岁末年初，各种预测又多起来。看了几篇关于楼市的预测文章，觉得不靠谱的居多。所以给出我的预测，让时间来检验。

先看基本面。

2016年是“救市政策”进一步发力的年份，所以从政策面看，只有利好没有利空。预计将出台的政策包括：央行进一步降息、降准；首套房、二套房的首付会进一步降低；更多城市落实减税、补贴、购房入户政策；通过银行信贷，有保有压，迫使开发商降价、接受重组；政府购买积压商品房做安居房；出台政策鼓励个人和企业大量收购商品房，用来出租等等。

这些政策，最终可以让部分城市楼市回暖，但不可能让全国楼市大逆转。在这种情况下，销存比低，有人口竞争力的城市，其楼市具有上涨的潜力。

下面这张图，是易居中国公布的35个城市的销存比。也就是，用多少个月，可以消化完目前的积压房屋。

可以看出，苏州、南京、合肥、南昌、深圳的销存比最低，指标最为健康。北海、烟台、茂名等城市销存比最高，消化积压商品房需要的时间最长。

接下来我们再看一下主要城市的人口竞争力。我仍然使用了小学在校生人数这个指标，选择了2004年到2014年为考察的时间段，表中的单位为万人。

主要城市过去10年小学生人数增长

注：表中成都的数据是“小学+初中在校生人数”；苏州没有公布2014年的数据，所以用2013年和2004年做的比较；三亚数据不完整，使用的是2013年和2005年数据的比较；大连为2014年和2008年数据的比较。

通过上述表格，我们看以看出过去10年里，厦门、北京、东莞、长沙、深圳、上海最具人口竞争力。我在此前的文章中说过，中国有“三大三小”6个人口增长中心。三大是北京及其周边城市（廊坊、保定等）、深圳及其周边城市（东莞、惠州）、上海及其周边城市（苏州）；三小是：长沙、郑州和“厦门+泉州”。

相比之下，其他城市都逊色很多。特别是东北三省、山西、海南、西部地区都缺乏人口竞争力。重庆、武汉、成都、广州在人口竞争力上这么弱，估计也出乎很多人的意料。

综合人口增长和商品房销存比，我们可以看出，在未来一段时间里，一线城市的楼市继续向好，这是确定无疑的。

相比之下，深圳在2015年涨幅过大，2016年也许需要高位盘整；北京面临1949年最大的城市调整，推动城市房价上涨的因素，一部分被分流到通州，一部分被分流到河北、天津，所以涨幅也会受到影响。随着“战略新兴板”（上交所主板市场）和“科创板”（上海股交中心）的设立，上海金融中心地位会进一步加强，房价应该有所反应；广州有很大可能补涨，它目前房价只有深圳的一半。

四大一线城市之外，还有10个城市的楼市可以看好：苏州、南京、合肥、济南、青岛、厦门、杭州、长沙、郑州、天津。

合肥因为2011年参与瓜分巢湖，所以人口数据不具有可比性，所以没有列入上述表格。过去3年，合肥小学生人数增长了大约2%（全国平均下降16%），所以人口竞争力虽然不特别强，表现尚可，价值销存比不高，所以2016年中心区房价会有所表现。

其他9个二线城市，要么是人口特别有竞争力（比如厦门、长沙、郑州、苏州、杭州），要么是两项指标均过得去。因此，都具有一定上涨潜能。但其中不少城市的郊区、新区物业积压严重，投资者如果购买，一定要买中心区的住宅，慎重对待商业物业和郊区、新区的物业。

最近海南楼市又有回暖迹象，但从上述数据可以看出，海口、三亚的人口竞争力极弱，建议不碰那里的房子。

由于未来中国城镇化将转向大城市化，国家已经明确提出再建设10个北京这样的“全国中心城市”，所以未来三四五线城市的楼市只会更加低迷。投资性购房，千万不要选中小城市，尤其是东北、西部的人口流失的中小城市。