+十号地铁的换乘站，近邻荣君府

不仅如此，细致研究下我们还可以发现，除了几乎无缝接驳地铁坂田站外，荣君府还近邻地铁五号线五和站B出口。五和站其实是地铁5号线和在建中的地铁10号线换乘站，这里也是两条地铁线的中间换乘站，无论前往福田、罗湖还是南山、前海，都相当方便。

也就是说，从项目出发，可以方便地选择搭乘或换乘5号或者10号地铁线，而且无论去往罗湖、福田、南山等重要城区，都是差不多的通勤时间，快速地实现了3站深圳北、4站进福田、6站进罗湖。

二、三大快速路四面环绕，出行四通八达

1、坂雪岗大道：深圳罕见科技大道，至华强北仅15分钟！

位于项目东侧的坂雪岗大道，是连接两大科技中心（华强北与华为科技城）的科技大道。从项目车库出来，向东转个弯即可进入坂雪岗大道，直上南坪快速路，进入福田、华强北仅需15分钟。荣君府业主享此快速路线，出行便捷无忧。

2、坂银通道就在家门前，12分钟畅达中心区

坂银通道是从坂田直接连接与福田CBD、罗湖的一条直接重要快速干道，北接德润·荣君府东侧的坂雪岗大道。坂银连通银湖片区和坂田，大大缩减福田、罗湖中心到项目所在片区的距离，再度利好出行交通环境。

坂银通道已于2014年11月提前动工。坂银通道位于深圳中部发展轴上皇岗路及清平快速之间，线路整体呈S形南北走向，南起黄木岗立交北侧，经泥岗上步立交、北环大道，以隧道形式穿过鸡公山，出隧道再上跨南坪后，北接坂雪岗大道，全长7.6公里，双向六车道，是坂田与华强、上步片区之间的快速联系主通道。

一旦坂银通道建成，德润·荣君府的业主们在家门口就可直接上坂银通道，以每小时60公里的车速，只需约10分钟直通福田CBD、罗湖中心。

3、五和大道-南坪快速连接工程已动工

五和大道-南坪快速连接线工程北起五和大道，终点接南坪快速路，线路呈南北走向，为五和大道规划向南延伸段，主线全长0.98km，为双向6~8车道。目前该项目已于2014年动工建设。

五和大道和南坪快速这两条城市主干道，分别在项目的西侧与东侧，是德润·荣君府便捷出行的两大主干道，如今这两条主干道再度接驳起来，将使得德润·荣君府的业主可任意选择快速路出行，再度享受交通升级利好。

■资源价值

“中”对于房地产项目的重要性已然晓得，“气”也如此。宋代理学家朱熹在《答黄道夫》中这样说过：“天地之间有理有气，理也者，形而上之道也，生物之本也。气也者，形而下之器也，生物之具也。”

气，则是通过光、音、色、声、空气等系列因素，最终影响的是业主的居住舒适度。德润·荣君府所扼守的生态资源，其实就是居住之气的具体表现，是与人们生活、身体息息相关的生命之气。德润·荣君府周边环绕了观银湖山、南山水库、南坑水库、正坑水库、杨梅公园、黄金山公园等系列山水资源。

一、银湖山只是业主的窗前美景

德润·荣君府所在，南侧可远眺银湖山景，从项目现场约26楼向南，银湖山大片的绿色纳入视线范围，相当养眼。

对居者而言，在室内望向窗外即可欣赏到连绵山景，自然舒心，神清气爽。而且，银湖山是距离深圳市中心最近最大的生态郊野公园，负氧离子含量超2000/立方厘米，高出城区5-10倍，呼吸间都可感受到一种畅快。

二、三大水库六大公园环绕，南侧规划4.2万㎡绿地/公园

不仅如此，项目周边还有众多公园、小型水库环绕，包括南山水库、南坑水库、正坑水库、银湖山郊野公园、黄金山公园、杨美公园、细山公园、南坑公园、体育公园等。

在项目建筑主体爬楼时也发现，位于项目西侧的一块空地，临时修建成了体育活动场所，相约三五好友，业主下楼即可来一场汗水与激情的淋漓畅快。

此外，项目南侧一路之隔还规划了系列街头绿地以及两个公园，累计总占地近4.2万平米。这些都将成为未来业主们日常生活的休闲去处，也为业主的居住生活提供了更多活力之气。

