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2015深圳楼市盘点12:十大政策要点

作者:室介屋笈 类型:业内及人事

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-01-14 09:34:47点击4486


导读:
■领涨全球,2015年的深圳楼市全线飘红
■年度影响深圳楼市的“十大政策要点”
一、“五次降准/降息”,货币类政策实行最猛的一年
二、“330新政”降低首付
三、营业税“5改2”,刺激改善性住房需求
四、  异地缴存公积金可在深贷款买房
五、放开“限外令”,利好市场预期
六、9月22日,深圳正式实施不动产统一登记
七、10月24日,利率市场化迈出历史性一步
八、开放二胎,四房单位受青睐
九、公寓首被列入生活性服务业
十、修改住房公积金管理条例,放宽提取条件
正文:

■领涨全球,2015年的深圳楼市全线飘红

2015年全年,深圳共成交新建商品住宅约6 .64万套,成交面积约665 .60万㎡,较2014年分别上涨约58 .35%和约64 .87%;新建住宅均价达33431元/㎡,同比上涨了近40%,其中11月份和12月份连续两月,单月的新建住宅的均价都超过4.2万元/㎡。

此外,深圳的二手房、办公楼、商业成交总量与价格同比都是大幅上升。并且从不同区域的商品房成交情况来看,同样也都是量价大幅齐升。因此,2015年的深圳楼市全线飘红,堪称年度全球涨速最快、涨幅最大、升值额最高的城市。

而深圳楼市因何能取得冠绝全球的成绩?这和深圳经济的快速增长、对人口的超强新引力以及土地资源的稀缺等密切相关,而更令人瞩目的是2015年内不断涌现的楼市利好政策。5次降准/降息、二胎政策的全面放开、“限购令”与“限外令”的松绑、放宽公积金提取条件……这已成为楼市历史上受到政策刺激最为猛烈的一年。在此,房地内参整理出年度出台的对深圳楼市有重要影响的“十大政策要点”,以供参考。

■年度影响深圳楼市的“十大政策要点”

一、“五次降准/降息”,货币类政策实行最猛的一年

1、2月5日,央行降准0.5%;
2、3月1日央行降息0.25%,五年以上贷款基准利率降至5.9%;
3、4月20日,央行降准1%;
4、5月11日,央行降息0.25%,五年以上贷款基准利率降至5.65%;
5、6月28日,央行降息0.25%,五年以上贷款基准利率降至5.4%;
6、8月26日,央行降息0.25%,五年以上贷款基准利率降至5.15%,同时降准0.5%;
7、9月6日,央行降准0.5%;
8、10月24日,央行降息0.25%,五年贷款基准利率降至4.9%,同时降准0.5%。

2015全年央行5次降息、5次降准,平均接近每两个月就降准和降息一次,五年以上贷款基准利率由年初的6.15%降至4.9%,这已经是近十年来的最低水平。以100万房贷、贷款30年为例,五次降息后每月需还款5307.27元,总支付利息为910616.19元;而首次降息前每月需还款6092.28元,总支付利息1193221.37元,利息节省约28万元。

除了降息节省了购房成本外,降准又令流入到市场的资金增多,由于优质房产的保值增值性强易受资本青睐,特别是深圳等一线城市的房产,投资价值更大,成为其全年销售火热的重要因素之一。

二、“330新政”降低首付

3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,首付30%。

此政策下,买房门槛和成本大大降低,刺激了购房者入市热情。因此,该政策出台后,深圳的房价和成交量迅猛上升。

三、营业税“5改2”,刺激改善性住房需求

“330新政”降低首付的同时,财政部也发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,从3月31日起,个人将购买不足2年住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)普通住房对外销售的,免征营业税。

营业税5改2,二手房市场会有更多的买卖双方入市,尤其是改善客群,与贷款政策叠加,管理层施展组合拳强力刺激改善型需求来刺激楼市,这样也会使市场更健康。

四、异地缴存公积金可在深贷款买房

2015年4月,深圳市住房公积金管委会发布《关于提高住房公积金资金使用效率加快发展住房公积金贷款业务的通知》,通知第三条要求,8月1日起扩大公积金贷款政策覆盖范围。

