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投资分析
越高者越低:福田中心区商办理论价18万元/㎡!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-01-15 14:51:19点击2603


导读:
■股市开年暴跌,A股人均损失超16万元!
■越低者越高:价格门槛越低,越容易被炒作和高估
■越高者越低:高准入门槛,深圳优质写字楼普遍被低估
■比标香港,福田中心区写字楼理论价18万元/㎡
正文:

■股市开年暴跌,A股人均损失超16万元!

在刚刚过去的一周,中国A股市场成为了全球金融界关注的焦点。2016年的前4个交易日中,A股因触发新启用的熔断机制而两度提前休市,其中1月7日全天仅交易14分钟。据统计,1月4日和1月7日两个交易日累计蒸发市值逾8.04万亿,A股投资者人均损失近16万元!

2016年首周A股暴跌11.96%,创史上最差开局,熔断机制被紧急叫停,但是这并没有遏制住A股的漫漫熊途。在投资者惊魂未定之时,1月11日,A股再度雪上加霜,加速赶底步伐,沪指全天暴跌5.33%逼近3000点整数关口,再度迎来千股跌停行情,股民们的口袋再次严重缩水。

中国股市历来是牛短熊长。统计显示,中国牛市平均持续时间为12.1个月,熊市平均持续27.8个月,熊市是牛市持续时间的2.3倍。但即便如此,很多怀揣着在股市中“一夜暴富”梦想的人依旧前赴后继。数据显示,截至2014年12月末,中国股市的开户数达到了1.2036亿户,从年龄层次来看,30岁以下年龄段炒股人数最多,占比超过了36%。

■越低者越高:价格门槛越低,越容易被炒作和高估

“越高者越低,越低者越高”的经验告诉我们,价格越低的投资品,越容易被炒作和高估,因为经济门槛低使得参与、跟风的人数众多。就股票市场而言,开户免费,想要进行交易的话最低买卖单位是100股一手,而一股的价格可以低至几元,所以想要操作股票交易的话只需要几百元就可以实现。

进入门槛低但是投资回报期望值高,使得股票市场成为了很多人的“造富梦工厂”。除了股票以外,黄金也是备受国人钟爱的投资品之一。其中全球闻名的“中国大妈”可以说是黄金市场上最活跃的一道身影。而大妈们之所以热衷买金,除了受传统储值影响以外,目前1斤黄金11万元左右的购买价格对大多数人来说还是比较容易接受的。

股票市场、黄金市场进入门槛相对较低,导致跟风购买的人数多,但是“爬得越高,跌得越重”的故事几乎每天都在股市上演。相比之下,一些高价投资品由于经济门槛较高、参与者较少,往往不太容易被高估,其中最典型的代表就是房产,特别是一线城市、核心城市的房产。

■越高者越低:高准入门槛,深圳优质写字楼普遍被低估

不管个人还是企业,投资房产都是一项非常重大的经济决策。其中像北京、上海、深圳这样的一线城市,房价往往居于全国最高水平,购买难度较大。房价高导致准入门槛高,使得在一线城市置业只能是少数人或者少数企业。而当参与投资或者跟风的人数少时,价值自然处于相对低估的状态。

回顾2015年3月以前,深圳新房住宅价格仅相当于北京的70%、上海的90%。如果对比北京、上海,再结合目前深圳4.7万元/㎡的新房住宅均价,毫无疑问当时深圳的新房住宅价值是被低估了的。不过经过2015年的一轮强势补涨后,目前深圳的新房住宅价格已经看齐甚至超过北京、上海。

受住宅市场火爆行情的影响,2015年深圳写字楼市场也获得了大幅上涨,但涨幅主要表现在成交量、租金两方面。经济学认为,价格是价值的货币表现。从目前深圳写字楼市场的价格行情来看,优质写字楼物业的价值普遍处于被低估的状态。而造成这一现象的原因就在于写字楼比住宅的准入门槛更高,参与人数更少。

■比标香港,福田中心区写字楼理论价18万元/㎡

众所周知,居住可以是个人,但是成立企业一般需要强大的团队支持。因此纯办公形式的写字楼大部分以整层出售,起码也是200平方米以上的分割。企业办公需求的面积大,导致写字楼的总价高,再加上金融政策的差异性导致的高首付和高利率,使得写字楼的参与者相对于住宅物业要少很多。

在过去的30余年间,深港房价之间的比例关系,与深港GDP之间的比例关系一直保持统一水平。比如当深圳GDP=1/6香港GDP时,深圳房价=1/6香港房价。而2014年香港的GDP总值为21446亿元港币(折合人民币约为17144亿元),2014年深圳GDP总值为16001.98亿元。

也就是说,目前深圳与香港的GDP之比约为1∶1.07,那么深港房价之间的比例关系也应大概如此。在2015年11月香港中环以约25.4万元/㎡的单价成交一套写字楼的情况下,深圳福田CBD同地段同品质的写字楼理论价格应该在23.6万元/㎡左右。如果结合全区租金、物业品质差异取均值,福田CBD的写字楼理论价格应该在18万元/㎡左右。

但是显然深圳CBD的写字楼目前距离这一理论价格仍存在非常巨大的差距,换言之,区域内在售的写字楼物业未来增值前景非常可观。其中近享深圳中心公园生态景观,占据福田CBD、华强北商圈、落马洲河套片区以及皇岗福田双口岸经济圈四大核心地段的海岸中心,是目前福田CBD稀缺在售的70年产权超甲级写字楼。

项目地址:深圳市福田区福田路24号
主推户型:300-1800㎡
销售热线:828 99999


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