导读：
■产业升级，深圳产业地产迎来大发展时期
■资源整合&产业链梳理，产综成企业发展更优平台
■盘点2015年深圳四大产业园区
一、天安云谷：世界级智慧产城社区
二、华强Idea Park：光明首个宜居宜业的大型产城综合体
三、星河WORLD：统筹全资源的高效商务平台
四、万科云城：中国首个互联网创新城
正文：

■产业升级，深圳产业地产迎来大发展时期

据统计，2015年深圳共成交约134万㎡的土地面积中，工业用地面积占比近七成；2015年年底深圳市规划和国土资源委员会公布的19个更新单元中，11个拟更新方向为新型产业功能；2016年深圳产业园区新增供应有望突破100万㎡；目前深圳现有存量产业园区约1000万㎡……这些数据的背后，深圳的产业地产迎来大发展时期。

深圳是中国经济改革创新的前言阵地，数十年的产业升级与产业结构的调整，也令产业地产得到快速发展。从2008年开始，深圳第三产业比重首次超过第二产业；到2015年，深圳第三产业增加值占全市GDP比重达到6成，其中，战略性新兴产业发展迅速，如今，确定了现代金融、物流、高新技术和文化创意四大支柱产业。

伴随着产业升级，深圳的产业地产从20世纪八九十年代最早出现的第一代工业园厂房，到1995年前后加入了贸易元素的第二代工贸园，再到第三代的科技园，乃至在深圳喷薄而出的多个产业综合体项目，产业地产的开发进入了新的“产城时代”。

■资源整合&产业链梳理，产综成企业发展更优平台

相比与传统的工业园纯碎的生产或研发功能，新一代的产业综合体，不仅仅是一个封闭的生产、研发场所，它更多地还蕴含了圈层社交、金融创新、产业孵化的能量。简而言之，一个开放的产业综合体，所提供的配套服务，将不仅仅为园区服务，更为周边的普通市民所共享，成为城市的有机组成部分。

因此，产业综合体在区域经济与产业经济之间形成了一个产业联动的桥梁，同时它对开发运营者的实力要求更大，需要从一个普通房地产商的思维向城市运营商角色转变。产业综合体的开发，实质上，是集地产开发、平台建设、金融服务、社区管理于一体的模式。地产开发只是载体，是园区运营的起步，后续的平台建设、运营服务反而更考验开发商功力。

而当下随着未来相关金融政策的放开，以及大量旧改项目的推进，产业地产领域将获得大量资本涌入，除了之前高调进军产业地产的万科、平安不动产，以及通过整合重拾产业地产业务的招商地产，深圳范围内转型介入产业地产的开发商，还有宝能、中粮、华润、益田、金地、卓越和华强。

对于企业来说，产业综合体带来的资源整合以及全产业链梳理，正是很多初创企业以及发展壮大型企业所匮乏并且难以获取的，因此，产业综合体也正是助推企业能够得以长久发展的重要能量场。在此，房地内参整理出【2015年大深圳四大产业园区】，以供参考借鉴。

■盘点2015年深圳四大产业园区

一、天安云谷：世界级智慧产城社区

天安云谷是深圳市产业升级示范与城市更新示范项目、深圳市十二五规划重大规划建设项目。项目占地76万㎡，总建面约289万㎡，投资约260亿打造集产业研发、商业、住宅、酒店、公共服务配套为一体的新型园区。

项目邀请全球顶尖的城市规划公司ATKINS及日本的MAO，以大数据、云计算“共享、协作、开放”的精神为规划设计理念，将产业+生活+学习+商业+商务全息结合，建设以人为核心，打造企业与人才关联的产城社区。据悉，截止2015年11月初，华为在天安云谷已累计租用了约17万㎡办公空间，约2万名华为员工在天安云谷办公，这创下了近两年深圳租用商办空间最大的企业。

天安云谷将打造以“云技术”为核心，涵盖融资租赁、企业非核心业务外包、打造30分钟响应的敏捷物流仓储体系、拎包入驻的创业发展服务体系、人才关爱服务体系、云计算应用等诸多亮点的新型产城智慧园区，未来将引进约3000家科技企业、8万余名科技人才，每年创造2000亿元产值和200亿元税收。目前天安云谷3栋C座、D座都已经全部入驻，3A栋、3B栋在售！

二、华强Idea Park：光明首个宜居宜业的大型产城综合体

华强Idea Park位于深圳市光明新区观光路与二十三号路交汇处，高铁光明城站东侧。项目总占地面积约23万㎡，容积率仅为3.34，总建筑面积约58万㎡，是深圳市全市13个重点开发区域之一—“光明凤凰城”的首个重点启动项目。

项目产业形态涵括研发厂房、写字楼、铂金公寓、潮流商业、3D展览、云处理等，是光明新区携手华强集团缔造光明的首个宜居宜业，聚纳生活、工作、休闲、娱乐于一体的大型产城综合体。

在园区的运营上，项目创新研发出的“华强云+产业运营系统”，融合“创意、融资、研发、制造、销售、服务”六位一体的产业加速体系，并首创“未来+”个性化产业服务，全面整合政府、专业机构、华强集团等五大产业资源，为企业提供全发展周期的一键加速系统，打造更具生命力的商务生态链。目前正热推130-1300㎡创意写字楼办公产品，值得关注！

三、星河WORLD：统筹全资源的高效商务平台

建筑体量达160万㎡的星河WORLD，是由星河集团集25载中心区开发运营之大成，鼎力打造的世界级•全生态•城市中心商务群，集写字楼、住宅、商业、生态公园、酒店、公寓等多种业态于一体，未来将成为深圳的商务与生活新中心，带动龙坂区域变革升级。

星河集团邀请世界500强AECOM担纲建筑规划设计，聘请美国SWA景观公司规划、香港贝尔高林公司担纲景观设计，由使之成为四时有景，四季长青的绿色商务区。在后勤服务上，聘请唯一连续三年入选福布斯白金400强的物管企业仲量联行为入驻企业提供咨询服务，为企业的商务之旅保驾护航。

项目突破传统商务项目单一开发模式，将打造深圳第一个24小时工作社区，以内部完美循环创造24小时不落幕的生活、办公方式，为走向世界的深圳和深圳企业提供一个统筹世界的高效商务平台。

四、万科云城：中国首个互联网创新城

万科云城位处留仙洞总部基地，在南山区西丽留仙大道以南，东至石鼓路，南至打石一路，西至创科路，北至兴科路，占地约40万㎡。项目定位为中国首个互联网创新城，同时也是万科在南山的首个百万级大盘，包括约25万㎡公寓，77.5万㎡研发办公，此外还有酒店、购物中心、商业街、会议中心、服务式公寓等配套约31万㎡，停车位7430个。

这是万科继前海的前海企业公馆后，在产业园区迈出的一大步。作为全国最大住宅开发商的万科，此次投资160亿定位打造的中国首个互联创新城，无疑是其转型做城市配套服务商的里程碑之作。