原标题：暴涨后的深圳楼市，你扛得住盛世危言吗？
近来，关于中国一线城市特别是深圳的楼市价格泡沫将要破灭、楼市要崩盘的说法又多了起来。这也难怪，去年，全国房地产形势持续严峻，国家在年底连续发出去库存的号召并提出相应对策，可是，偏偏在这种形势下，深圳的楼市却走出了历史上最大的价格上涨行情，全年新盘均价上涨了将近40%，热点片区差不多上涨了60%上下，部分楼盘上涨幅度甚至达到一倍！
这可是全国楼市坠入去库存的巨大压力和危世的时候啊，深圳楼市却如此反其道而行之，实在是“大逆不道”了，是逆行中的怪诞盛世，“盛”得太离谱，都找不着北了，让大伙儿看急了，看气了，大家一起炮轰深圳楼市，说深圳房价一定要摔下来，摔得惨惨的，一定要崩盘，让楼市泡沫彻底见鬼去！
这应该是盛世危言了。
很严肃，很认真，很动情，很煽情，很情绪化。我关注了一下，这样的盛世危言，从2003年以后就一直有，只不过房价涨得快时，这种声音就更响亮一些。问题是，深圳楼市过去抗住这类盛世危言了吗？结论是明明白白的：抗住了，所有听了“空军”话的人都失去了房价一再上涨的机会，所有“冒险”踏入楼市的人都赚得盆满钵满。
这一次，暴涨后的深圳楼市，抗得住又一轮的盛世危言吗？
看上去挺危险的！为什么？一是大的经济环境变了，过去中国经济一直高速增长，楼市不管是因是果，总之在大增长的通道里，裹挟着也上去了，但现在，中国经济已经连续数年下滑，未来几年仍然在下滑通道里，产能过剩、成本上升、出口受阻、人民币贬值、投资乏力、楼市库存压力大，等等，在这种环境影响下，房地产不可能独善其身，事实上，弱二线及三四线城市已经尝到楼市低迷的苦果了，深圳楼市尽管表面火爆，但深层问题也不少；二是去年深圳楼市的暴涨过于离谱，泡沫积累太大，破裂似乎随时会发生。
但是，我仍然要说，所谓深圳楼市一定要崩盘的盛世危言实在是言过其实，情绪化的表达无法替代深圳楼市的理性研判。
需要声明一点，我从来不是什么“唱多派”，也从来不参与任何楼价涨跌的打赌游戏。我在去年接受媒体采访时多次表达过，我并不认同深圳楼市如此粗暴的上涨，不管是开发商随意涨价，还是需求方恐慌入市，不管是政府有意无意助长这种暴涨行情，还是宏观政策过于宽松，总之希望楼市稳健发展，要涨也温和一点。但这是一种个人意愿，它不能替代楼市的客观运行轨迹和规律。总有人希图凌驾于楼市的规律之上，自以为代表民众利益，用道德力量评判楼市动向，出来做“空军”司令、副司令，他们的错误在于，用意气、情绪、主观认知代替客观现实和市场规律分析。事实上，他们根本代表不了民众，在他们的蛊惑下，许多人反而错失了大量的楼市机会。我作为一个业内的学者，有自己明确的价值取向，我只希望自己遵从楼市内在规律，在此基础上对楼市进行客观理性的分析研判，希望有助于大家对楼市未来走向有一个客观的认知。
好了，回过头来看，为什么我要说那些“崩盘论”的盛世危言是言过其实呢？关键是这些盛世危言缺乏深圳市情以及国情的足够的客观支撑。
让深圳楼市崩盘，其一是让高库存把它困死。
现在全国楼市就面临着这样的高库存困境，也就是严重的供过于求，多严重呢？少则要卖十几个月，多则要买几年才能卖完。深圳有这样的困境吗？偏偏不存在！地球人都知道，深圳的最大短板就是没有土地了，两千万人的超大城市，前年才卖了一块住宅用地，去年政府咬牙切齿加大土地供应，也不过拍出去三块住宅用地，没有办法，只好从旧改中扒拉新增住宅建筑面积，但面对庞大的买房族，供地压力难以缓解。深圳一些人之所以总是呼吁“直辖”，其实一个现实的期盼就是希望通过直辖扩容，大大增加自有新地供应能力，有效降低房价上涨动能。深圳前年楼市不太景气，卖了4万套多一点，库存量是4万套，去年楼市暴涨，卖了6.6万套，现在库存不到4万套，按照存销比的一般算法，卖光库存量大概只需要半年时间，这在全国就是最快的去化周期了，何来崩盘呢？
让深圳楼市崩盘，其二是消灭有效需求。
全国三四线城市为什么出了问题？有效需求大幅减弱了，甚至没有了。本地市民大多都有若干套住房了，而外来人口很少，甚至多年人口外流，无法形成有效需求。深圳呢？三十多年来，平均每年人口机械增长60万，去年在房价如此暴涨之下，常住人口还净增数十万，若按实际管控人口算，新增人口可能有一两百万了（人口统计复杂，有户籍人口、常住人口、实际管控人口之分）。此外，深圳是全国最年轻的城市，平均年龄30多岁，正是80后唱大戏的时代，常住人口中，70%没有自有住房，这与全国其他城市形成鲜明对比。试问，中国人中间有多少人可以像高晓松那样坦荡地说：我这辈子就是不买房子呢？一个男人敢说他终身不买房，那就是一辈子不打算娶媳妇的样子了。深圳如此真实的、庞大的、亢奋的买房需求，何来崩盘呢？