■品牌价值：16年京派豪宅缔造者，在深首作得以聚焦

一、京派房企在深首作，惺惺相惜相互

在皇城16年蕴含了尊者风范京派文化的德润，2015年南下选择了具有变革、创新精神的深圳，相互碰撞下也因此惺惺相惜。

德润集团位于北京CBD中央商务区，是一家多元化、跨地域的综合性企业集团，拥有20多家下属子公司，总资产近150亿元。经营涉及房地产开发、物业管理、酒店餐饮、养老产业、黄金珠宝、IT产业、运动休闲、广告、酒业、商贸、能源矿业、健康等多个领域。 房地产开发是集团旗下重要产业之一，业务范围遍及全国。

二、16年豪宅缔造者，开创现代贵族人文住区

该集团旗下的德润地产，是集地产项目开发建设、出租出售及物业管理于一体的综合性房地产开发集团公司。开发类型涵盖综合体、写字楼、科技产业园、旅游地产等多种业态。

荣君府作为京派房企德润在深圳的首个房地产项目，这也是深圳房地产行业不多见的京派房地产项目。基于此，我们带着对比与探索的心思在德润·荣君府爬楼，才有了更多新的、让人意想不到的细节发现。

■产品价值：生活之气十足

德润·荣君府占地面积约2万平米，总建面15万平米，规划住宅约638套，公寓约377套，商业面积4000㎡，停车位940个，绿化率35%。项目主力户型为86-237平米3-5房，两梯四户。

一、建筑布局严格对称，赋予业主最尊贵“中央居住体验”

中国传统建筑群体多考究“中”的哲学思想。早期为了强调儒家强调的礼制，大多建筑群体采用中轴对称的均齐布置；到了清代，一般建筑群平面布局都体现了“中轴线”观念，而且最重要的主题建筑居中，中心所在就是轴线所在，两侧则对称安排其它建筑。

德润·荣君府作为京派房企德润在深圳的首个房地产项目，建筑布局延续了京派风格，以点式布局，7栋新古典建筑院落式围合而成，整体抬高形成完整的住区园林。整个住区严格遵守了中轴、对称的思想，赋予了业主最尊贵的城央居住感。

二、新古典主义风格，整体视觉效果强

由香港建筑设计公司规划打造的德润·荣君府，整体采用新古典主义风格。从目前已展示的营销中心及部分外立面来看，可以看得出项目外立面采用细腻的线条，通过褐色、高贵黄的搭配，使得立面设计在视线集中区域做了重点处理。

在基座部分，如营销中心外立面底座（未来将用作商业）、未来的架空入户大堂则采用石材，在顶部做了部分竖向立面装饰线条，使得整体视觉效果、立面效果极强。

三、4米地势高差，架高平台再设架空层，园林整体性更佳更大

紧邻坂田地铁站A出口的德润·荣君府，为了顾及大多数业主的居住体验感，整体采用了平台架高的建筑手法。从现场观摩及丈量来看，估计架高平台比地面高出一大截，形成4米的地势高差，相当于1.5层楼高。

不仅如此，在整体架高平台上，每栋建筑主体还做了一个架空层，使得园林面积整体性更好、更大。

采用对称设计方式打造的荣君府高品质园林，则通过层进式景观布局，从主入口大堂、中心泳池、中心庭院区、休闲活动区、儿童天地、住宅架空休闲景观这些不同功能的主题景观区，形成“一轴一环”的规划结构，也是业主日常居住生活的休闲生活带。

■工地考察

@房地内参 所服务的房地产项目，工地考察是重中之重，因为在工地上才能看得见感受得到这个项目对客户的用心程度、负责任程度。在德润·荣君府建筑主体反复爬楼后，小编走遍、摸遍了所在楼栋的一层又一层空间，深感德润地产南下深圳后所带来的诚意之高、用心之专注。而这也是德润的中气所在，底蕴所在吧。

一、利于住户出行：双出入口

注重京派文化的德润，对住区的人文氛围也比较讲究。这就是为何项目也要规划在入口处设置文化墙的重要原因，这不仅仅是营造住区人文氛围，也是彰显与促进邻里融洽的极佳方式。

正是出于对业主日常生活的细心考虑，对出行的方便性，德润·荣君府规划设计了主次两个行人入口，机动车直接入库，做到人车分流。其中对于行人次入口，考虑到出行方便性，将之设置在靠近地铁坂田站的位置，便于住户出行。

二、室外地面长条形集水槽，实现快速排水

对于目前营销中心与主干道之间的休闲广场，规划将打造成 3500平米超大空间，未来则是小区独有的休闲广场，为业主日常生活提供更多充足休闲空间。而且该休闲广场也可以与底商融合在一起，更具生活之气。

实地观察发现，从项目出入口到主干道布龙路之间，目测应该宽达40米。这不但为业主生活提供了一处生活休闲广场，加上道路两边种植的宜于深圳生长的植被，也为业主日常居住形成了一道隔音屏。