该项公积金政策也得到积极落实:自8月1日起,在异地缴存公积金的深圳户籍职工,可在深圳申请首套自住住房的公积金贷款;曾经在异地缴存公积金、现在深圳缴存不满6个月的职工,向该中心申请公积金贷款时,缴存时间可以合并计算。该项政策降低了公积金贷款门槛,让越来越多的职工可以享受到公积金政策带来的实惠。

另外,9月30日,住建部、财政部和央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》。自10月8日起,全面推行公积金异地贷款业务,有条件城市要推行住房公积金个人住房贷款资产证券化。

五、放开“限外令”,利好市场预期

8月27日,六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是 “限外令”自2006年颁布以来,首次在全国范围内松绑。

但通知还要求,对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。这意味着,地方限购政策对境外个人购房者同样没有放开,在深圳,“老外”购房仍有“一年门槛”:需要有深圳满一年的居住证明,才可以以家庭为单位购买一套住房。但随着深圳国际影响力日益增加,尚属传言“一线城市取消限购”政策正在酝酿中,放开“限外令”的政策还是颇利好深圳楼市未来的预期。

六、9月22日,深圳正式实施不动产统一登记

2015年3月1日,《不动产暂时登记条例》开始实施,明确我国要对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享,实现与相关部门审批、交易信 息的实时互通共享,加强与公安、民政、财政、税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享,提供不动产登记资料的依法查询。

深圳于9月22日起正式实施不动产统一登记,深圳市房地产权登记中心更名为深圳市不动产登记中心,具体承担深圳全市不动产登记工作,到2017年,要实现不动产籍信息共享和依法公开查询。

七、10月24日,利率市场化迈出历史性一步

2015年10月24日,央行实行“双降”的同时,也放开了存款利率上限。央行公告称,对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限,并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制,加强央行对利率体系的调控和监督指导,提高货币政策传导效率。

放开存款利率上限,可以说是利率市场化改革的历史性一步、里程碑事件。利率市场化对资源配置效率的提高、金融市场的格局,以及房地产市场都会有深远的影响。

八、开放二胎,四房单位受青睐

10月29日闭幕的中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议提出,全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。二胎政策全面开放一经推出立即在楼市引起了不小的反响,四房单位代替三房单位成为了市场上的主流,大户型普遍热销。

在深圳,2015年内虽然刚需户型仍为主要购买对象,但四房以上(包括四房)大平层单位成交5362套,较2014年的成交量上涨了约80%,可见置业者对大户型单位的热情明显提升。

九、公寓首被列入生活性服务业

11月中旬,国务院办公厅出台关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(以下简称《意见》),这是我国推动生活性服务业发展的第一个全面、系统的政策性文件。《意见》更点名“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”,首次把公寓定性为生活性服务业,并将在税收、融资等方面给予政策支持。

有业内人士指出,《意见》首次把公寓列入生活性服务业,意味着国家将从政策层面鼓励公寓业态的发展,促进公寓市场的规范化、有序化发展,公寓市场有望迎来新的投资热潮。并且,公寓有望实现“营改增”,一旦获得“营改增”的政策,其可由之前高达17%以上的赋税,下降到15%以下。如果作为一般纳税人的公寓企业,通过增值税抵扣后,整体税赋甚至可以降至3%左右,公寓企业税赋大幅下降。这无疑又将增加人们对公寓产品的投资热情。

十、修改住房公积金管理条例,放宽提取条件

11月20日,国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,公开征求意见,这是该条例时隔13年后的首次修改。公积金条例修订稿明确提出,公积金缴存基数不得低于职工工作地所在设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%,不得高于平均工资的3倍,单位和职工缴存比例上限不高于12%,下限不低于5%。

可以看出,放宽提取公积金支付房租条件,取消房租支出占家庭收入比例的限制,也减轻了租房者的负担。公积金贷款方面,降低门槛,实行可异地贷款,增强了购房置业者的信心。


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