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投资分析
以金融化房价观读深圳涨幅雄冠全球

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-01-19 15:32:29点击1959


导读:
■深圳进入金融化房价时期……
■跨时间兑现价值,金融化杠杆提效
■深圳金融化核心,前海蛇口楼市将再迎一夜惊喜
正文:

■深圳进入金融化房价时期……

尽管楼市“去库存”已经成为中央确定的2016年经济工作的“国家任务”,要打一场房地产歼灭战,但与此同时我们也能看到全国楼市分化达到了历史的高点:有三线城市格环比下降10%的鄂尔多斯、贵阳等,同样的也有上涨达到44%的深圳,这一涨幅仅此2010年的海口和三亚,是2010年以来全国最高值,也是深圳历史的最高值!

千万亿豪宅楼盘,开盘是想白菜一样被抢光,炒房者像蝗虫一样到处抢食二手房,甚至根本不看房就掏钱……这一雄冠全球的招来的有投资者们的恐慌,也有业内的不解,从经济学供需层面来说,2015年深圳净流入的人口并未比13、14年突然增加很多,这暴涨的理由是什么?

对此,房地内参的观点是,深圳已经进入金融化房价时期。与工业化阶段的房价表现平稳,速度与经济发展较为平衡不同的是,金融化阶段的房价变化快,房价低了则速涨、房价高了则速跌,基本都是一两步到位。而深圳在最强土地刚性的支撑下,被二线关割裂的龙华、自贸区拉抬起的前海、蛇口便迅速发力引领深圳楼市上涨。

■跨时间兑现价值,金融化杠杆提效

具体说,金融化包括两个,第一个是更多的用钱来解决问题,而不是依赖人来解决问题,因此第一反映就是人很贵,第二个反映土地很贵。金融化是要用更多的钱去解决问题,在房地产的表现就是用更多的钱买地,用更多的钱买房。

第二个金融化就是效率高。原来没有金融化的时候,钱值钱的时候,就是时间不值钱。而钱不值钱后就是时间值钱了。时间值钱后就价值体现很快,讲速度、讲效率,跳崖式解决问题。价值低估时,涨幅快;如果价格有问题,折损也很快,没有分歧。

与2005年前中国的产业化时期不同,产业化时期,机械化是更多以机械办事、工业化是更多依工业发展,城市房价变速是产业化速度,房价年涨/跌5~10%都在预料之中。09年后,一线城市尤其是深圳进入金融化时期,跨时间兑现价值、更多靠金钱杠杠提效,房价更高位均衡,需更多钱购房而非相反,且房价涨跌均会快速到位。

■深圳金融化核心,前海蛇口楼市将再迎一夜惊喜

这是深圳2015年楼市涨幅44%,冠绝全球的原因解释之一。而接下来2016年以及未来几年深圳房价的走势,金融化的影响势必如影随行。在金融化的核心区域,下一波涨幅已然不可避免。那么深圳金融化的核心会发生在哪里呢?

前海蛇口自贸区应该是当之无愧的。目前,前海正在试验双向跨境贷款流通,这意味着前海开始了资本性自由流通,其巨大的变化就是资本脱媒化,不再需要中介的投资方式,没有媒介后,效率更高。随之而来的是更多的金融企业,而金融企业的支付能力往往都是最强的,
聚集的资金会更多。

换而言之,自贸区内的楼市表现将是更加的领头羊涨幅模式,让人目不暇接。这也意味着海上世界招商双玺、半岛城邦、卓越前海时代广场、香江金融中心、卓越前海壹号、壹方中心等自贸区内的楼盘会升值会有更多的惊喜表现。

招商双玺

半岛城邦

卓越前海时代广场

香江金融中心

鸿荣源·壹方中心


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