让深圳楼市崩盘，其三是让住房信贷失控。
现代社会，买房子不让金融机构参与，是不可想象的。好了，这下深圳有把柄被抓了。听说小小的深圳去年花在房贷上的钱竟然有6000亿之巨，都超过大北京了！有的人结论出来了：深圳房价暴涨的根源就是银行放贷过多，流动性泛滥，杠杆率太高，以占全国1%的人口用去了全国1/20的银行贷款，导致房价冲天。听起来挺有理的吧？但我也可以倒过来说啊：深圳房价上冲太猛，吸纳了6000亿的房贷入市。不管怎么说，这不过是个市场现象，用得着大惊小怪吗？谁规定深圳的房贷总量不能超过北京的？这6000亿背后，每个贷款人至少付出了二到三成首付是不是？比当年美国次贷危机时的零首付要安全的多！从另一个角度说，深圳的房贷总量高，恰恰说明深圳的市场发达程度高，人们接受贷款买房的意识更强，承受房贷还款的能力更高。从深圳银行业透露出来的房贷风险情况，总体上是十分安全的，断供之类的房贷风险非常低。深圳的住房公积金贷款情况就更好了，资金充足，职工贷款消费渠道多元化，整体运行良好，如此表现，何来崩盘呢？
让深圳楼市崩盘，其四是让资金大量流失。
钱没有了，还买什么房？现在有一种甚嚣尘上的说法，就是美联储宣布加息，汇率大幅波动，中国外资将大规模逃离，人民币将大幅贬值，连累中国的股市和楼市的资产价格，高泡沫的楼市必然崩盘。实际上，消灭中国楼市的泡沫用不着美联储亲自关照，早在三年前，美联储还在QE的宽松氛围里呢，外部资金还在进入中国呢，中国楼市的供过于求问题已经摆上桌面了，只是这两年来问题暴露得越来越清楚了。何况，中国对国际汇市波动是有监管机制的，庞大的外汇储备也是一度挡风墙，不可能任由资金外逃，导致人民币大幅贬值。再何况，外资在中国楼市里只是小比例，即使逃走，对中国楼市的影响也不会很大。至于深圳楼市，就另类了，由于它的问题常常和全国相反，大多数情况下没有供过于求的问题（特殊时期出现过政策性、产品结构性的供过于求，但不严重），所以，对资金的需求基本上是正常的、偏旺的。更重要的是，深圳是全国融资能力最强的城市之一，公开表述的金融实力仅次于京沪，排全国第三，实际上也许更靠前，主要是广义民间资本非常活跃。除了法律框架内允许的庞大流动性以外，更存在数量可观的灰色流动性，包括来自大量的影子银行以及其它非主流渠道的流动性，在非常时期，深圳的此类流动性可能占到全国的一多半。在楼市买卖中，任何来路的钱都在起实际的作用，深圳楼市的活跃依赖于这种资金的活跃度。在这种资金充裕且活跃的背景下，何来崩盘呢？
让深圳楼市崩盘，其五是搞垮其经济。
坦率地讲，这一条是最根本的。一个城市的经济如果很活跃，很扎实，很时代，人才积聚，产业集聚，资本集聚，产业结构合理，发展速度适中，各项经济指标都很健康，每年保持适度的增长率，它的楼市就会正常发展。深圳的经济在全国是走在前列的，也是比较健康的，其产业结构调整力度很大，高新技术产业、战略新兴产业、现代服务业等占比较大，体制更加市场化，去年前三季度的GDP达到8.7%的增速，远高于全国6.9%的平均增幅。由于经济基础好，很有活力，对房地产市场形成较强的支撑。正是由于深圳房地产发展前景良好，获利空间大，去年在全国楼市低迷的情势下，许多大的地产商如恒大、泰禾等纷纷加盟深圳发展，在深圳经济仍处在健康快速发展通道的现实下，在楼市仍然热络的格局下，何来崩盘呢？
既然深圳都扛得住崩盘，更抗得住所谓“盛世危言”了。
但是，对那些发出盛世危言的人，我能够理解他们。毕竟，面对一年暴涨近40%的住房均价，没有人会觉得正常，我也有同感。这里面肯定有泡沫成分，去年的楼市情景历历在目，什么“日光盘”，什么“地价贵过楼价”，什么“单价几十万”，真是眼花缭乱，目不暇给。房价上涨过快，是不是就一定会下跌呢？不一定，这一轮上涨，我认为不是单一的城市供需关系决定的，而是全国楼市开放式资本平衡配置的市场力量引导下形成新的城市估值，进而形成城市特定的资产价格。像深圳这样的国家经济中心城市，需要越来越显示其全国经济中心的特殊价值，越来越多的资本会来这里寻求更大的增值空间，这必然助推深圳的资产价格，去年房价的暴涨深刻反映了这种资本全国平衡配置的大趋势。
尽管如此，我还是不希望深圳楼市出现去年那样的暴涨，毕竟还有很多深圳市民还在苦苦寻求买房，这是市民的天然权利，楼市的发展应该给他们提供更多的机会。
在这个意义上，我们还是听一听盛世危言吧，权当一种警醒，对城市政府、深圳楼市、开发商以及深圳市民来说，都有好处。