此外，考查现场时发现，德润地产细心地把室外地面的集水槽，做成了长条形。在深圳大多数住宅项目，类似做法并不多，但德润·荣君府细心地考虑到这点，利于雨天雨水快速排水，避免引起积水，保证地面流水快速导走。

三、车位比近1:1，让每个业主得到同等待遇

德润·荣君府规划住宅约638套，公寓约377套，车位则940个，车位比接近1:1，这在同类型同体量产品中相当少见，德润极力让每个业主都得到同等待遇，同等居住享受，照顾了大多数业主的需要。

四、所有户型均全部采用落地式凸窗

颇为注重采光面的荣君府，实现了所有房间都是步入式落地凸窗，扩大了室内望向室外的视野。

五、今年以来深圳电梯间采光面最大的新宅

不仅如此，踩盘时发现，荣君府的电梯厅宽度达约1.75米，尺度相当宽大。尤其是电梯间的采光面，更是宽达约8.5米，这在顶级豪宅产品也相当罕见。可以说，这是今年以来深圳采光面最大的新住宅项目，除此无二。

六、客厅、餐厅、厨房之间无横梁，视觉一体化

在荣君府之前，踩过N多个项目的小编，发现不少客厅与餐厅、厨房之间会有横梁，不但不够美观，还影响了格局使用。

然而小编实地观察后，却发现这在荣君府完全不是问题：人家基本所有户型的客厅、餐厅或厨房之间，顶部基本都是没有梁柱的啊，还极其平衡，视觉上更平整、一体化。

七、卫生间降板侧排，提高空间使用率

德润·荣君府的卫生间降板设计，可以防止卫生间内的水流出，防水防潮。

而且，卫生间和厨房的排水系统采用侧排，便于卫生间的排水布置在本层作业，不涉及楼下，有效降低卫生间噪音，这样不仅免去维修及使用时的相互干扰，并且占用面积很小，也能提高空间使用率。

八、人性化设计：大部分插板约65公分，无须弯腰充电

大部分户型及房间的电源插板，都是约65公分高。这是相当人性化的设计，也就是说，一般成年人无须弯腰也可以随手充电，极其省事。

九、目前深圳最好的89㎡4房：少浪费，过道利用最大户

荣君府主力户型为86-237平3-5房，另有就是30-61平米的不限购不限贷公寓产品。

其实研究项目的所有户型图后，我们可以发现，除了实现户户朝南的绝佳格局外，荣君府所有户型空间均得到了极高利用率，实现了以最少空间浪费，达到了最充分的空间利用。

尤其是89㎡精装高拓四房方正实用，两梯四户，户户朝南，6.6米奢阔宽厅设计。正是如此，小编团队不得不惊叹：这应该是今年到目前所见，深圳所出现的最好89平米4房产品。

十、全品牌精装交付，兑现居家梦想

德润·荣君府户型交付时全部带品牌精装。已有16年品质沉淀、豪宅打造经验的德润，已实用为导向，精心挑选了联塑、三星、西门子、格力、方太、科勒等大品牌家装，为精英人士兑现品质居家梦想。

十一、国际化服务意识，提供最放心的住家生活区

根据规划，德润·荣君府的物业管理将以国际化的服务理念，建立专属、私有、专业的管家服务模式，体验高端生活服务享受，提升居住舒适度；创新4重职能安防系统，保安电子巡更系统，门禁控制系统，24小时视频监控系统周界红外线报警系统，以便为业主带来最放心、安全性最高的住家生活小区。

■为悔青肠子的楼市看官，提供了最佳入手标的

迎接2016年之际，回顾深圳过去一年的楼市大况，势如破竹的发展状况，足以让世人所惊叹，更当之无愧为全球楼市升值、涨幅、增值额之冠军城市。

作为房地产研究机构，我们也不得不承认的是，或许深圳的楼市涨幅之高，着实让人惊讶，甚至超出北京、上海被当成楼市黑马城市。但这恰恰是这座城市的精神活力、资金总量、创新科技、民营经济崛起等系列综合因素所带来的必然结果。

甚至乎可以说，若真正回归市场的深圳楼市，或许表现更将超出了很多人的想象范围，当然也只有一个字可以概括：涨涨涨！在此大势下，当我们踩盘德润·荣君府时，无不为这家京派房企南下深圳的明智决定而叫好，更感恩于这家房企打造了如此中气十足的住区，为早前不敢入手如今早已悔青肠子的楼市看官，提供了如此之好的置业、投资标的。

目前，德润·荣君府热销的第二批产品基本已经售罄，目前主推30-61平米的公寓产品。据悉荣君府将主推的30-61平米精装公寓，A＋资产，70年产权，不限购不限贷。出则投资创业，入则享受银湖山系纯粹住区。