研究宏观经济的网友贝乐思，今天在新浪微博上发了篇文章“关于房地产，日本能告诉我们什么？”提到了三个观点，即

第一， 在经济发展，信用扩张的大背景下，房地产可以增长很长很长时间。

第二， 在经济停滞，信用扩张受阻的大背景下，房地产可以低迷很长很长时间。

第三， 周期的巨大力量不可忽视，潮涨潮落，有涨必有跌。

贝乐思说“关于房地产，日本能够告诉我们很多，但最关键的一条就是尊重周期的规律。房地产受经济周期，信用周期影响很大，而且是长周期，甚至超长周期资产。当周期上行，可以持续很长时间，一旦周期改变，则谁也无力回天。对个人和家庭来讲，十年是很长的时间，但可能只是周期中的一瞬间。而个人和家庭的财富，则可能随着周期的车轮上涨，也可能被下行周期的车轮碾碎。”

其实，贝乐思忽略了中国所处的阶段和日本不同。经济学者谢作诗在2015年最后一天说：“新的富人不断出现，说明社会流动性强，充满活力。在这个意义上，美国、中国充满希望。反之，香港现在的富翁还是上世纪50年代的那批人，日本听说过新的富翁吗？没有希望。

新的一年，我愿意听到更多的普通人成富翁的故事！”童大焕老师在转发时写道：“这个时代的中国，是底层逆袭最容易的时代，是智慧胜出最容易的时代！”社会的进步，本身就是在贫富差距拉大过程中，绝对穷人却越来越少的过程。

作为今天讨论的开始，我问童大焕老师，货币信用收缩会发生在中国吗? 日本的泡沫会在当下的中国重现吗？

童大焕老师解释说： 什么叫货币信用收缩？我只查到信用收缩也就是通常说的抽紧银根或银根紧缩。中国未来的情形，银根收缩在习李任上几乎都看不到，现在房地产去库存还来不及，哪里敢收缩？那都是银行债和地方债务，最后都要由中央和百姓买单的。这个我应该在不同场合强调过多次地方和国企请客、中央和百姓买单的经济逻辑。过去是专门针对房地产的不公平的银根收缩，加上房地产供应的区域性过剩，导致了2014年以来的房地产不景气。

童老师指出，关于日本泡沫或者美国房地产什么曲线之类文章，大多数是消化不良的产物。有涨必有跌就是他们的唯一法宝，什么时候涨什么时候跌？他们一无所知。如果一直涨30年，涨个10倍，然后再跌个50%，跌到现在的5倍。那捂着人民币的都已经被淘汰整整两代人了。在思想学术和舆论领域，消化不良的人是最多的，而且没有很好的市场淘汰机制。企业家判断失误要亏钱，但政客和学术混子判断失误不用自己买单。日本的泡沫的原因，一是城市化率已经达到80%以上，二是工业已经见顶。另外还有学者对日本泡沫提出了不同看法，定位中国一书里好像有。

要预测的房地产走势的关键因素是变量，变量，变量还是变量。童大焕老师理解变量是：

人口、货币、供应量、房贷政策和利率水平等，但归根结底只要研究最大的变量就是人口，其它几个变量变化多端而且信息不对称。但人口和城市化规律是顽强地、不以任何外力为转移的力量。也就是说，其它变量都是短期变量，但城市化规律影响下的人口变量是长期的决定性变量。而城市化的规律是收缩，收缩，再收缩，那么供应这个变量始终是受到自然约束的。未来城市理念的更新，楼更高更密会适当缓解，但无法从根本上改变城市中心供小于求的局面。这个局面，在中国，延续到2050年都不会改变。

城市化率，货币，新技术革命决定了所处的社会发展阶段不同。城市化率决定了供需关系不同。供需关系在变，货币量在变，社会发展在变还有人口。而同样的货币政策下，大城市中心房价不断上涨，中小城市和郊区下跌，这就是供求关系和城市化原因起作用。所以我们今天实际上最要研究的就是“人聚财聚人散财散”，就像@袁泰福同学说的“城市化率决定了供需关系不同”，除了城市化率，还有就是城市化的方向——到底是大城市化还是中小城市化？我这段时间和风格纯粹的对话也说得很多了，就是大城市化。尤其是互联网掀起了人类第二次大革命，服务业使聚集更加空前。这是整个人类社会面临的与过去完全不同的未来，从这个角度来说当年的日本和现在的中国没有可比性。

房地产投资的战略选择就是删繁就简三秋树，紧紧盯着最重要的变量。其它的不必浪费时间和精力。不仅会浪费时间和精力，有时甚至会让人因小失大，被一些小因素小细节迷惑，导致战略方向出现重大失误。

昨天就有人问童老师：福州房价沉了两年，您认为福州今年会有一波反弹吗？我想把福州房子出手置换为深圳周边，比如东莞、惠州（没有一线房票），现在问题是深圳周边已经涨了上四成，而福州还在底部，您觉得可行吗？童老师断然说：不可行。网友说：现在福州依旧低迷，问题是不知道如何把握卖房和换房的时机。如果超出福州和广、深周边，我觉得比较麻烦，因为打理起来难度很大。童老师说：买房和换房时机是最难把握同时也是最不重要的东西，很多人被眼前一点蝇头小利遮住了眼睛。真正生死攸关的是区域和地段方面的战略选择，以及如何能够最轻松地把资产做到最大（前提一定要战略方向对）。像你想卖福州买正在相对衰退的东莞惠州，就是战略方向的重大错误。我指导的朋友在福州买房，半年就涨了10%。至于超不超出福州和广深，最有价值的地方都限购了，你想打理麻烦还不给你这个机会呢。

从近几年入门弟子们买房的实际数据上看，同一地段不同房屋都是此起彼伏的，准备好自己，比别的什么都重要。买房不必赶风口，从容如闲庭信步。未来至少还有三十年大城市化，所以这几年不用急，找匹配自己能力的，条件成熟，再换，每五年滚雪球做大资产。十到十五年时间，资产少的做到千万，起点高的做到亿元以上，应该是相当轻松、水到渠成的事情。

城市化+互联网+金融化=自由市场化。这是一个与过去几千年上万年历史都完全不同的发展进步逻辑，是自由人自由联合的时代，是智慧在云端握手的时代。

心态放平，目光要准，方向明晰，定力要稳。弱水三千，我取一瓢饮，足矣。2016，请用空杯心态，遇见更美好的自己，遇见更美好的未来！